안녕하세요^^
숲을 먼저 보려고 노력하고 있는
숲과나무1 입니다~
월부학교 1반 반임장을 지난주 일요일날 하였습니다!
비가 오는 관계로 비교 임장 지역을 많이 걷지는 못 했지만
예약해 두었던 스터디카페에서 시간을 더 보내면서
멘토님의 폭풍 인사이트를 온전히 더 받을 수 있어서
더 의미가 있었던 시간이 아니였나 생각해 봅니다!
(친절하신 스터디카페 사장님~ 정말 감사합니다❤️)
📍임장보고서에 무엇을 담을까?
- 잘한다는 기준은 두 가지다.
같은 결과를 더 짧은 시간에 내는 것.
같은 시간에 더 깊고 뾰족하게 하는 것.
월부학교에서 해야 하는 단계는 후자다.
석 달 동안 한 부분만 골라 이번 달 입지, 다음 달 시세, 그 다음 달 결론 순으로 깊게 들어가서 해 볼 것
📍의심하고, 묻고, 틀려보기
- 질문을 위한 질문, 좋은 질문을 하겠다는 생각은 하지 않는다.
진짜 궁금한 것과 지금 어려운 것을 묻기
📍시세는 가격이 아니다
- 시세는 가격만이 아니라 가격의 레벨과 흐름, 그 흐름을 결정하는 매물의 양과 거래량까지 본다.
절대 불량보다 세대수 대비 비율까지 볼 것
비율은 매매 비율, 전세 비율, 전세 대비 매매 비율 세 가지를 본다.
3개월에서 6개월, 임보 3개에서 5개 정도만 비율로 보면 생활권 수요와 단지 간 차이의 이유가 보인다.
이번 학기에 세 번 비율을 볼 것
📍환경은 밤에 걸어 봐야 보인다
- 단지 주변에 퇴페 업소가 많은 지? 가로등이 LED인지? 보도블록이 밝은 지? 걸어보면 알 수 있다
📍신축이냐? 땅이냐?
- 외곽 신축은 매매가 대비 전세가가 높아 투자금 면에서 의미가 있지만, 잘 보고 있다가 잘 팔아야 한다.
투자금이 비슷하면 교통 좋은 구축을 고른다.
사람들은 알면서도 또 신축을 선택한다. 투자자는 하고 싶은 것과 해야 하는 것을 구분할 줄 알아야 한다.
📍공급은 양과 기간, 그리고 절대가 레벨로 본다
- 공급 영향은 머릿속 추정이 아니라 선호도별로 단지를 나눠 과저 입주 때 전세가, 매매가가 어떻게 움직였는 지 직접 넣어 본다.
절대가 레벨이 낮으면 공급이 충격도 작다. 천안은 덜 올라서 덜 떨어졌고, 청주와 울산은 직전에 많이 올라 크게 떨어졌다. 그 지역 사람들이 받아들이는 절대가 레벨을 사장님께 물어 확인한다.
📍규제와 심리를 읽는다
- 묶여도 오르는 곳은 전세가 부족한 곳이다. 노원구가 치고 나가는 모습이 그렇다. 중랑구는 신내 전세가 올라 동성 쪽 전세가 따라 오르는 구조라 단지 선별을 잘해야 한다.
지금 서울과 경기도는 외곽 말고는 살 수 있으면 사야 하는 시장이다. 1~2년은 욕심을 부려도 되지만, 그 뒤 전세 재계약 때는 욕심을 부리지 않는다. 서울은 욕심을, 경기도는 선별해서 욕심을 부린다.
📍직장의 질이 지역의 위상을 바꾼다
- 입지는 직장이 좋아지면 바뀐다.
판교의 고소득 일자리와 남쪽 반도체 밸리 덕분에 수지는 이제 평촌과 비교할 바가 아니다.
수지는 경기도를 빼고 그냥 4급지로 부르며 서대문, 관악과 같다고 본다.
다산의 직장은 잠실이 아니라 강남과 도심이다. 잠실역 2호선, 8호선 환승 인원이 아주 많고, 구의 쪽 버스로 도심이나 강남에 가는 수요도 계속 있었다. 불편한 베드타운이 지하철로 불편이 개선되며 가격이 올라갔다.
📍돈이 있을 때 할 수 있는 투자
- 현금이 5억 있는데 투자할 데가 없으면 싼 곳에 밀어 넣고 기다릴 수 있다. 4년 뒤 5억으로 2억이면 40%, 1년에 10% 내외다.
