[지방투자실전반 30기 하몰이 따라 지방 저평가 단지 둘둘(22) 찾아 쏙쏙 담아가조 월벗] 싸게 사는 것에서, 필요할 때 팔 수 있는 투자로

안녕하세요.

월부의 벗 월벗입니다🙋‍♂️🙋‍♂️🙋‍♂️🙋‍♂️

어느덧 지방투자 실전반의 마지막 강의까지 왔습니다.

이번 4강은 현재의 시장 상황부터 매수와 보유, 매도와 갈아타기까지

지방투자의 전체 과정을 다시 돌아볼 수 있었던 시간이었습니다.

같은 지방이라도 지역마다 시장의 온도가 다르고,

같은 투자금으로 살 수 있는 단지라도

어떤 물건을 선택하느냐에 따라 보유와 매도의 난이도는 달라질 수 있다는 걸 깨닫는 순간이었던 것 같습니다.

저는 현재 울산의 1호기와 마산합포구의 2호기를 매도하고 있습니다.

두 물건 모두 매수가보다 가격이 올라

숫자만 보면 수익이 난 투자라고 할 수 있지만,

직접 매도를 해보니 가격이 올랐다는 사실과

필요한 시기에 실제로 팔 수 있다는 것은 전혀 다른 문제였습니다.

과거에는 저평가된 물건을 싸게 사고

수익이 나면 매도하면 된다고 생각했던 것 같습니다.

하지만 이번 강의를 들으며

매수보다 더 긴 보유 과정과 결국 시장의 선택을 받아야 하는 매도까지 생각해야

비로소 한 번의 투자를 제대로 바라볼 수 있다는 생각이 들었습니다.

그럼 4강 후기를 시작해 보겠습니다.

몇 천만 원보다 환금성을 사는 것이 먼저다

이번 강의에서 가장 많이 와닿았던 것은

투자금을 줄이는 것만 생각해서는 안 된다는 내용이었습니다.

종잣돈이 한정되어 있다 보니

저 역시 매매가격과 전세가격의 차이가 작은 물건을 먼저 찾았고,

조금이라도 투자금이 적게 들어가는 것을 장점으로 생각했습니다.

하지만 지방에서는 몇 천만 원을 아껴 매수한 선택이

매도할 때 더 큰 가격 차이로 돌아올 수도 있다는 걸 몸소 겪고 있는 요즘입니다.

생활권과 단지의 선호도가 떨어지거나

실거주자가 찾지 않는 조건을 가진 물건이라면

가격을 내려도 매수자를 만나기 어려울 수 있기 때문입니다.

반대로 투자금이 조금 더 들더라도

그 지역 사람들이 꾸준히 찾는 생활권과 단지를 선택했다면

상승장뿐 아니라 시장이 좋지 않을 때도 매도할 가능성을 높일 수 있다는 걸 다시금 깨닫게 된 것 같습니다.

물론 무조건 비싼 단지를 사야 한다는 뜻은 아니었습니다.

추가로 지불하는 가격만큼의 선호도와 상품성이 있는지,

그 차이를 실제 시장에서도 받아주고 있는지 확인해야 한다는 것 또한 깨달았습니다.

결국 중요한 것은 가장 적은 돈으로 살 수 있는 물건이 아니라

제 투자금 안에서 가치와 환금성을 가장 많이 가져갈 수 있는 물건이었습니다.

앞으로는 투자금이 적게 든다는 이유만으로 후보를 남기지 않고

몇 천만 원을 더 지불하더라도 나중에 더 많은 사람에게 선택받을 수 있는지까지

함께 비교해야겠다는 생각이 들었습니다.

적용할 점 : 매수 물건을 찾을 때 투자금에만 너무 매몰되지 않고 환금성 부분을 정말 디테일하게 파악하고 몇 천만원을 아끼는 것보단 환금성이 좋은 단지를 우선적으로 생각할 것.

매수는 나의 선택이지만 매도는 시장의 선택이다

저평가되었다고 판단한 물건을 매수하는 것은

결국 제가 결정할 수 있는 일이었지만

매도는 제가 팔고 싶다고 해서 끝나는 일이 아니었습니다.

그 집을 현재 가격에 사겠다는 사람이 나타나야 하고,

실거주자나 투자자가 다른 물건 대신 제 물건을 선택해야 거래가 이루어집니다.

현재 울산 1호기와 마산합포구 2호기를 매도하면서

이 사실을 직접 경험하고 있습니다.

매수가보다 가격이 올랐더라도

매수자를 만나지 못하면 그 수익은 아직 제 돈이 아니었습니다.

세입자가 거주하고 있거나 계약 기간이 많이 남아 있다면

실거주자가 접근하기 어렵고,

전세를 안고 매수할 투자자만 기다려야 하므로 수요는 더 줄어들 수밖에 없는 것 같습니다.

