[실전37기9조 아라메르알람 울렸쓰 투자물건 9하러 출동하조 더행복하자] 1주차 강의후기!! 내가 갈아탈 단지가 무엇인지가 더 중요하다.

안녕하세요. 더행복하자입니다. 

전 23년 3월에 월부 입성. 1년만에 지투실전을 처음 들었던 24년4월..

그 후 늘…광클에 실패하다가 드디어 2번째 실전반을 듣게 되었습니다. 

그동안 기초 강의만 들으며 월부안에 버티고 있는 느낌만 강했습니다. 

아무래도 강제성이 없으니 성장도 정체되어 있는 느낌이었는데,

이번 한 달 어리버리 하겠지만 성장하는 한달을 위해 열심히 잘 따라가보겠습니다. 

너무 설레는 한 달…좋은 강의해주신 프메퍼 튜터님 감사합니다^^

당장의 수익보다 중요한 건 가치다. 

운영할 때 잊지 말아야 할 투자의 본질은

좋은 가치의 자산을 적절한 가격에 사서 보유해 나가는 것이다. 

나에게 집중, 할 수 있는 것에 집중하고 판단이 어려울 땐 질문하고 답을 찾아야 한다.

상승이 상급지에서 하급지로 퍼지고 있다. 

전고점보다 싸니까 싸다는 기준보다 아직 -20% 넘게 빠진 곳은 덜 오른 이유가 있다고 봐야 할 시점.

1주택자는 추가 주택 매수 + 상승장에서 갈아타기 준비

→ 전 23년 24년 지나고 보니 좋은 시절이었구나를 지금은 느낀다. 그 시절부터 강의를 듣고 24년 1호기 투자를 했어서인지, 아직도 전고대비 안오른 단지는 저평가 아닌가?를 생각한다. 전고 넘은 단지는 좋은 단지인 건 알겠는데, 그래도 안전마진을 얻을 수 있는 아직 전고를 뚫지 못한 단지가 저평가 아닌가? 라는 생각을 하며 좀 어려웠었는데, 지금 이시점 아직 덜 오른 단지들은 그 이유가 있구나를 생각해봐야겠다.

거래량 증가하고, 매물수 증가. = 매도자 우위 전환 가능성

거래량 증가하고, 매물 수 감소 = 매도자 우위

거래량 감소하고, 매물 수 증가 = 매수자 우위 + 침체 가능성

거래량 감소하고, 매물 수 감소 = 호가와 신고가에 주의

가격은 전고점 아래 수준 = 절대적 저평가

00구 거래량 3천건 돌파, 매물 증가에서 감소 중 = 매도 우위로 전환되고 있음. 저평가 물건 빠른 매수 

이런 식으로 지표보고 정리해두기!!

전고점 돌파 단지와 아닌 단지 구분해.

→ BM: 임보에 지표를 보기만 하고 정리를 안해뒀다. 그냥 거개량 감소했구나! 매물수 증가했구나!! 이게 아니라 이젠 생각을 같이 정리하고 지금 00구 시장 분위기를 적어두자!!

가격 판단 기준은 직전 실거래 대비 호가가 아닌 저점 대비 상승폭으로 본다. 

의사결순서 중요해

1.입지평가기준 - 교통/직장/환경/학군

2.전고점 대비 하락폭 큰것 

3.전저점 대비 상승폭 낮은 것 (요즘 의미있다.)

4.실거래가-호가 괴리율 낮은 것

보조지표: 전저점 대비 얼마나 덜 올랐나? 호가 대비 실거래가 차이가 작은가?

→ 라떼는 전고대비 몇% 떨어졌냐를 따졌는데, 이젠 전고점이 무의미하다. 오히려 전저대비 상승폭이 더 중요하다. 시장의 분위기는 바뀐다. 그에 맞는 기준도 바뀐다. 기억하자!!

매매가 합보다 가치있는 좋은 자산인가가 가장 중요하다. 

매수하는 물건에 대해 설명할 수 있어야 하고 

사고 나서 어떤 일이 생길지 알아야 한다. 

모든 자산이 평생 갈 필요는 없다. 어떤 자산은 역할이 끝나면 보내줘야 한다. 

알파투자는 큰 자산을 얻기 위한 징검다리 투자다. 

기타현금은 더 좋은 자산을 얻게 해주는 보조 엔진이다. 

1주택자: 알파투자 자산으로 추가매수..

하락장 갈아타기!!

더 오를까봐…최고점보다 떨어졌으니, 아쉬워서

내가 갈아탈 물건의 가치를 봐야 해.

하락장에 내 집만 비싸게 팔 순 없다. 

내가 아는 단지 중 가장 가치 좋은 자산이 무엇인가. 

시장의 상황이나 내 단지보다 

내가 갈아탈 수 있는 자신의 후보 단지가 있어야 한다. 

