월급쟁이부자들 내집마련 기초반_내집마련 보고서_PART 3. 매물 비교
3. 단지 비교표
- 비교평가 결론 : 화곡동 초록 = 염창동 벽산늘푸른 > 방화동 동성 (가치순서서)
- 나의 생각과 느낀점 : 화곡동 초록 > 염창동 벽산늘푸른 > 방화동 동성 (매물 접근순서)
4. 결론 - 매임 후 우선순위 : 염창 벽산늘푸른 > 방화 동성 ※ 저층, 탑층 제외
# 매물임장 후기
예산 9.5억으로는 가장 좋은 생활권인 마곡생활권에는 필터링되는 단지는 없었고,
염창동의 가장 외곽인 염창 벽산늘푸른, 화곡생활권의 초록, 가장 생활권 순위가 떨어지는 방화 동성이 필터에 걸렸다.
처음에는 역시.. 애매한 예산으로는 애매한 단지밖에 떠오르지 않는구나 라는 생각이 들었지만,
강서라는 땅은 분명히 땅의 가치가 있는 지역이기 때문에 서울의 가장 외곽인 방화까지도 매물 임장 예약을 했다.
- 초록
가장 먼저 비교평가 1등이었던 초록아파트 매물을 예약하려고 하니, 예산 초과인 매물만 있었고 예산안에 들어오는 매물은 저층과 탑층뿐이었지만 1) 남편과 함께 임장하면서 서로 최소한 갖춰야 하는 수준의 수리상태를 확인하고
2) 실거래가와 비교하면 훨씬 높은 호가에도 사람들의 문의가 있는지? 협상의 여지는 있는지? 확인하고 싶었고
3) 중층은 10.0억 호가이지만 9.5억으로 매물이 나올 경우 우리라는 사람이 대기하고 있다는 것을 알리기 위해 초록아파트로 금요일 퇴근하고 향했다.
공실로 나온 저층 매물은 전혀 수리가 안된 상태로 전체적으로 수리가 필요한 상황이었고,
탑층 매물은 세입자가 퇴거가 확정된 상황으로 기한이 정해져 있는 매물이었습니다. 호가 대비 1천만원 낮게 다른 사람이 협상을 하고 있는 상황이라는 것도 알 수 있었고, 실거래 등록은 아직 안됐지만 9.0억에 저층 매물이 거래됐다는 내용도 알 수 있었다.
이렇게 부동산 거래 현황 뿐만 아니라 세입자 거주중인 매물을 보면서 남편과 수리가 아주 깨끗한 수준은 아니지만
이정도면 같이 거주할 수 있겠다 수리 수준에 대한 얘기도 나눌 수 있었다.
그러고 나서 저녁을 먹을겸 강의에서 배운대로 초록아파트 주변을 한바퀴 삥 돌면서 어두운 상황에서 혼자 퇴근 후 다닐 수 있을만큼 안전하다 느낄 수준이라는 것도 확인했고, 큰길로 나가면 우장산역 상권들로 부족함 없는 환경을 지니고 있다는 것을 확인했다.
기억에 남는 부사님의 말씀: “방화까지 갈 거 아니면 강서에서 이 가격대에 초록밖에 안남았지” > 방화는 아예 취급은 안한다는 느낌을 받을 수 있었다.
- 염창 벽산늘푸른
토요일도 하필 근무하는 날이라 퇴근 후 매물을 보러 갔는데, 매물이 2개 있었는데 두 매물 모두 세입자가 거주중으로 1개 매물은 주말에 볼 수 없고 1개 매물은 가능하다고 해서 가능한 매물을 보고 왔습니다.
역시나 세입자 매물은 아주 깔끔하다고 할 수 없지만 아쉬운대로 거주하면서 살 수 있었지만 싱크대는 수리해야한다는 것을 남편과 동의한다는 것을 확인했습니다. 이렇게 같이 임장 다니면서 함께 수리 여부의 선을 맞춰갈 수 있다는 점이 좋았습니다.
겨우 100세대 넘는 소단지이지만 염창 벽산늘푸른보다는 생활권 내에서 중심에 있는 단지도 사장님이 추천해줬는데, 환금성을 고려해 매수할 의사가 없지만 염창동의 생활권을 전체적으로 느껴보는데 도움이 될 것 같아 매물을 보러갔다.
