월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 중랑구 면목동 |
두 번째 후보 지역 | 은평구 녹번동 |
세 번째 후보 지역 | 동대문구 답십리동 |
지역 선정 이유 및 느낀점 :
1. 나의 예산 범위에 들어오는 아파트가 있는 지역
2. 강남으로 한번에 가는 지하철이 있는 지역(7,3호선 라인, 2/9호선 라인은 예산 범위 매물 없음)
3. 유해시설이 적고 백화점이나 대형마트 등 선호시설이 가까운 거리에 있는 지역
4. 근처에 초중학교가 위치한 지역(단, 중학교 학업성취도까진 고려하지 못함)
위의 4가지를 기준으로 먼저 지역을 선정했습니다.
예비부부로써 둘 다 강남권역(역삼/양재)로 출퇴근 하기에 강남으로의 접근성이 곧 우리의 입장에서도
필요한 부분이었습니다.
예산범위+교직환학에 맞추다보니 갈 수 있는 지역이 많이 한정적으로 바뀌는 것 같습니다.
2호선라인 중 구로나 대림쪽도 범위에 들긴 하지만 대림이라는 유해환경(사람들이 기피하는 곳)이 걸려서
자연스럽게 제외하게 되었습니다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 면목두산 4,5단지 아파트
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 중랑구 면목동(7호선 사가정역 도보 12분)
- 연식: 2000년식
- 세대수: 555세대
- 평형 : 79A㎡ (전용59A)계단식 방3 욕실1
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성) A
- 강남역까지 직선거리 10.2km
- 강남역까지 소요시간: 47분 (2+7호선)
- 시청역까지 소요시간: 52분(2+7호선)
- 여의도역까지 소요시간: 59분(5+7호선)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 나(47분) / 배우자(47분) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무) A-
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 중랑물재생센터1
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점1 / 대형마트3(+휴점1) - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가) C
- 중학교 학업성취도: 용마중학교 64.6%
- 학원가 유무 : 6개 (장안동 학원가 근처에 있음-64개)
3) 가격
- 평형 정보: 79A㎡ (전용59A) 방3 욕실1
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 7억 9천만원
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 7억 2천만원(26년 6월)
4)가치평가 및 결론
가장 가까운 중학교의 학업성취도가 매우 낮아서 충격적이다.
7호선 강남 접근+가격대를 보고 가장 첫번째로 고른 지역인데 학군이 사실상 붕괴된 곳 같다.
교직환학 4개를 모두 갖춘곳은 나의 예산 범위에는 없다.
교통과 환경에 집중해야하는 지역으로 보인다.
강남까지의 물리적 시간 및 회사까지의 거리도 거의 일치하는 곳이다
단지 2. 용마한신아파트
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 면목동 7호선 사가정역 도보 12분
- 연식: 1990년식
- 세대수: 565세대
- 평형 :24평형(방3 /욕실1)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성) A
- 강남역까지 직선거리 11.1km
- 강남역까지 소요시간: 49분(2+7호선)
- 시청역까지 소요시간: 48분(2+7호선)
- 여의도역까지 소요시간: 59분(5+7호선)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 나(48분) / 배우자(48분) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무) B
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점0 / 코스트코1 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가) C
- 중학교 학업성취도: 면목중 64.8%
- 학원가 유무 : 없음
3) 가격
- 평형 정보: 23평 (전용17)
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 6억 5천만원
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 6억 7천(26년 10월)
4) 가치평가 및 결론
- 교통 : 사가정역 12분거리이고 강남 접근성은 2+7호선으로 접근 가능하다. 면목두산과 차이가 없다
- 학군 : 주변 초등학교가 휴교로 되어 있다. 인구수 감소로 인한 휴교로 보이고 중학교 학업성취도도 낮다.
이곳도 면목두산처럼 학원가가 있지는 않다. 오히려 학원가는 면목두산이 조금 더 가까웠다
- 환경 : 유해시설은 3km밖에 있고 용마산 앞이라 자연환경은 좋으나, 생활편의시설이 부족해보인다
- 평가 : 면목두산보다 저렴하나 아파트 상품성에서 면목두산이 더 나은 것 같다. 내가 가진 예산에서 1등을 사는 거라면 여기보다는 면목두산 4,5단지가 맞는거 같다.
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
<2주차 교재 다운로드-단지 비교 및 매물 비교표 다운로드
→ 엑셀에서 첫번째 탭을 채운 후 캡처하여 붙여넣기>
비교평가 결론 :
같은동네 내 단지 매물 비교하니 그 차이가 보인다.
용마한신이나 면목두산이나 교통입지는 차이가 없다.
학군도 차이가 없다.
여기서 갈린것은 환경이었다.
용마한신은 3km내에 생활편의시설이 부족했다. 그리고 산 밑이라 언덕길이었다.
그리고 상품성이 면목두산 대비 부족했다(연식 10년 차이)
같은 동네에서 조건이 비슷하다면 어떤 차이가 있는지 발견하고 그것이 금액적 차이로 어떻게 달라지는지 볼 수 있었다.
내가 가진 예산에서 1등을 구매해야 한다면 면목두산이었다.
나의 생각과 느낀점 :
네이버지도로만 볼 때보다 각 항목을 객관적으로 점수화, 시각화 하니까 각 단지별로 특징이 한 눈에 들어온다.
조금 더 객관적인 시각으로 아파트 단지를 볼 수 있게 되었다.
면목두산4,5단지와 용마한신이 같은 평형대에 거의 비슷한 교통 조건임에도 호가는 1억 이상 차이가 난다.
그 이유는 면목두산이 중랑천 건너에 학원가(60개 이상)가 있고 평지이고 10년 더 신축이기 떄문으로 보인다.
이러한 객관적 지표를 볼 수 있고 금액차이를 해석하는 능력의 기초를 알게된 것이 수확이다.
