월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 광명시 |
두 번째 후보 지역 | 서울시 구로구 |
세 번째 후보 지역 | 안양시 |
지역 선정 이유 및 느낀점 : 1강을 듣고 예상 매수가를 계산해보니 약 5.5천~최대 6억이었다.
예산 안에서 교통, 직장, 학군 모두 괜찮아 보이는 광명시를 첫 번째 지역으로 정했다. 직장이 강서구에 있어서 예산에 그나마 가장 근접하고 거리적으로 가까운 서울시 구로구를 두 번째로, 교직환학이 좀 약해 보이지만 평촌이 있는 안양시를 세 번째로 두었다.
2강을 듣고 건물보다는 땅의 가치가 더 중요하다고 배워서 땅에 더 우선을 두고 아파트를 고르려고 했으나, 10평대 초반대의 아파트 평면도를 보고 실거주를 하기에는 도저히 안 되겠다는 생각이 들었다.
이번 달에는 광명시 단지 2개를 직접 임장해 보며 비교해볼 예정이다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 광명하안현대1단지
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 광명시 하안동
- 연식: 1995년식
- 세대수: 593세대
- 평형 : 공급면적 21평형 (복도식/방2화1)
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 14.8km
- 강남역까지 소요시간: 53분 (버스 1회 탑승, 지하철 1회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 52분 (버스 1회 탑승, 지하철 1회 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 47분 (버스 1회 환승, 지하철 1회 탑승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 등촌역까지 56분, 배우자 직장 용인 자차로 1시간 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 대형마트 2 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 하안북중 85.4%
- 학원가 유무: 하안동 68개
3) 가격
- 평형 정보: 21평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 5.5억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : (26.06) 4.7억
4)가치평가 및 결론
- 교통: 내 직장(등촌)까지 56분, 배우자 직장(용인)까지 자차로 1시간이다. 나는 버스 1회 탑승, 지하철 1회 환승으로 출퇴근이 조금 불편할 것 같다.
- 학군: 하안북중(85.4%)까지 걸어서 8분이다. 근처에 학원가가 68개 있다.
- 환경: 유해시설이 업고, 3km 안에 대형마트가 2개, 종합병원이 1개 있어서 생활하기에 무난하다.
- 종합 및 느낀점: 출퇴근할 때 버스1회 탑승, 지하철 1회 환승을 해야해서 주 5일 출퇴근 하는데 조금 부담이 느껴졌다. 호가가 5.5억이면 예산 안에 들어오지만, 단지 규모는 600세대 미만이고 주차가 0.56대로 주차난이 예상된다. 최근 실거래가보다 호가가 높게 나와 있어서 매수 하는게 맞는건지 더 알아봐야겠다.
단지 2. 광명중앙하이츠1차
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 광명시 광명동
- 연식: 1993년식
- 세대수: 909세대
- 평형 : 22평형 (복도식/방3화1)
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 14.8km
- 강남역까지 소요시간: 53분 (버스1회 탑승, 지하철 1회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 52분 (버스1회 탑승, 지하철 1회 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 47분 (버스 1회 환승, 지하철 1회 탑승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 등촌역까지 56분 (버스1회 탑승, 지하철 2회 환승), 배우자 직장 자차로 1시간 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 대형마트 2 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 광문중 64.7%
- 학원가 유무 : 광명동 15개
3) 가격
- 평형 정보: 22평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 5억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : (26.09) 4.5억
4) 가치평가 및 결론
- 교통: 내 직장(등촌)까지 56분, 배우자 직장(용인)까지 자차로 1시간이다. 나는 버스 1회 탑승, 지하철 1회 환승으로 출퇴근이 조금 불편할 것 같다.
- 학군: 광문중(64.7%)까지 걸어서 6분이다. 근처에 학원가가 15개 있다.
- 환경: 유해시설이 업고, 3km 안에 대형마트가 2개, 종합병원이 1개 있어서 생활하기에 무난하다.
- 종합 및 느낀점: 출퇴근할 때 버스1회 탑승, 지하철 1회 환승을 해야해서 주 5일 출퇴근 하는데 조금 부담이 느껴졌다. 호가가 5억이면 예산 안에 들어오지만, 주차가 세대당 0.46대여서 주차난이 심각할 것으로 보인다. 최근 실거래가보다 호가가 높게 나와 있어서 매수 하는게 맞는건지 더 알아봐야겠다.
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
비교평가 결론 :
두 단지는 교통과 환경이 거의 같아서, 결국 학군의 차이였다. 같은 동네라도 학군에 따라 가격이 차이가 난다는 것을 알 수 있었다. 지금 예산으로는 둘 다 매수가 가능한데 세대수가 집값에 크게 영향을 주지 않는다면 현대1단지가 더 좋을 것 같다.
나의 생각과 느낀점 :
직접 각 단지를 분석하고 비교해보면서 가격 차이를 직접 확인하고 보니 교직환학을 조금은 체감할 수 있어서 뿌듯했다. 두 단지의 가격 차이가 학군때문인 것으로 생각되는데, 직접 임장을 가서 가격 차이의 이유와 분위기를 확인해보는 것이 필요할 것 같다.