해당 매물은 집주인이 거주하고 있엇는데, 스탠스부터가 달랐다. 묻지 않아도 아, 집주인이구나 하는 걸 알 수 있을 정도로 적극적으로 집을 홍보하셨고 그만큼 인테리어도 깔끔하게 잘 돼 있었다. 매물을 보고 생활권을 구경하려고 인근을 돌아다녔는데, 우장산역생활권보다는 바로 인근의 동네 분위기나 상권이 아쉽다는 느낌을 받았다. 그래도,, 염창생활권에는 9호선이 있으니까 모든 것을 커버하지..
- 방화 동성
염창 생활권에서 방화생활권으로 넘어가 동성 매물을 보러갔다. 이건,,, 같은 강서구라도 같은 강서라는 생각이 들지 않았다. 그래도 방황역 인근 상권이 아주 훌륭하진 않더라도 생활하는데는 충분하다는 것을 느꼈다. 다만, 방화역 인근 상권을 벗어나면 아무것도 없어서 방화 생활권이 외딴 섬처럼 느껴졌다.
동성 매물은 간당간당 예산으로 들어올 수도 있어서 실거래가 대비 호가가 9천이상이었기 때문에 협상의 기대를 가지고 갔다. 얘기를 들어보니 매도자 또한 상급지로 갈아타기 위해 매도를 하는 것으로 호가를 낮추면 원하는 단지 매수가 어려워 가격 협상이 어려운 상황이었다. 뿐만 아니라 연식이 30년이 넘어가며 재건축 ‘호재’ 때문에 호가가 올랐다는 얘기를 들을 수 있었다. 음,, 여기는 가치대비 가격이 높구나 라는 생각이 바로 들었다.
그리고 중요한 것은 매물을 꼼꼼히 봐야 한다는 것! 매물을 한참 보고 있을 때에도 말이 없었는데 작은 방에 누수 흔적이 발견되어 얘기를 들어보니 사정이 있었고 수리비만큼 가격에서 제외해주겠다고 그 때서야 말을 하더이다. 사장님에게 확인해달라고 먼저 얘기하지 않았으면 받아내지 못했을 조건이었다.
# 느낀점
매물임장을 하고나니 가치평가로 매긴 우선순위와 매물을 보고 난 뒤, 매물 우선순위가 항상 단지 우선순위와 동일하지 않음을 깨달았다. 이사를 와야 하니까 시기가 맞아야 하는 조건도 있을 수 있고, 같은 값이라면 인테리어 유무에 따라 가격을 적용해서 결론이 바뀔 수도 있을 거란 생각이 들었다.
3주차 보고서에서는 매물 접근 순위를 초록 > 늘푸른벽산 > 방화 동성으로 정했었는데,
매물임장을 하면서 조건과 호가(및 협상가)를 고려하니 예산안에 들어오는 매물이 없어 초록은 아웃,
벽산늘푸른 > 방화 동성으로 벽산늘푸른이 the ONE이 되었다.
다만, 벽산늘푸른의 경우 강서구 내에서는 예산내에서 나에게 가장 최선의 단지라고 생각하지만 세대수가 적어 환금성의 문제가 있다. 실제로 21년 상승장을 지나 21년 10월부터 23년 2월까지 17개월간 거래가 없는 기간이 존재함을 확인했기때문에 더욱더 조심스러웠다.
그럼 방화동성이 the ONE 이냐? 방화동성은 강서구 내에서 비교를 해봐도 가치대비 가격이 높다고 느껴진다.
느껴짐.. 정확히 높다! 라고 단정 짓기 위해서는 아직 이르다.
그렇기 때문에 다음 임장지의 예산 내 들어오는 단지들, 매물들을 가치평가, 비교평가를 하여 강서구의 매물들과 비교해보고자 한다!
1) 해당 단지는 내 예산 내에서 매수 가능한가요?
- 염창 벽산늘푸른: 가능
2) 매매가가 -20% 되거나, 금리가 2% 더 오른다고 해도 감당 가능한 단지인가요?
솔직하게 얘기하자면 모르겠다.
지금 마음으로는 감당하면 그 언젠가(최대 10년뒤) 볕 뜰 날이 올 거라고 생각하지만,
막상 저 상황(매매가 -20%, 금리 2%)이 됐을 때 맘편히 지낼 수 있을까?