지방 분양권도 돈이 있고 다른 투자를 할 수 없을 때의 방법이다. 한 20억 정도 번 뒤에 고려해도 된다.
지금은 한 채에서 3채 사이, 두 채가 적정하다. 규제는 강화와 완화가 반복되니 채 수를 유연하게 본다. 그 투자금으로 할 수 있는 다른 것이 무엇인지 먼저 본다.
📍보유할 단지와 팔 단지
- 외곽에서 돈 번 사람은 오를 때 욕심을 안 부린 사람이다. 보유할 단지는 시간이 보상해 주니 욕심을 부려도 되지만, 매매할 단지는 다르다.
방 2개 10평대는 철저하게 조심한다. 도보 10분, 마지막이 15분 안의 수요 풍부한 단지만 하고, 전세 물량이 부족해지는 시장이어야 한다. 17분이면 그 뒤 단지에서 망한다.
10평대 역세권은 매매 단지로 보고 2년 보유 뒤 2년에서 4년 사이에 판다. 투자금 5천에서 1억 사이면 그 정도 벌고 나온다고 본다.
📍가저환수원리 나만의 기준 : 저층과 대형 평형
- 저층을 할지 말지는 남의 말이 아니라 기준으로 정한다. 어느 정도 수요가 있는 단지에서, 어느 정도 쌀 때 할지 본인만의 기준을 세운다.
가저환수 원리 여섯 가지(가치, 저평가, 환금성, 원금 보존, 리스크 등)에 대해 배운 기준을 공부해 나만의 기준으로 만든다. 투자 기준, 자산, 경험, 원칙을 대하는 태도에 따라 점점 공격적으로 바뀌지만 마지노선이 있다.
84를 넘는 평형은 해당 평형의 거래량을 보고, 거래가 꾸준하면 싸다는 전제에서 생각해 볼 수 있다.
84와 투자금이 비슷하면 84를 한다. 대형은 원하는 곳에 84가 없을 때의 대안이다.
📍복기는 후회가 아니다
- 올랐던 걸 못 산 아쉬움은 복기가 아니다. 그때 선택하며 놓친 것을 찾아야 같은 고민을 반복하지 않는다.
복기는 물건의 가치 복기와 과정 복기 두 가지다. 가치 복기는 규제 지역을 포함해 아는 곳들과 비교해 레벨을 매기고 수익과 매도 시점까지 정하는 것이다. 과정 복기는 SSC로 왜 그렇게 했는지 마음과 기준까지 본다.
가치를 먼저 매기고 가격은 나중에 넣는다. 강남과의 거리, 교통으로 앞마당 단지를 끌어오고, 환경을 비교해 우선순위를 정한 뒤 그때 가격과 지금 가격을 넣는다.
한 지역에 매달리지 말고 최선의 대안으로 빨리 넘어간다. 구리에서 다산으로, 안 되면 부천으로 가려 한 판단은 잘한 것이다.
📍전화 임장은 투자한다고 생각하고 묻는다
- 전화 임장은 기준 없이 생각날 때 한다. 네이버 부동산 매물 하나 놓고 전화하기도 하고, 오래 거래한 사장님께 지역 분위기를 묻기도 한다.
꼭 물어야 할 것은 네 가지다. 어떤 매물인가?, 매도자는 왜 파는가?, 가격이 깎일 여지가 있나?, 세입자 조건은 어떤가?, 이 정도면 투자는 끝이다.
📍투자자로 오래 가는 법
- 정상 시장과 비정상 시장의 사이클을 온전히 겪어야 하고, 한 15년 이상 투자 경험이 쌓여야 투자를 안다고 할 수 있다. 알려주는 사람은 겸손해야 한다.
4%의 법칙 기준으로 국민연금 150에서 200에 금융 자산을 더해 생활비를 마련하려면 금융 자산은 최소 10억에서 15억이 필요하다.
외에도 보이멘토님께서는 엄청나게 많은 인사이트를 주셨는데, 얼마 만큼을 내가 소화를 시킬 수 있을 지는 모르겠습니다. 그렇지만 이렇게 정리를 해 두고 틈틈이 읽고 적용해 나가려고 합니다.
하루 종일 즐겁고 행복했던 보이즈~ 그리고 폭풍같은 인사이트로 한가하지 않으셨던 보이 멘토님!!!
감사랑합니다😍
