📌 부동산편(261030): "분위기 싸해지는 서울 부동산?" 30% 늘어난 서울 아파트 매물, 수도권 집값은 앞으로 이렇게 변한다 (주간머니이슈_부동산편)
부동산편
약 30% 증가한 서울 아파트 매물
- 시장을 분위로 나눌 수 있음(1~5분위까지).
- 가장 가격이 저렴한 분위에 해당되는 도봉(3.4%), 금천(3%)은 매물 수가 거의 줄지 않음
- 그 위에 해당되는 구들 대부분은 매물수가 30% 이상 증가
- 26일 서울 아파트 매매 물건 약 7.8만건, 세제 개편안이 나온 8월 초보다 29.5% 증가.
- 25개 구 모두 증가. 성북구(55%)+강동/동작/성동/마포/동대문/영등포/송파/강서 등(35~40%) 증가.
- 반면 도봉/금천/구로 같은 서울 최저가 지역은 여전히 매물이 귀함
강남 분위기 및 서울 매물 적체 현상
- ⭐현재 서울 전체 매물 수가 늘어나는 게 강남에서 출발했기 때문. 그래서 강남을 진단하면 다른 지역을 볼 수 있기 때문에 강남을 본 것.
- 강남 분위기
- 강남 내에서도 온도 차가 큼. 가격이 비싼 곳은 거래가 안되고 하락 거래가 일어남.
- 강남의 중간 지역+20평대(전59)는 꽤 거래되고, 30평대 부터는 둔화된 느낌.
- 이런 매물이 쌓이는 현상이 처음에는 한강벨트부터 시작해 → 동작/강동 → 현재는 강서/서대문/동대문 등 4분위 지역까지 퍼진 상태. 반대로 도봉/금천/구로는 여전히 매물이 귀한 상황.
- => 이 의미는, ⭐서울의 저가 지역/파트의 경우 전세난에 따른 수요 강세가 아직 유지되고 있다는 것.
강남 매물 증가 원인(입주 물량→전세 매물수 증가) 및 주택 공급의 중요성
- 강남 매물 증가는 세재 개편안도 일부 영향을 주고 있지만, ⭐입주 물량이 큰 영향을 주고 있음.
- 전세 물건이 쌓이고 전세가가 오르지 못하거나, 전세 거래가 안될 때에는 -> 매매 시장이 확실히 좋지 않음
- 이유: 강남 집값이 올라 매수 고민이 되는데+전세가 많은 상황, 그러면 사람들은 일단 전세로 살며 지켜보자는 결정을 하는 경우가 많음 -> 전세 시장에 여유가 있을 때에는 매매 시장이 뜸해질 수 밖에 없음
- 서울 전체 전세 매물수가 21000개인데, 강남/서초에서만 11000개. 전세 매물수가 매우 많음 →올해 하반기에만 6천 세대 입주가 있었기 때문
- ⭐그래서 전세 물량 확인에는 주택 공급이 중요함!
- 공급이 떨어지면 즉시 매매가에 영향을 주는게 아니라 → 처음에는 전월세 시장에 영향을 줌 → 전세 물건이 늘어남
- 집을 매수하시는 분들은 대체적으로 공격적으로 매수하지 못함. 어쩔 수 없이 사게 되는 경우가 많음(전월세를 구하기 힘든 상황으로 인해).
- 반면 서울 외곽 지역은 입주 물량이 거의 없음 → 전월세 구하기 힘듦.
- ⭐그렇다면 어떻게 진단해야 될까?
- 강남에 계속 전세가 쌓일까? -> 전세는 입주 물량으로 나옴. 그러면 입주 물량이 언제까지 이어질 것일까.
- 해당 입주 물량이 정리가 되면 → 그 때는 다시 강남부터 전월세 시장이 타이트해지고 - 타이트해지면 매매 시장에 다시 자극을 줄 수 있다는 것
서울보다 뜨거운 경기 남부
- 주간 상승률 0.5%면 정말 불장. 한달로 치면 2%, 일년이면 24%. 매우 많이 오른 것.
- 서울은 주춤한데 경기도는 뜨거운 이유 4가지
- 수요량 증가: 반도체 벨트 영향(삼성전자, SK하이닉스). 해당 직원들의 내집마련 니즈가 강화된 상황
- 수요의 구매력 보강: 우리나라 통화량 증가. 30조 이상이 비금융 기업 내에 보류됨(반도체 기업 등) -> 사내 대출 형태로 직원들에게 제공될 수 있음
- 상대적으로 저렴한 가격: 서울보다 절대 가격 수준이 낮아 사볼 만하다는 심리
- 전월세난: 경기 남부도 전월세를 구하기 쉽지 않음.
투자 : 분위기가 좋지 않을 때가 기회일 수 있다 & 직장의 힘!
- 현장에 매물 수가 늘어났다는 건, 집을 보기 편하다는 것. 볼 물건이 많으니까 → 내집마련을 해야겠다고 마음 먹으신 분들은, 지금이 오히려 기회일 수 있음. 볼 수 있는 집이 많기에
- 우수한 직장의 힘
- 경기 남부 지역 아파트에 대한 수요와 관심을 보면 우수한 직장의 힘을 알 수 있음.
- 우수한 직장과 그 업황이 지역 부동산에 얼마나 큰 영향을 주는지 보여주는 부분.
- 내집마련 할 때, 주변 직장과 배후 수요를 꼭 살펴보고 의사 결정에 반영하기
적용할 점
- 입주 물량(공급)과 전세 물량 → 그리고 매매 시장으로 이어지는 과정 인지
- 강남 입주 물량 확인 → 서울을 볼 때는, 강남 입주 물량과 입주 물량 상황(감소인지 상승인지 보합인지) 확인할 것
- 5분위 지역은 언제까지 전세난에 따른 수요 강세가 유지될 것인가? 관점에서 지켜보기
