안녕하세요, 스리링입니다 :)
월부학교 2강 센쓰튜터님의 강의를 듣고 왔습니다!
이번 강의는 갈아타기를 잘하는 방법과 투자자로서 성장하는 방법
두 가지를 배울 수 있었던 시간이었습니다.
앞으로 어떤 방향으로 자산을 늘려가야 할지 그리고 매달 열심히 임장하고 임보를
쓰는 것에서 더 나아가 어떻게 실력을 성장시켜야 할지 고민이 됐었는데요.
이번 강의를 통해 갈아타기는 내가 가진 자산과 시장의 흐름을 이해하고
더 나은 선택을 만들어가는 과정이라는 것을 배웠습니다.
1. 본 것
① 갈아타기는 시장파악 → 대상파악 → 물건파악의 순서
센쓰튜터님께서는 지방 광역시와 중소도시, 서울과 수도권의 시장 상황을 하나씩 분석해 주셨습니다.
같은 상승장이라고 해도 지역별로 상승의 정도와 흐름은 달랐습니다
서울은 상급지에서 하급지로 상승 흐름이 확산되고 있었고,
경기도 역시 수지와 평촌 등 주요 지역에 이어 외곽 지역으로 흐름이 이동하고 있었습니다.
반면 지방은 지역에 따라 상승 정도가 달랐고,
같은 광역시 안에서도 상위 생활권과 하위 생활권의 흐름에 차이가 있었습니다.
시장을 볼 때 중요한 것은 두 가지였습니다.
- 지금 시장의 흐름이 어디까지 왔는가?
- 내가 지켜보는 단지는 그 흐름 속에서 어디에 있는가?
그리고 갈아타기를 판단하는 순서도 배웠습니다.
STEP 1. 시장파악
매물 수와 거래량, 공급 등을 통해 매수우위인지 매도우위인지 확인
STEP 2. 대상파악
1호기 매도, 2호기 매도, 두채 매도 중 가능한 선택지를 비교하고 보유 자산보다 더 나은 가치인지 판단
STEP 3. 물건파악
매도/매수할 단지의 분위기와 특성을 살피고, 목표가격과 협상 가능한 범위를 설정
② 갈아타기는 가치뿐 아니라 흐름도 함께 봐야 한다
인상 깊었던 것은 외곽에서 부천으로 갈아타는 사례였습니다.
장기적으로 더 가치 있는 단지로 갈아타는 방향은 맞지만,
상대적으로 덜 오른 단지를 팔고 이미 상승 흐름이 시작된 곳의 단지를 매수하는 것이 과연 좋은 선택일까?
급지를 높이는 건 좋지만 그렇게 단순히 급지를 높이는 것만으로 판단해서는 안 된다는 것을 배웠습니다.
상급지는 상승 기간이 상대적으로 길고 하락 기간은 짧은 반면
외곽 지역은 상승 기간이 짧고 하락 기간은 길게 나타날 수 있다는 말씀도 인상깊었습니다.
(가치가 있다는 전제하에)
따라서 지금 보유한 단지의 가치가 사라진 것이 아니라면 상승 흐름을 기다리는 선택도 필요합니다.
반대로 외곽 지역에서 상승 흐름이 왔다면
그 기회를 활용해 더 나은 가치의 자산으로 갈아타는 것도 검토할 수 있습니다.
중요한 것은 무조건 덜 오른 것을 사거나 먼저 오른 것을 파는 것이 아니라
현재의 흐름 속에서 내가 가진 자산과 갈아탈 자산을 함께 비교하는 것이었습니다.
③ 상승장과 하락장 갈아타기의 전략은 달라진다
상승장에서의 갈아타기는 대출 규제로 인해 종잣돈과 대출 여력이 중요해집니다.
반면 하락장에서는 보유한 자산을 높은 가격에 매도하지 못하더라도
완화된 대출 조건을 활용해 상급지로 이동하는 기회를 만들 수 있습니다.
