26.10.30 (주간머니이슈_부동산편)
30% 늘어난 서울 아파트 매물, '연말 집값 안정화' 실현되나
https://www.youtube.com/watch?v=baODAh0stnw
① 시장 뷰
- 서울은 주춤, 경기는 서울보다 더 오른다. 경기 주간 상승률 0.21%로 서울보다 높고, 반도체 벨트 경기 남부(성남, 화성, 수원)는 0.4% 이상 급등시장 수준.
- 강남발 매물정체가 서울로 전파되고 있다. 서울 4급지(강서, 서대문, 동대문)도 매물이 쌓이고 있다. 반대로 도봉, 금천, 구로구 매물 귀하다. 서울 저가 지역은 전세난으로 인한 수요 강세가 아직 있다.
- 경기 군포 주간 0.53% 완전불장, 왜? 반도체 벨트!
② 너나위님 사고 과정
- 서울 매매 매물 7.8만 개, 8/3 대비 +29.5%. 성북 +55%가 최대, 금천 +3%·도봉 +3.4%는 거의 그대로.
- 강남 안에서도 초고가와 선호 낮은 곳은 거래 안 되고 하락거래, 중간 지역 59㎡(25평형)는 가격이 싸니까 거래 활발. 평형 커지면 거래 잘 안된다.
- 통화량 늘었다. 일반 자영업 3천억 대비 30조 이상이 비금융기업(삼전, SK하이닉스). 임직원 대상 사내대출, 주택 매수 의지와 유동성도 같이 늘어났기 때문이다. 27년부터 사내대출 제도가 실제로 시행된다.
- 사내대출 5억, 금리 1.5%, 3년 거치. 한 달 이자 60만 원대. 주택자금 용도라 주택매수 수요가 많아진다. 수요강세 뒷받침, 가격 빠지기 힘들겠다. 경기남부 올해, 내년까지도 영향.
- 경기 남부는 서울 대비 절대적 금액 낮기에 산다. 전월세난도 동일한 상황.
- 강남 매물 증가? 세제개편안뿐만 아니라 강남에 있는 입주물량, 전세 매물수 확인. 서울 전세 매물 2만1천 개 중 강남·서초가 1만1천 개, 하반기에만 6천 세대 입주. 전세가 쌓이면 매매 시장은 안 좋다. 매매가 영향 가기 전에 전월세 먼저 영향이 있다.
- 그렇다고 강남 앞으로도 입주물량 많을까? 27년 강남 0, 서초 770세대. 28년까지 둘 합쳐도 1천세대가 안된다. 결국 매매 시장에 영향을 주게 될 것이다.
- 내집마련은 5~10년 이상 보기에, 매물 쌓일 때 기회. 동층향 비교하면서 살 수 있는 좋은 기회.
- 2018년 폭등 후 9~10개월 하락, 2020년 다시 폭등. 침체로만 보고 내집마련을 미루지 말 것.
- 전월세로 가더라도 2년간 손 놓지 말고 시장을 계속 관찰할 것.
③ 그래서 내 투자는?
- 얼마나 우수한 직장이 부동산에 큰 영향을 주는지 볼 수 있는 사례!!! 주변 어떤 직장, 배후수요 누군지 잘 파악하면 의사결정에 합리적일 수 있다고 생각든다.
- 내 1호기는 주변 출퇴근 대기업 삼성, SK하이닉스 출퇴근 수요 그렇게 많지 않다. 앞마당 중 수원 영통구는 해당된다.
험블리즈 Q&A
Q. 지난주에 본 내 앞마당 아실 전세·월세 매물, 일주일 사이 어떻게 변했나요? 이번 영상처럼 매매 매물도 늘었다면, 내 앞마당은 지금 사기 좋은 시장인가요?
A. (아실 매물증감, 10/23 → 10/30)
- 이번 임장 지역: 매매 4,353 → 4,507개(+3.5%), 전세 454 → 499개(+9.9%, 서울에서 가장 많이 늘어남), 월세 439 → 451개(+2.7%). 지난주엔 월세가 더 빨리 늘었는데, 이번 주는 전세가 더 빨리 늘어서 월세 비중이 49% → 47.5%로 조금 내려갔다.
- 비교 지역(은평구): 매매 2,902 → 2,931개(+0.9%), 전세 787 → 807개(+2.5%), 월세 463 → 473개(+2.1%). 큰 변화 없이 월세 비중 37% 그대로.
- 매매 전세 매물이 함께 늘고 있으니, 이번 임장 지역은 동층향 비교하면서 고를 수 있는 시장이 되어가고 있다. 다만 일주일 숫자라 한 번 더 지켜보겠다.
