월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 서울시 중구 |
두 번째 후보 지역 | 서울시 종로구 |
세 번째 후보 지역 | 서울시 서대문구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 : 예산 보고서 작성해보니 매수 가능한 금액이 약 5.9억 이었다. 예산을 계산해보니 18평으로 가능한 지역이 있었다. 이번 보고서에는 내 예산에 가능한 지역 중 강남과 가까운 중구와 내 직장과 가까운 서대문구를 비교평가 하고자 한다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 묵정
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 서울시 중구 묵정동
- 연식: 1981.05.25
- 세대수: 119세대
- 평형 : 16평/복도식, 방2개, 화장실 1
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 : 7.29km
- 강남역까지 소요시간: 33분
- 시청역까지 소요시간: 27분
- 여의도역까지 소요시간: 35분
- 나의 직장까지 소요시간: 36분 - 대중교통 이용(자차 없음)
환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음(구글 지도상 보이는 것 없음)
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 신세계백화점 본점, 롯데백화점 본점, 이마트 청계천점, 롯데마트 행당역점, 롯데마트 제타플렉스 서울역점
학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 덕수중학교 58%
- 학원가 유무 : 무 (신당동까지 가야함 학원 7개)
3) 가격
- 평형 정보: 16평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 5억 7,000
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 5억 5,000
4)가치평가 및 결론
-교통 : 내 직장(신촌)까지 36분이다. 지하철에서 버스로 한 번 갈아타야 해서 출퇴근이 조금 불편할 것 같다.
-환경 : 지도상 유해시설은 보이지 않아서 괜찮다. 백화점 2개 대형마트가 3개가 있어서 생활하기에 나쁘지는 않다.
-학군: 덕수중학교 58%이다. 공부를 잘하는 것 같지 않다. 근처에 학원가는 전혀 없으며 신당동까지 가야 7개 정도 학원가가 있어서 아이들은 키우기에는 적합하지 않다.
-결론: 출퇴근 할 때 충무로역까지 11분 걸어서 3호선을 타고 경복궁역에서 하차하여 버스로 한번 환승 하면 36분 정도 걸린다. 출퇴근 시간은 길지 않으나 갈아 타야 하는게 신경 쓰인다. 16평대로 300세대도 안되며 최근 실거래가가 5억 5000으로 호가 5억 7,000보다 낮게 나와서 2천만 원 낮게 거래된거니 가격만 따지면 나쁘지 않으나 저층 급매인지 아닌지 다른 측면에서 다시 고려해봐야 할 것 같다.
단지 2. 태영으뜸
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 서울시 서대문구 홍제동
- 연식: 1998년 07월 31일
- 세대수: 214세
- 평형 : 19평/복도식 방2개 화장실 1개
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 : 12.82km
- 강남역까지 소요시간: 51분
- 시청역까지 소요시간: 34분
- 여의도역까지 소요시간: 54분
- 나의 직장까지 소요시간: 33분
- 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음(구글 지도상 보이는 것 없음)
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): NC 백화점 불광점, 킴스클럽 불광점, 이마트 은평점, 시티식자재 마트 남가좌 
- 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 인왕중학교 71%
- 학원가 유무 : 홍제동 학원 7개 
3) 가격
- 평형 정보:19평
현재 호가(네이버 부동산 매물) :5억 3,000
최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 5억(64A)
4) 가치평가 및 결론
-교통 : 내 직장(신촌)까지 33분이다. 버스로 한번에 직장까지 간다. 환승 하지 않아서 좋다.
-환경 : 지도상 유해시설은 보이지 않아서 괜찮다. 백화점 2개 대형마트가 2개가 있어서 생활하기에 나쁘지는 않다.
-학군: 인왕중학교 71%이다. 공부를 잘하는 것 같지 않다. 근처에 학원가는 7개 정도 있어 나쁘지는 않다.
-결론: 출퇴근 할 때 유진상가까지 6분, 버스타고 17분, 이대부고에서 내려서 11분 걷기에 출퇴근 시간은 나쁘지 않다. 19평대로 300세대도 안되며 최근 실거래가 5억, 호가 5억 3,000보다 낮게 나와서 3천만 원 낮게 거래 된거니 가격만 따지면 나쁘지 않으나 저층 급매인지 아닌지 다른 측면에서 다시 고려해봐야 할 것 같다.
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
비교평가 결론 : 두 단지의 학군은 나쁘다. 태영 으뜸은 홍제동에 학원가가 7개 위치해 있으나 묵정은 신당동까지 가야 학원가가 있다. 아직 미혼인 나로서는 두 곳 중 한 곳을 선택 해야하면 묵정을 선택할 것 같다. 교통과 환경 면에서는 묵정아파트가 앞도적으로 낫다. 굳이 아쉬운 점을 뽑자면 묵정은 직장까지 환승이 한번 필요하다. 직장까지 거리도 비슷하고 호가 차이도 크게 나지 않는다. 태영으뜸은 홍제역 3호선까지 도보로 13분 거리에 위치하고, 묵정은 도보로 충무로역까지 10분 거리에 3호선, 4호선을 더블로 끼고 있는 역세권이다.
나의 생각과 느낀점 : 두 단지 모두 과제하기 위해 선택한 매물들이지만 강남까지 교통시간이 20분 정도가 차이나고 묵정은 더블역세권인데 두 매물의 가격 차이가 많이 나지 않는 이유에 대해 궁금증이 생겨 임장을 통해 알아보고 싶다 . 둘 다 예산 안에 가능한 매물이지만 두 곳 모두 세대수가 300세대 미만으로 1동 밖에 되지 않아서 아쉽다. 300세대가 넘고 교/직/환/을 기준으로 다른 매물들을 비교평가 해야겠다.
