세낀 집 매수 후 임차인과 매도인 갱신 후 잔금치고 승계 받는 경우

안녕하세요 강안심님~ 세낀 집 매수 축하드려요! 잔금일과 만기가 겹치면 대출 회수 걱정이 정말 크실 것 같아요. 은행 확인은 선배님들이 잘 말씀해주셔서, 저는 놓치기 쉬운 부분 두 가지만 보태볼게요 :)

1) 5% 증액분은 누가 받는지 정산 특약으로 남기기
갱신계약을 매도인과 하면 증액분은 매도인이 받게 되잖아요. 그래서 매매 잔금에서 "갱신 후 전세보증금(증액 포함) 전액을 상계한다"처럼 증액분까지 숫자로 정산 문구를 넣어두시면 깔끔해요. 그리고 증액 때문에 임차인 대출이 '증액'되는 경우와 '증액 없이 연장'만 하는 경우는 은행 심사가 다를 수 있어서, 은행에 문의하실 때 이 두 경우를 나눠서 물어보시면 답이 더 정확할 것 같아요.

2) 갱신계약서에 '계약갱신요구권 사용 여부' 명시하기
갱신권을 써서 갱신된 계약이라면, 승계 후에도 임차인이 중간에 해지 통보를 하면 3개월 뒤 나갈 수 있어요. 승계받는 입장에서 보증금 반환 시점이 앞당겨질 수 있으니 미리 알고 계시면 좋을 것 같아요.

➕ 제 경험 한 줄 https://weolbu.com/community/4475761
저는 전세 끼고 매도했다가 나중에 실거래 신고 관련 소명 요청 등기를 받았는데요, 매매가-전세금 정산 흐름이 특약과 이체내역으로 남아 있으니 설명이 훨씬 쉬웠어요. 정산 내용은 꼭 숫자로 남겨두세요!

잔금까지 순탄하게 마무리하시길 응원합니다 :)

강안심님, 안녕하세요~ 먼저 내집마련 너무 축하드립니다~ 잔금일과 세입자 만기일이 같은 날이라면, 매매계약과 동시에 임대인 명의로 전세대출 질권설정 또는 연장 승계심사가 동시에 이루어져야 합니다. 은행에 따라서 매매로 인한 소유자 변경 시 기존 대출이 회수 대상이 되거나 재약정이 필요한 경우가 있어서 계약 전에 반드시 세입자의 전세대출을 취급했던 은행에 방문하셔서 사전 확인이 필요합니다. 그리고 특약에는 전세대출 승계 및 연장을 전제로 한다는 문구를 작성하셔서 은행 문제로 대출 연장이 안 될 경우에는 계약을 무효로 하고 매도인은 계약금을 반환하는 조건을 작성하시면 안전할 것 같습니다~

안녕하세요 강안심님. 잔금이 안되는 상황에서 세낀 물건을 안전하게 매수하는 방법을 고민하시는군요. 우선, 매도인과 임차인이 계약갱신청구권을 사용한 갱신 계약을 하고, 그 계약을 승계하시는 것은 가능합니다. 많은 분들이 말씀하신대로, 전세대출의 연장이 문제인데요. 대출금의 변동 없이 기존 전세대출을 연장하는 것은 가능할 것으로 보이나, 증액분에 대해 새롭게 전세대출을 일으키는 것은, 나중에 소유자 변경 등 은행에서 확인 할 가능성도 있어보입니다. 따라서, 은행에 대출 연장 가능함을 확실히 알아보시고, 매수 계약 시 갱신계약 승계에 대해 특약을 넣으시면 될 듯 합니다. 모쪼록 마무리까지 잘 되시길 응원드립니다.

안녕하세요 안심님~세낀집 매수 넘 축하드립니다! 결론부터 말씀드리면, 잔금일 당일 또는 그 이전에 매도인과 임차인이 이미 갱신 계약을 체결한 상태라면 원칙적으로 전세대출 승계가 가능합니다. 하지만 전세대출은 임대차 계약의 갱신 시점에 은행의 심사를 다시 거치는 경우가 많습니다. 5% 증액 조건이 있거나 갱신을 진행할 때, 대출 취급 은행 또는 보증기관(주택도시보증공사 HUG, 한국주택금융공사 HF 등)의 갱신 규정을 반드시 확인해야 합니다. 임대인이 변경되는 과정에서 임차인의 소득이나 조건 재확인이 필요할 수 있기 때문입니다. 주택임대차보호법상 계약갱신요구권은 만기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 내에 행사해야 합니다. 현재 시점이 만기일이 되기 8개월 전이라면 매수계약 특약에 말씀하신 것처럼 "만기 6개월 전(잔금 6개월 전)에 갱신계약을 체결한다"라는 내용이 들어가는 것이 좋을 것 같습니다. - 특약예시 : 매도인은 전세 만기 6개월 전(2000년 00월 00일경)까지 기존 임차인과 [5% 증액 또는 동일 조건]으로 임대차 갱신 계약 체결을 완료하고, 갱신계약서 사본을 매수인에게 즉시 전달하기로 한다. 매수 계약 화이팅입니다!