한편으로는 성격상, 매수 전에 고민을 이렇게 하면서도
매수하고 나서 결과를 기다리는 동안에는 별생각이 없이 거주하고 일하느라 바쁠지도 ^^
# 금리
- 금리 5%인 경우, 원리금 320만원 - 이자 250만원 / 원금 70만원
> 이 경우, 월세 3.5억/250만원
- 금리 6%인 경우, 원리금 360만원 - 이자 300만원 / 원금 60만원
> 이 경우, 월세 3.5억/300만원
- 금리 7%인 경우, 원리금 400만원 - 이자 350만원 / 원금 50만원
> 이 경우, 월세 3.5억/350만원
[최근 월세 실거래가]
- 화곡 초록 : 3.65억/30
- 염창 벽산늘푸른: 2.3억/40, 200만/100만
- 방화 동성: 3.8억/15
# 하락률
- 화곡 초록: 매매가 9.15억, -20%인 경우 7.32억 >> 1.83억
* 지난 장 최대 하락률: -26% / 전저점: 6.2억 (24.05 / 4층) / 13개월동안 거래없음
- 염창 벽산늘푸른: 9.4억 >> -20%인 경우, 7.52억 >> 1.64억 하락
* 지난 장 최대 하락률: -27% / 전저점: 5.88억 (24.01 / 6층) / 16개월동안 거래없음
- 방화 동성: 9.7억 >> -20%인 경우, 7.76억 >> 1.86억 하락
* 지난 장 최대 하락률: -23% / 전저점: 5.9억 (23.03 / 9층) / 4~5개월 거래없음
>> 매매가가 20% 하락하거나, 금리가 2% 가량 오른 상황이라면 혹은 최악의 경우 매매가가 20% 하락한 상황에 금리가 7%인 상황이라면 1.5억 이상이 녹아 내린 상태에서 월세를 350만원 내는 것과 같은 상황이다.
지난 하락장이었던 21년 말부터 23년까지 초저금리 기조가 끝나고, 인플레이션 대응을 위해 고금리로 가파르게 전환되었듯, 이번에도 하락장이면서 금리는 오르는 최악의 시나리오가 펼쳐질 수도 있다.
게다가 현재 가격이 꼭지일지 아닐지 모르지만,
계속해서 신고가를 찍으며 올라오던 상황에서 잠시 주춤하는 시기.
하지만 호가는 실거래가 대비 59 기준으로 최소 5천~1억 이상도 부르는 시기라
이번에 보고 온 매물들을 계약하면 최고가를 내가 찍게 된다.
1년반정도의 단기간에 35~50%가 오른 상황에서 꼭지를 매수를 해도 되는건가?
최악은 전전사이클이 눈에 들어온다.
전 사이클은 꼭지를 잡더라도 3년~4년정도 지나고 회복을 했는데,
전전사이클은 꼭지를 잡았다면 최소 4년~8년을 기다렸어야 하는 시장,,
5년이상 지속되는 상황에서 원리금을 내면서 감당가능 할 수 있을까?
지금은 배우자가 하락한다해도 나를 탓하지 않을 거라 말하지만 실제로 상황이 닥쳐도 지금과 같이 말해줄까?
3) 내 예산에서 가장 가치 있는 1등 아파트인가요? 네
4) 이 아파트를 매수할 것인가요? 아니오.
5) 다음 달에 비교해볼 지역과 단지는 어디인가요? 동안구, 광명시
10월 한달동안 강서구 보고서를 작성하면서 비교평가를 통해 가려낸 단지들로,
강서구 내에서는 1등 아파트라고 생각한다.
그렇다고 해서 이 아파트를 지금 매수할 건지 묻는다면, 대답은 NO이다.
한 개의 지역을 보고 꼭지를 잡는 선택을 하기엔 아직 조심스럽다.
비슷한 가격대를 형성하고 있으면서, 출퇴근이 가능한 다른 지역들도 있기때문에
해당 지역들의 1등 아파트와도 비교를 해보고 결정할 것이다.
2)에서 리스크를 대략적이면서 구체적으로 수치를 계산해보니 감당하기 쉬운 수준은 아니다.
그렇기때문에 매수하는 시점까지 끝까지 비교평가 해본 그 노력이
최악의 상황이 닥쳤을 때 버틸 수 있는 힘이 될 거라 생각한다.
다음 달에 예산+출퇴근을 고려하여 비교해 볼 지역은 동안구와 광명시이다.
예산안에 들어오는 서울 내 지역인 강서구와 수도권인 동안구, 광명시의
각 지역에서 뽑힌 단지들의 땅의 가치를 비교해 보는 것이 유의미 할 것으로 생각된다.
땅의 가치를 비교해본 뒤 가격을 연결하여 각각의 지역에서 1등, 종합하여 1등을 찾아내
다시 한번 매수 여부를 가려보려 한다.
