발로 뛰고 데이터로 검증하는 '잃지 않는 투자'의 시작
먼저 후기 작성에 앞서, 바쁜 일정 중에도 아침부터 튜터링을 진행해 주신 가애나애 튜터님께 감사합니다. 임장과 임장보고서 작성, 앞마당 관리 등 투자자에게 꼭 필요한 내용들을 하나라도 더 알려주시기 위해 세심하게 챙겨주신 열정에 감동받았습니다.
오늘 튜터링 데이를 통해 '진짜 임장과 임보'가 무엇인지 배웠습니다. 핵심 인사이트 위주로 복기해보겠습니다.
#배운것
1. 지방 공급 확인
당장 눈에 보이는 입주 물량 뿐만 아니라, 관리처분인가와 같은 숨은 공급(시민공원 촉진구역, 감만, 용호 등),
주변지역 전세가를 누르는 악성 미분양을 잘 살펴야 한다.
2. 매임을 통한 가설 검증
사전 시세 그룹핑을 통해 단지 간 매매가를나열하고, 매매가 편차에 대해 가설을 세워본다. 그리고 매임을 통해 '문현동 BIFC 발령 시즌에 진짜 전세 수요가 있는지?, 같은 가격대인 단지중 지역 사람들이 어디를 선호하는지? 부사님께 직접물어보고 가설과 팩트를 비교하는 과정이 임장의 핵심이다.
#깨달은 점
1. 지방 투자에서 공급 물량 체크를 소홀히 하면, 투자금이 장기간 묶일 수 있다.
2. 임보를 채우는 것도 중요하지만, 더 중요한 것은 가설을 세우고 현장에서 같은 투자금이면어디가 더 나은지?끊임없이 비교하고, 데이터와 현장의 목소리를 집요하게 검증해나감으로써 실력을 키우고, 투자금을 지킬 수 있다.
#적용할 점
1. 생각 검증하기
임장 전 '가설/궁금사항 리스트' 구체적으로 작성하기
임장을 통해 사실 검증하기
내 생각 교정하기
2. 보이지 않는 공급 트래킹
지방 앞마당을 관리시, 부동산 지인 입주물량 외에 정비사업 진행 단계(이주/철거), 악성 미분양 증감, 특정 생활권의 전세 매물 증감 추이 반드시 확인하기
3. 비교 평가, 원페이지 정리
- 가격을 고정하고 가치비교를 통해 저평가 여부 획인하기.
- 지역을 지속적으로 모니터링하면서, 전임을 통해 저가 매물이 얼마나 소화되고 있는지? 매수세등 현장분위기를 파악하여 앞마당 원페이지 작성하기.
튜터링 진행해주신 가애나애튜터님, 사임 발표해 주신 모카조장님, 썬지님, 리나님, 질문을 통해 같이 튜터링을 알차게 만들어주신 가나디동료분들 너무너무 고생 많으셨고, 진심으로 감사드립니다.