매수할 때는 가격과 투자금을 여러 번 계산했지만

나중에 누가 이 집을 사줄 수 있는지,

어떤 상태로 시장에 내놓게 될지까지는 충분히 생각하지 못했던 것 같습니다.

이번 강의를 들으며 환금성은

단순히 거래량이 많은 단지를 고르는 문제만은 아니라는 생각이 들었습니다.

지역과 생활권의 선호도, 단지와 평형의 상품성,

전세가격과 매물 상황, 임차인의 계약 기간까지 모두 연결되어 있다는 걸 다시금 깨닫게 된 것 같습니다.

앞으로는 매수하기 전에

이 물건의 다음 매수자는 누구일지 먼저 떠올려 봐야겠다는 생각이 들었고

제가 사고 싶은 물건이 아니라

나중에도 다른 사람이 사고 싶어 할 물건인지까지 확인해야겠다는 생각이 들었습니다.

적용할 점 : 단순히 매수 관점에만 생각하지 않고 차후에 매도 시점에는 어떤 시장 상황을 생각할 것인지 그리고 그 시점에 수요자는 누가 될 것인지를 고려하여 매도 플랜 세워놓을 것.

보유는 기다림이 아니라 위험을 관리하는 시간이다

그동안 보유는 매수와 매도 사이에 있는

기다림의 시간이라고 생각했던 것 같습니다.

싸게 매수한 뒤 가격이 오를 때까지 기다리면

자연스럽게 수익을 얻을 수 있을 것이라고 생각했습니다.

하지만 실제 보유 과정에서는

공급과 전세가격이 달라지고, 임차인의 계약이 갱신되며,

보증금 반환이나 예상하지 못한 비용이 생길 수도 있었습니다.

특히 지방은 지역마다 공급의 영향을 크게 받기 때문에

저평가된 가격에 매수했다는 사실만으로 안심할 수 없었습니다.

수익이 나지 않는 기간이 예상보다 길어질 수도 있고,

입주 물량이 늘면서 전세가격이 내려가면

처음 계획보다 더 많은 자금이 필요해질 수도 있었습니다.

결국 좋은 투자는 오를 가능성이 있는 물건을 사는 것에서 끝나지 않고

그 물건이 오를 때까지 감당할 수 있는 상태를 만드는 일이었습니다.

보유한 지역의 공급과 입주 상황,

매매와 전세 매물의 변화, 임차인의 만기와 갱신 가능성을 계속 살피고

예상과 다른 상황이 생겼을 때 사용할 자금도 준비해야 했습니다.

저 역시 두 물건을 매도하는 과정에서

전세 계약과 임차인의 상황이 매도 가능 시기와 가격에

얼마나 큰 영향을 주는지 알게 되었습니다.

앞으로는 매수 당시의 저평가만 기록할 것이 아니라

보유 기간에 발생할 수 있는 상황과 대응 방법까지 함께 정리해야겠다는 생각이 들었습니다.

적용할 점 : 보유 기간에 발생 할 수 있는 상황들을 정리해 놓고 각 플랜에 따른 대응 방법에 대해 충분히 고민하고 행동할 것.

갈아타기는 매도보다 다음 자산을 먼저 준비하는 일이다

매도가 뜻대로 되지 않을 때는

어떻게든 현재 물건을 먼저 파는 데만 마음이 쏠리게 됩니다.

하지만 강의를 들으며

갈아타기는 보유한 물건을 처분하는 것보다

그 돈으로 어떤 자산을 살 것인지가 먼저 정리되어야 한다는 생각이 들었습니다.

현재 물건의 가격을 낮춰서라도 매도할 것인지 판단하려면

매도 후 이동할 자산이 현재 물건보다 얼마나 가치 있는지,

앞으로 기대할 수 있는 수익은 어느 정도인지 알아야 한다는 걸 다시금 깨닫게 되었던 것 같고,

다음 물건이 분명하지 않은 상태에서 급하게 매도하면

현금만 보유한 채 다시 기회를 기다려야 할 수도 있다는 것 또한 깨달을 수 있는 시간이었습니다.

반대로 더 좋은 자산을 확실히 알고 있다면

현재 물건에서 조금 덜 받더라도 빠르게 이동하는 선택이

전체 자산에는 더 나은 결과를 만들 수도 있다는 게 얼마나 중요한 것인지 또한 다시 마음 속에 새길 수 있었습니다.

또한 여러 물건을 보유하고 있다면

무엇을 먼저 매도하고 어떤 물건을 남길 것인지도

수익금만 보고 결정할 수 있는 문제는 아니었으며

각 물건의 현재 가치와 앞으로의 가능성,

예상되는 위험과 매도 후 확보되는 자금을 함께 살펴봐야겠다는 생각이 들었습니다.