평촌에서 사당, 성동 등으로 갈아타는 사례를 통해 이를 확인할 수 있었습니다.
특히 하락장에서는 내가 가진 집을 얼마에 팔았는가보다
더 가치 있는 자산으로 얼마나 유리하게 이동했는가가 중요할 수 있었습니다.
또한 2주택 이상을 보유하고 있다면 한 채만 매도하는 경우와 두 채를
모두 매도하는 경우까지 함께 비교해 보아야 했습니다.
결국 상승장이든 하락장이든 더 나은 가치의 단지로 이동할 수 있다면 실행하고
그렇지 않다면 시장 상황에 맞게 대응하는 것이 중요했습니다.
④ 투자자로서의 성장은 목표설정 → 성장계획 → 실행 → 복기에서 시작된다
강의 후반부에서는 투자자로서 200% 성장하는 방법에 대해 배웠습니다.
튜터님께서는 성장계획서를 작성할 때 해야 하는 것은 알고 있지만 왜 해야 하는지가 부족하거나
이번 학기에 달성할 목표가 명확하지 않은 경우가 있다고 말씀하셨습니다.
단순히 임장 횟수와 임보 장수를 채우는 것보다 그 활동을 통해 어떤 능력을 키우고 싶은지 먼저 고민해야 했습니다.
그리고 투자 목표와 성장 목표를 각각 설정하고
이를 달성하기 위한 활동을 수치화해 캘린더에 반영하는 것이 중요했습니다.
부동산 투자 인사이트는 앞마당(아는 지역) × 경험 × 꾸준함이라는 말씀! 명심하겠습니다.
2. 깨달은 것
① 좋은 자산을 사는 것만큼, 좋은 자산으로 바꿔가는 능력도 중요하다
이미 보유하고 있는 자산을 어떻게 바라봐야 하는지에 대해서도 생각하게 되었습니다.
당시 충분히 고민해서 매수한 자산이라고 해도 시간이 흐르면 시장 상황도, 제 자금 상황도 달라지는데요.
그렇다면 처음 매수했을 때의 판단에 머무르지 않고 지금 시점에서 다시 판단할 수 있어야 합니다.
내가 보유한 자산은 여전히 가치가 있는가?
지금 팔고 이동한다면 더 가치 있는 자산을 살 수 있는가?
그 과정에서 추가로 감당해야 할 비용과 위험은 무엇인가?
지금 당장 매도하지 않더라도 이러한 질문을 통해
보유 자산을 꾸준히 점검해야겠다고 느꼈습니다.
② 좋은 선택도 타이밍에 따라 결과가 달라질 수 있다
사례를 보면서 제가 놓치기 쉬운 부분을 발견했습니다.
저는 비교평가할 때 가치가 더 좋은 단지를 찾는 데 집중하는 편입니다.
그런데 가치가 더 좋은 단지라고 해도 이미 많이 오른 가격에 매수하고
상대적으로 덜 오른 단지를 매도한다면 갈아타기의 효과가 크지 않을 수 있습니다.
반대로 지금 보유하고 있는 단지가 조금 덜 올랐다고 해서 무조건 팔아야 하는 것도 아닙니다.
가치가 있는 자산이라면 시장의 흐름이 올 때까지 기다리는 것도 하나의 선택이라는 것을 배웠습니다.
가치와 가격을 비교하는 것에서 한 걸음 더 나아가 흐름까지 고려해야 한다는 것
앞으로는 지금 이 시점에 갈아타는 것이 유리한지까지 판단해야겠다고 생각했습니다.
③ 열심히 하는 것과 성장하는 것은 다를 수 있다
가장 많이 돌아보게 됐습니다.
어쩌면 해야 하는 일을 해내는 것에 집중하다 보니 정작 그것을 왜 하고 있는지 놓쳤던 것 같습니다.