안녕하세요 안심님. 제가 전세 승계물건 매수하기 위해 협상할 떄 알아봤던 것 기준으로 말씀드리겠습니다. 우선 5% 이내의 전세 재계약은 은행에서 회수하지 않았습니다. 5% 초과의 전세계약은 신규계약으로 보고 임차인의 무/유주택자 여부를 보고 다시 심사하셨었습니다. 5% 이하 재계약이기 떄문에 큰 리스크는 없어보이지만, 매도인분을 통해서 임차인분꼐 꼭 은행과 상담후 결과를 알려달라고 말씀주시면 좋을 것 같습니다. 현재 잔금이 안되는 경우이다보니까,리스크를 줄이기 위해 안전장치를 특약으로 마련하면 좋을 것 같은데요. 매도가 진행된 것을 임차인이 몰랐을 경우, 알게 된 떄에 임대차계약 승계를 거절할 수 있다는 판례가 있스니다. 임대차 계약 승계되는 조건의 계약임을 특약으로 표시하고 임차인과도 문자기록 등 남겨놓으면 좋을 것 같아요. 아무쪼록 잘 해결되셨으면 좋겠습니다!

안녕하세요, 강안심님 먼저 매수 축하드립니다! 😊 잔금일과 기존 세입자의 전세 만기일이 겹쳐 고민이 많으실 것 같습니다. 원칙적으로 매수인은 기존 임대인의 지위를 승계하기 때문에, 기존 임대차계약과 보증금 반환 의무도 함께 승계하게 됩니다. 따라서 기존 세입자와 갱신계약을 체결하고 임대차계약을 승계하는 방식으로 검토해 볼 수 있습니다. 특히 잔금일과 전세 만기일이 같은 날이라면, 매매계약 전에 기존 세입자의 전세대출을 취급한 은행에 임대인 변경 시 대출 연장이 가능한지 확인하시는 것이 좋겠습니다. 은행에 따라 기존 대출의 회수나 재약정이 필요할 수 있고, 대출 연장이 어려워지면 잔금 지급에도 영향을 줄 수 있기 때문입니다. 그리고 매매 특약에 기존 임대차계약 승계 및 전세대출 연장 가능 여부를 사전에 확인하고, 은행 사정으로 대출 연장이 불가능한 경우 계약을 어떻게 처리할지 명확히 정해 두시면 좋겠습니다. 계약 해제 및 계약금 반환 조건은 매도인과 합의해 구체적으로 작성하시는 것이 중요합니다. 모쪼록 꼼꼼하게 확인하셔서 잔금일까지 문제없이 잘 마무리하시길 응원합니다! 😊

안녕하세요 강안심님. 지금 세낀 물건을 매수 검토하고 계시는 군요~ 계약 전에 중요한 부분에 대해 먼저 질문하며 꼼꼼히 준비하시는 모습 멋지십니다 :) 많은 분들이 답변 주신 것처럼 세낀 매물을 매도인에게 그대로 임차 승계하여 매수 계약을 진행하시면 되는데요. 대출의 경우 5%이내의 증액이라면 세입자의 상황과 조건이 변동되지 않았다면 안전하게 대출을 유지하실 수 있을 것으로 보입니다. 강안심님께서 신경쓰셔야 할 부분은 두가지 입니다. 1. 매도인과의 매수 계약 시 '갱신 된 전세계약'의 조건을 그대로 승계한다는 내용입니다. 특약 : 현 임차인(계약자 OOO, 전세보증금 O원, 만기 202_년 __월 __일)은 매수인이 승계한다. (참고: 임대차계약서 사본 첨부 및 매매계약 후 임차인 확인) 2. 매도인과 전세입자와의 '갱신'된 전세계약을 체결하였음을 확인하여야 합니다. 특약 : 본 계약은 기존 전세계약기간이 만료되어 현 임차인이 계약갱신청구권을 사용한 전세 재계약이다. 모쪼록 안전하게 매수 잘 마무리 하시길 바라겠습니다 :)