현재 매도 중인 자산을 매도했을 경우에 갈아탈 수 있는 자산 뿐만 아니라

차후에도 매도 시점까지 오랜 시간이 남았더라도 항상 기회를 잡을 수 있도록

매도 시점에 생길 수 있는 자산과 종잣돈 그리고 그 자금으로 할 수 있는 최선의 투자 후보들을

만들어두고 항상 최신화 시키고 있어야겠다는 생각이 들었습니다.

강의에서 말씀해 주신 것처럼 매수할 물건의 실체가 있어야

현재 물건의 매도 가격과 시기 역시 더 분명하게 판단할 수 있을 것 같다는 생각이 들었습니다.

적용할 점 : 매도 후 갈아탈 수 있는 자산을 매도 시점의 기간과 상관없이 항상 최신화 시켜두고 언제든 갈아탈 수 있는 준비가 된 투자자가 될 것.

두 번의 매도 경험을 3호기의 기준으로 남긴다

1호기와 2호기에서 수익이 났다는 사실만 보면

두 번의 투자 모두 잘한 선택이었다고 생각할 수도 있습니다.

하지만 매도 과정까지 경험해 보니

수익이 났다는 것과 매수 당시의 모든 판단이 옳았다는 것은

같은 말이 아니었습니다.

싸게 매수하는 데 집중한 나머지

보유 중에 생길 수 있는 상황과 매도 시점의 수요를

충분히 생각하지 못했던 부분도 있었습니다.

그때의 선택을 계속 후회한다고 해서

현재의 매도가 쉬워지거나 과거로 돌아갈 수 있는 것은 아닙니다.

중요한 것은 왜 그런 선택을 했는지 돌아보고

같은 상황을 다시 만났을 때 다른 결정을 내릴 수 있도록

제 기준을 바꾸는 일이라는 생각이 들었습니다.

마스터 멘토님께서 말씀해 주신 것처럼

좋은 투자자는 새로운 사실을 알게 되었을 때

기존 생각을 고집하기보다 수정할 수 있어야 한다고 생각했습니다.

저 역시 ‘싸게 샀으니 괜찮다’는 생각에서 벗어나

‘보유할 수 있는가’, ‘필요할 때 팔 수 있는가’,

‘더 좋은 자산으로 이동할 수 있는가’까지 확인하는 투자자가 되어야겠다는 생각이 들었습니다.

1호기와 2호기의 경험을 복기하지 않고 지나간다면

힘들었던 매도 과정은 후회로만 남을 수 있습니다.

하지만 놓쳤던 부분을 3호기의 체크리스트로 남기고

다음 매수에서 실제로 다른 선택을 한다면

이번 경험도 결국 제 실력이 될 수 있을 것 같다는 생각이 들었습니다.

적용할 점 : 1, 2호기의 매도 과정을 철저히 복기하고 다음 매수 시점에는 매도 시점을 고려한 투자를 하고 보유 과정에서 또한 동일한 실수 하지 않도록 내 경험으로 만들 것.

지방투자 실전반을 마치며

한 달 동안 지방투자 실전반을 수강하며

좋은 지역과 저평가된 아파트를 찾는 방법만 배운 것은 아닌 것 같습니다.

임장과 비교평가를 통해 물건을 고르는 과정부터

매수한 물건을 보유하고, 임차인과 관계를 이어가며,

적절한 시기에 매도하고 더 좋은 자산으로 이동하는 과정까지

투자의 전체 흐름을 다시 볼 수 있었습니다.

특히 이번 4강은 이미 투자를 두 번 경험하고

현재 두 물건을 매도하고 있는 저에게 더 현실적으로 다가왔습니다.

매수 당시에는 보이지 않았던 것들이

직접 보유하고 매도하는 과정에서 하나씩 보이기 시작했고,

강의 내용도 이전과는 다르게 들렸습니다.

앞으로는 싸게 사는 것에만 집중하지 않겠다는 생각이 들었습니다.

사람들이 계속 찾는 가치가 있는지,

예상과 다른 상황에서도 보유할 수 있는지,

필요한 시기에 다시 팔 수 있는지까지 생각하고

두 번의 투자를 했다는 사실에 만족하지 않고

그 과정에서 놓친 부분을 제대로 복기해

3호기에서는 더 나은 선택을 하는 투자자가 되어야겠습니다.

긴 시간 동안 수강생들의 질문 하나하나에

진심을 담아 답해주신 마스터 멘토님께 감사드립니다❤️

그리고 한 달 동안 방향을 잡아주시고 함께해 주신 하몰이 튜터님과

22조 동료분들께도 진심으로 감사드립니다❤️