임보를 50시간 들여 작성하던 사람이 10시간 만에 더 나은 결과물을 만들고
하나의 질문에 답하는 데 1시간이 걸리던 사람이 5분 만에 핵심을 설명할 수 있게 되는 것
그것도 성장이라는 것을 배웠습니다.
중요한 것은 그 활동을 통해 쌓이는 실력이라는 생각이 들었습니다.
임장을 많이 하는 사람 보다는 임장을 통해 더 정확하게 가치를 판단하는 사람이 되고 싶습니다.
임보를 많이 쓰는 사람 보다는 제가 작성한 임보를 통해
실제 투자 의사결정을 할 수 있는 사람이 되고 싶습니다.
그리고 제가 배우고 경험한 것들을 다른 분들께도
더 쉽고 명확하게 전달할 수 있는 사람으로 성장하고 싶습니다.
3. 적용할 것
지금 제게 가장 필요한 세 가지를 실천해 보려고 합니다.
① 보유한 1-2호기 포트폴리오 다시 점검하기
- 1,2호기 시장흐름 + 현재 매매가와 전세가, 전세 만기 및 자금 현황 정리
- 보유 유지 / 한 채 매도 / 두 채 매도 시나리오 비교
각 시나리오에서 갈아탈 수 있는 단지와 가치 비교
② 앞마당 시세트래킹에 시장의 흐름 함께 기록하기
앞으로 시세트래킹을 할 때 가격 변화뿐 아니라 매물 실거래/호가 차이, 매매/전세 분위기를 함께 살펴보겠습니다.
특히 보유 지역과 갈아타기를 검토할 지역을 나란히 놓고 각각 상승 흐름이 어디까지 왔는지 검토해보면 재밌을 것 같습니다. 단순히 가격이 올랐는지가 아니라 WHAT, WHY, HOW 관점에서 왜 올랐는지 다른 지역과 어떤 차이가 있는지 제 생각을 적어 보겠습니다.
미리 흐름을 이해할 수 있는 투자자가 되고 싶습니다.
③ 이번 학기 성장 원씽을 정하고 매주 복기하기
이번 학기 저의 성장 목표는 소통 능력 향상입니다.
상대방에게 지금 무엇이 필요한가를 먼저 생각해 보려고 합니다.
- 먼저 듣기: 조언하기 전에 상대방이 어떤 상황에서 왜 그런 생각을 하게 되었는지 질문하기
- 관점 바꾸기: 내 생각이 앞서는 순간을 알아차리고 상대방의 입장에서 다시 생각하기
소통 복기하기: 매주 한 번 기억에 남는 소통을 돌아보며 잘한 점과 아쉬운 점 다음에 바꿀 행동 한 가지 기록하기
센쓰튜터님 덕분에 갈아타기는 제 소중한 자산의 가치를 이해하고
시장을 읽고, 더 나은 선택을 준비하는 과정이라는 것을 배웠습니다.
또한 투자자로서의 성장은 그 과정에서 이전보다
더 나은 판단을 할 수 있게 되는 것이라는 생각이 들었습니다.
강의 마지막에 해주신 말씀을 꼭 기억하겠습니다.
성장은 하루아침에 이루어지지 않고, 꾸준히 시도하다 보면 변곡점이 온다는 것
여전히 열심히 하고 있지만 실력이 충분히 늘지 않는 것 같고
아직도 부족한 것이 많다고 느껴질 때가 있습니다.
하지만 당장 눈에 보이는 결과가 없더라도 방향을 점검하고 계속해서
시도한다면 분명 이전보다 더 나은 투자자가 되어 있을 것이라 생각합니다.
이번 학기에는 제가 어떤 부분에서 성장했는지 스스로 설명할 수 있는 시간을 만들어 보겠습니다.
구체적인 사례를 통해 나아가야 할 방향을 알려주신 센쓰튜터님, 감사합니다!