주택담보 대출 규제 완화 되었는지 확인하고, 

현재 내가 받을 수 있는 대출과 현금 여력이 얼마인지 확인한다 (다주택자들에게도 ltv지원해주네? 좋은시기)

하락장이 더 기회일 수 있다. 

내 단지보다 +2급지 정도의 지역을 앞마당으로 만들고 더 나은 단지를 찾는다. 

→ 23년 11월 0호기 매도를 결심. 매물을 내놓고, 4월에 매도했다. 매도하면서 내가 느꼈던 감정들이 모두 강의에 나와서 깜짝 놀랐다. 나역시 최고점대비 2억이 빠져있던지라 속이 많이 쓰렸었다. 그리고 신생아특례대출로 내 0호기도 아기띠를 하고 온 신혼부부에게 팔렸다. 대출완화를 해주던 시점. 그땐, 좀 시간 지나면 우리집 더 오르는거 아니야? 좀 더 기다릴까? 강의에서 말씀해주신 그 매도자의 의식의 흐름을 나도 하고 있었다. 하지만, 살려고 하는 사람이 나타나자마자 내가 먼저 돈을 더 깎아줬었다. 부사님조차 놀랐었다. ㅎㅎㅎ 그리고 매도 되었다. 그땐 아……..내가 너무 싸게 팔았나? 했지만 지나고 보니 맞았다. 내껀 싸게 팔고 더 좋은 단지로 갈아타는 게 맞는 것이었다. 나도 +2급지 올려서 갈아타기했다고 만족해했는데, 아하? 하락장에는 +2급지 갈아타기다!! 다음은 그럼 1급지 갈아타기 도오오오전??? 1급지 앞마당 만들자~~~듀근듀근

상승장 갈아타기

감정에 휩싸이면 안돼. 

상급지로 이동해야 한다. 현금,대출 여력 있어야 한다. 떨어질 수 있다.

상승장 갈아타기 기준!! +2급지 이상 가면 좋지만 쉽지 않다. 

급지보단 생활권이나 평형을 높이면 좋은 갈아타기다.

얼마나 올랐지?가 아닌 내 단지 팔면 베타로 갈아타기 할 수 있나? 생각해야 한다. 

→ 갈아타기는 하락장에만 가능하다 생각했는데, 상승장도 가능하다. 하지만 하락장 갈아타기와는 좀 결이 다르다. 

생활권이나 평형을 높인 갈아타기도 좋은 갈아타기다!!!

보유 단지가 전저점 대비 얼마나 올랐나? -전저점대비 가격이 2배이상 올랐다면 갈아탈 준비하기

현재 종잣돈 저축액 + 보유자산 매도 시 나오는 돈으로 갈아탈 때 매매가격 차이 확인 - 평균적으로 매매가 + 130%이상 즉 10억 매도시 13억 매수.

무리한 갈아타기 할 시 보유를 못하게 되는 경우가 발생하진 않을 지 리스크도 체크 

입지를 개선하기 어렵다면, 같은 생활권 단지선호도가 훨씬 좋아지는 단지를 찾거나 +@ 를 확인 - 평지, 대단지, 선호생활권,개발호재

현재 수요가 몰리고 있는 6억원대 아파트

6억 주담대 제한은 매매가 15억대 아파트 

좋은 가치의 자산을 쌓는다는 방향이 맞다면 실행해야 한다. 

1호기 역할- 베타, 알파  / 현재 가격위치 전고대비 % , 전저대비 % / 보유 리스크 전세공급세금 / 다음후보 상급지 00 / 결론 보유 매도 갈아타기 

과거 그걸 했어야했는데, 가 아니라 앞으로가 훨씬 중요하다. 갈아타고자 목표했던 단지들 중 과거 가능했던 곳을 보자. 

→ 쓸데 없는 시간. 그때 지금 단지 말고, 00단지를 했으면 얼마 올랐었네? 나도 그런 시간을 가졌다. 하지만 바꿀 수 없는 것에 시간 쓰지 말자. 쓸데없다. 앞으로가 훨씬 중요하다. 그래서 지금 내가 가진 자산을 어떻게 더 좋은 자산으로 갈아타기 할 수 있을까? 고민해야하는 시점이다. 실거주를 할 수 없으니, 만약 부동산 시장이 좋아지지 않아 실거주 규제가 풀리면 난 어디로 달려갈까?? 다음 후보 상급지 단지들을 지켜보자….

가치와 가격이 중요하다

바닥대비 얼마나 올랐냐가 중요

내 물건이 알파냐 베타냐

상승장이나 하락장이냐 

갈아타기냐 추가투자냐

내가 갈아탈 단지가 무엇이냐가 더 중요하다. 

10억까지 가려면 투자 여러번 해야한다. 

BM 

• 임장지 거래량 매물수 보기만 하지 말고, 생각도 같이 정리해두기.
• 1호기 현재가격위치 / 보유시 리스크 / 다음후보 상급지 단지 / 결론까지 생각은 해보자.