안녕하세요. 초록도해입니다.
지투실의 꽃! 튜터링데이를 잘 보내고 왔습니다.
# 비교임장
오전에 유명한카페에서 커피 한 잔 하고 튜터님과 만나서 비교임장을 시작했습니다.
임장지와 비교임장지를 비교하면서 생활권의 선호요인과 가격, 개별단지 선호요인도 확인해 볼 수 있었습니다.
이번 임장지를 통해서 지방은 지역별로 사람들이 선호하는 요소가 뚜렷하다는 것을 배웠습니다.
연식, 환경, 학군, 교통 등 지역과 사람들의 필요에 따라 선호하는 요소와 그 비중이 조금씩 달라집니다.
개별 단지에 사람들이 좋아하는 선호요소가 얼마나 갖춰져 있는지,
각 요소가 가치에 얼마나 큰 영향을 미치는지를 파악하는 것이
가치 판단과 저평가 판단에 중요하다는 것을 알게 되었습니다.
아파트뿐만 아니라 동간격이 좁은 주상복합의 경우에도 동, 층, 향에 따라 가격 차이가 크게 발생할 수 있습니다.
실제 매코 사례를 통해 투자하기 좋은 물건과 향후 매도가 어려울 수 있는 물건의 차이를 설명해 주셨는데요.
1~2천만 원 정도의 가격 차이라면 단순히 저렴한 물건을 선택하기보다,
사람들이 더 선호하고 나중에 매도하기에도 유리한 물건을 선택하는 것이 중요하다는 것을 배웠습니다.
결국 지방투자는 언젠가 매도를 해야 하는 만큼, 처음부터 환금성 있는 물건을 선택하는 것이 중요합니다.
그러기 위해서는 지역별로 사람들이 무엇을 선호하는지 정확히 파악하고,
단지별 가치를 비교해 우선순위를 세운 뒤 저평가된 단지를 찾아낼 수 있어야 합니다.
앞으로는 단순히 가격이 저렴한 물건에 집중하기보다, 가격 차이가 크지 않다면 더 좋은 단지를 선택하고,
필요하다면 조금 더 투자금을 들이더라도 사람들이 선호하는 좋은 물건을 선택하겠습니다.
# 임보발표
댕장님, 라왕님, 민배님께서 사임발표를 해주셨는데요.
세 분의 임보 공통점은 지역에 대한 궁금증을 점진적으로 풀어나가는 것이었고
저에게 부족한 부분이었는데 덕분에 투자생각을 채우는 임보란 무엇인지 배울 수 있었던 시간이었습니다.
댕장님께서는 각 입지요소를 인접단지와 비교하면서 임장지의 위상과 가격결정요소를 알아가는 것이 인상깊었습니다. 해당임장지만 놓고 봐서는 투자하기 어렵듯이, 광역시 전체를 알고 구의 가치를 알아가보기도 하고, 인접지역이 앞마당이 아니더라도 일단 연결지어 생각해보는 것도 비교임장과 비슷한 효과를 얻을 수 있었습니다.
라왕님께서는 해당지역을 처음 방문하시는건데, 궁금한 점을 위주로 하나하나씩 풀어나가시는게 인상깊었습니다. 지역을 줌아웃과 줌인을 적절히 하면서 AI를 활용해서 궁금증을 해소하시는 방법도 꿀팁이었습니다.
민배님께서는 데이터 가공과 활용을 너무 잘하셨고, 특히 과거 학령기 인구와 현재 학령기 인주의 변화를 보면서 학군지의 위상변화를 알 수 있었고, 공급파트에서 재개발과 숨은공급물량을 찾는 방법을 알려주셔서 인상깊었습니다.
BM
1. 앞마당이 어떤 곳과 비슷한지 알아보고 비교해보기
2. 아실에서 시세 시장상황을 지도로 보는게 가시적으로 좋다.
3. 과제처럼 하기 보다는 지역에 대한 순수한 궁금증을 생각해보고 풀어나가는 방식으로 임보작성하기
4. 학군지에서는 학령기 인구 변화 살펴보기
5. 지방 공급에서 미분양, 숨은 공급물량 찾기
# 튜터님 피드백
지방에서 공급이 중요하다는 것을
튜터님의 과거 현장에 계셨던 분으로써 경험담을 통해 들으니 더 놀랍고 와닿았습니다.
튜터님께서 보여주신 20년도의 광역시의 공급량은 현재와 좀 다른 물량으로 나타났습니다.
그 때 당시에는 점점 공급이 줄어드는 모습이었는데,
숨은 물량(재건축, 재개발, 후분양, 분양예정)이 데이터에 나타나지 않아서 놓쳤었고,
3년뒤 그 물량들이 나타나 과공급을 만들어 내었습니다.
현재 울산도 제가 투자할 당시 24-25년도에는 공급물량으로 잡힌 것이 없었고
공급이 씨가 마른 상황이었는데, 1년만에 28년 공급이 과잉으로 그래프에 반영이 되었습니다.
사실 임장하면서 공사현장을 봤었지만 확인해보려 하지 않았습니다.
이처럼 지방시장은 사업이 늦춰질 수도 있지만 공사기간이 확 당겨지면서 관처가 많아지면 공급이 갑자기 쏟아질 수 있다는 것을 배울 수 있었고,
이는 매수 매도의 관점 보다는 투자한 지역의 전세 운영 관점에서 리스크를 잘 판단하고 대응하기 위해
계속 체크해야되는 부분인 것 같습니다.
그리고 가장 새로웠던 부분이 지방에 공급이 많으면 가격조정이 반드시 있을거라는 편견이 있었는데,
튜터님께서 보여주신 데이터를 보면, 공급이 많아도 구축 단지의 가격이 하락하지 않고 오히려 오르는 모습이었습니다.
공급 뿐 아니라 시장의 정책, 규제, 매수심리등으로 인한 가격변화가 있으니
다방면으로 살펴봐야겠다는 생각이 들었습니다.
시간이 부족 할 정도로 튜터링데이에 많은 것을 알려주려고 하시는 제리파파 튜터님께 감사드리고,
톰이들의 질문과 열정에도 많은 걸 배울 수 있어 감사한 시간이었습니다!
