최근 삼성전자가 있는 화성 동탄과 수원 영통의 집값이 오르면서 인근의 화성 병점까지도 상승세가 번지고 있습니다. 뿐만 아니라 비규제 지역인 군포도 상승세가 매섭습니다.
실제로 많은 사람들이 내가 원하던 집의 가격이 올라서 어쩔 수 없이 다른 지역도 고려할 수 밖에 없는 상황입니다. 이럴 때 우리는 이런 생각에 빠지기 쉽습니다.
“여기도 이만큼 올랐는데, 당연히 여기도 오르겠지?”
“역대 최장 상승기간이라는데, 앞으로도 계속 오르겠지?”
절대 집값이 떨어질 것이니 집을 사지 말라는 이야기가 아닙니다. 앞으로도 계속 오를 것 같을 때, 여기도 올랐으니 저기도 오를 것 같을 때일수록 아무 집이나 사면 안 됩니다. 이럴 때일수록 신중하게 선택할 수 있어야 합니다.
집값은 왜 계속 오르는걸까?
최근 서울 집값은 역대 최장 기간 상승하고 있습니다. 집값이 오르는 데는 다양한 이유가 있겠지만, 지금 왜 집값이 오르고 있는지 그 핵심을 알아야 합니다.
기본적으로 집을 팔려고 하는 사람보다 사려고 하는 사람이 많을 때 집값이 오릅니다.
최근 수도권 외곽 지역의 거래량과 매물수입니다.
23~25년 대비 26년의 거래량이 증가한 것을 알 수 있습니다. 반대로 매매나 전세의 매물은 꾸준히 줄어들고 있는 추세입니다.
가격 흐름을 살펴보면 최근 급등한 가격을 볼 수 있습니다. 다시 말해 팔고자 하는 사람보다 사고자 하는 사람이 많을 때, 가격이 오를 수 있습니다.
사고자 하는 사람들이 많아질 때는 다양한 이유가 있습니다. 어느 하나의 이유만으로 설명하기에는 어렵습니다. 하지만, 최근 사고자 하는 사람들이 많아진 이유는 비교적 뚜렷합니다.
절대적으로 공급물량이 부족하고, 이것이 전월세의 상승으로 이어지고 있기 때문입니다. 나아가 전월세 물건을 찾는 것 자체가 어렵다보니 집을 사야만하는 상황에 내몰리기도 합니다.
현재 전월세로 거주하시는 분들은 대부분 체감하실겁니다. 저 역시 월세로 거주하고 있는 곳의 시세가 보증금은 2배, 월세는 20% 가량 상승했습니다.
정리하자면 현재 서울/수도권 대부분 지역의 공급이 절대적으로 부족한 상황입니다. 새롭게 짓는 공급물량도 부족하지만 민간에서 나올만한 공급물량도 부족합니다.
토지거래허가로 인한 다주택자의 임차물량 제한, 세금규제로 인해 비거주에서 거주로 전환하며 사라지는 전월세 물량, 급등한 가격에 갱신계약을 체결하며 잠기는 물량 등 다양한 이유로 공급이 부족한 상황입니다.
이 상황이 결국 전월세 물량 감소→전월세 가격 상승으로 이어지고 있고, 많은 사람들이 전월세로 사는 것보다 집을 사는 게 낫겠다고 생각할 수 있는 환경이 조성되고 있습니다.
이런 배경으로 집을 팔려고 하는 사람보다 사려고 하는 사람이 많아지면서 집값이 오르고 있습니다.
아무 집이나 사면 안 되는 이유
이런 상황 때문에 마음이 급해질 수 밖에 없습니다. 내 예산으로 보던 집의 가격이 오르면서 어쩔 수 없이 덜 좋은 집을 봐야할 때, 이거라도 못사면 어떡하지라는 마음이 드는 건 너무 당연합니다.
하지만 지금처럼 조급해질 때일수록 아무 집이나 사면 안 됩니다.
두 단지는 모두 수도권 외곽에 있는 단지입니다. 두 단지 모두 역까지 걸어서 15분 내외로 접근이 가능합니다. 무엇보다 두 단지는 충분히 걸어서 갈 수 있을만큼 멀지 않은 거리에 있습니다. (비슷한 동네에 있습니다.)
그런데 파란색 단지는 가격이 꽤나 상승한 반면, 빨간색 단지는 여전히 가격을 회복하지 못하고 있습니다.
“여기도 곧 따라 오르지 않을까?”
그럴 수도 있습니다. 하지만 덜 올랐다는 사실만으로 저평가 됐다고 판단하기는 어렵습니다. 사람들이 아직 가치를 알아보지 못한 집일 수도 있지만, 덜 찾는 이유가 있는 집일 수도 있기 때문입니다.
중요한 것은 가격 차이가 나는 이유를 아는 것입니다.
같은 지역이라도 역까지 걸리는 시간, 출퇴근 동선, 학교와 편의시설 등에 따라 선택이 달라집니다. 지도에서는 가까워 보여도 실제로 걸어보면 언덕이나 큰 도로 때문에 생활권이 나뉘기도 합니다.
급한 마음에 “여기도 오를 것”이라는 이유만으로 아무 단지나 사면 안 되는 이유입니다.
지금 꼭 알아야 하는 좋은 집 고르는 기준
예산에 맞는 집을 사는 것은 정말 중요합니다. 하지만 예산 안에서 좋은 집을 고르는 것이 훨씬 더 중요합니다.
“사람들이 이 집을 찾는 이유가 무엇일까?”
그래서 이 질문에 스스로 답할 수 있어야 합니다. 이를 위해 우리가 교통, 직장, 환경, 학군 등 다양한 요소를 파악한 후에 같은 값이면 더 좋은 집을 고르는 것입니다.
“그건 알겠는데, 막상 선택하려니 너무 어려워요..”
맞습니다. 들을 땐 끄덕거리게 되지만 막상 선택하려면 너무 어려우실겁니다. 그래서 지금같은 상황에서 더 좋은 집을 고르기 위해서는 ‘환금성’을 꼭 따져봐야 합니다.
두 단지를 비교해보면 좌측의 단지는 시장이 안 좋을 때도 거래가 멈추진 않았습니다. 하지만, 우측의 단지는 시장이 안 좋을 때 거의 거래가 되지 않은 모습을 볼 수 있습니다.
지금처럼 집을 사고자 하는 사람들이 많을 때는 어떤 집도 잘 팔리겠지만, 상황이 변해서 집을 사고자 하는 사람들보다 팔고자 하는 사람들이 많아지면, 그때는 아무 집이나 잘 팔리지 않습니다.
환금성의 핵심은 상황이 변해도 “내가 필요할 때” 적정한 가격으로 팔 수 있는지입니다. 그리고 내가 필요할 때 누군가 사주려면 나 뿐만 아니라 남들도 좋아하는 집이어야만 합니다.
그래서 거듭 반복해서 말씀드리는 겁니다. 교통, 직장, 학군, 환경 등 입지를 판단하고 집을 고르는 것이 정말 중요한 시장입니다. 누군가는 아무 집이나 사도 오른다고 말할 때일수록 더 집중해야 합니다.
입지를 우선으로 판단하고, 그래도 어렵다면 그때는 환금성을 확인해보세요. 지금처럼 여기도 오르고, 저기도 오르는 시장일수록 신중하게 선택해야 소중한 내 돈을 잃지 않을 수 있습니다.
오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
