안녕하세요. 꿈꾸는사피엔스입니다.
이번 달 갱찮즈가 몰입해서 작성한 임보와 생각을 나누고,
지지튜터님께 임장지를 넘어서 시장과 각자의 투자 방향성에 대해 깊이 고민해보는 반모임 시간을 가졌습니다.
갱찮즈 모두가 지난달보다 임보의 양도 늘려보고,
반임장 때 배웠던 것들 그리고 나눴던 것들 하나라도 더 BM해 보려고
부단히 애쓴 흔적이 임보 장표마다 가득차 있어서 갱찮즈의 열정이 느껴졌씁니다!!
이번 반모임을 통해 제가 가장 크게 깨달은 것은 두 가지였습니다.
“가치가 먼저 정리되어야 가격을 붙였을 때 진짜 저평가가 보인다."
그리고
"정책과 시장이 요동칠 때, 이 시장에 직접 참여하며 온몸으로 겪어내고 있는 것 자체가 가장 귀한 자산이다.”
단순히 단지의 가격과 호재만 쫓던 시각에서 벗어나,
시장의 큰 흐름과 본질적인 가치를 바라보는 눈이 어떻게 바뀌었는지
노트에 빼곡히 적어두었던 것들을 후기로 정리해 보았습니다.
단지 비교에 앞서 생활권의 위계를 잡고 가는 것의 중요성 (신나님 발표)
신나님께서는 매임과 전임에서 얻은 생생한 현장 정보를 단지분석 장표에 꼼꼼하게 녹여내셨습니다.
특히 한단지로 퉁칠 수 있는 단지를 1단지와 2단지로 나누어 선호도를 세밀하게 파악하고,
원씽에 집중하기 위해 전임 횟수를 낮췄었는데도 동료분들의 데이터를 레버리지하기도 하고,
보완 전임을 하며 끝까지 디테일을 채워 넣으신 노력이 정말 인상 깊었습니다.
1년 뒤에 이 장표만 다시 열어봐도 단지의 특징이 바로 그려질 것 같다는 튜터님의 말씀을 듣고,
단지 분석을 어떻게 해나가야되는구나를 배운 것 같습니다.
여기서 튜터님께서는 우리가 흔히 놓치기 쉬운 비교평가의 진짜 순서를 짚어주셨습니다.
기존에 저는 개별 단지들을 나열해 놓고 어디가 더 좋은지 분석하는 데만 집중하곤 했습니다.
진짜 비교평가는 단지를 보기에 앞서 단지 분석 초반에 권역 내 생활권의 우선순위를 먼저 세우는 것에서 출발해야 했습니다.
구축끼리 붙여 땅의 힘 확인하기: 상품성이 빠진 구축 단지들끼리 비교해 보면, 연식이라는 포장지가 걷히고 그 땅 본연의 가치가 얼마나 큰지 선명하게 드러남
가설을 세우고 시세 흐름으로 검증하기: 권역 내에서 1순위(평촌 남부·인덕원), 2순위(호계·평촌 북부·비산), 3순위(안양역·산본·금정역)처럼 생활권의 위계를 먼저 가설로 세워두기. 사람들이 좋아하는 곳은 ‘먼저 오르고, 많이 오른다’는 특징이 있기에, 실제로 1순위 생활권의 하위 단지보다 인덕원의 중간 단지가 먼저 움직였는지 과거 흐름을 붙여보며 내 가설을 검증해 나가기
생활권 위계에 가격 입히기: 이렇게 권역별 생활권 우선순위를 정리한 뒤 84타입 기준 가격을 입혀보면, 본질적인 가치가 더 높은 지역이 다른 지역보다 오히려 가격이 싸다는 사실이 눈에 들어올 수 있음.
같은 생활권 안에서는 입지 차이가 크지 않기에 역까지 가는 버스 접근성 같은 동네 내부의 디테일한 선호 요인을 파고들고, 다른 생활권과 비교할 때는 입지의 위계를 따져봐야 한다는 말씀을 들으니… 속이 뻥 뚫니는 느낌이었습니다. 무엇에 집중해야할지 감이 온느낌..?
장표 하나를 쓰더라도 내가 무엇을 판단하기 위해 이 장표를 만드는가 목적을 먼저 생각해야 함을 배웠습니다.
교통 호재의 이면과 과거 시장 복기, 그리고 ‘시장 참여’의 가치
이번에 튜터님꼐 배우면서 금액대별로 저평가 단지를 추리고,
앞마당으로 확장해 제 포트폴리오 기준으로 결론까지 연결하는 흐름을 촘촘하게 가져보려 노력했는데요.
그래도 지난달에 비해 임보가 훨씬 나아질 수 있었던 것 같아 만족스러웠습니다.
튜터님 피드백을 통해 배운 것은 교통 호재를 품은 단지의 상승과 하락 메커니즘이었습니다.
과거 시장을 복기할 때 저는 특정 시점 이후나 전고점 대비 상승률만 단편적으로 봤는데요.
하지만 17년 바닥에서부터 얼마나 올랐기에 조정지역으로 묶였는지,
23년부터 어디가 먼저 치고 나가고 어디가 키맞추기를 했는지 시장의 앞단부터 통으로 흐름을 읽어야 했습니다.
특히, 전전저점 4억에서 전고점 12억까지 3배 이상 폭등했다가
하락장에 30~40%씩 급락하며 기사에 오르내렸던 인덕원삼호나
구성역 인근 단지들의 공통점은 교통호재였는데요.
아직 개통되지 않은 호재는 현재의 실거주 가치가 없으니 전세가가 낮고,
그래서 하락장에 전세가 방어해 주지 못해 크게 빠진다는 것을 배웠습니다.
더 중요한 차이는 ‘반등의 속도’였습니다.
똑같이 크게 빠졌어도 강남 접근성 등 현재의 입지 가치가 탄탄한 단지는 반등이 빨랐지만,
상권이나 주거지로서의 매력도가 부족한 구성역 인근은 반등이 더뎠습니다.
위례에서도 주민들이 버스를 타고 남위례역으로 가지 않고 장지역을 이용하듯,
인동선 역시 기존 인덕원역과는 노선의 위계나 배차간격이 다르다는 점을 배웠습니다.
“교통 호재를 보더라도 하락장 방어와 빠른 반등을 위해선 기본적인 입지 가치가 탄탄한 곳,
그리고 확실한 도보권 역세권을 매수해야 한다.”
동탄에서도 동탄역 도보권 시범단지 위주로 상승폭이 컸던 것처럼,
앞으로 파주나 3기 신도시 창릉 등을 볼 때도 ‘기본 입지 가치 + 역세권 도보권’이라는 교훈을 투자 우선순위의 기준으로 삼아봐야겠다고 생각했씁니다.
두 번째는 매물 데이터로 읽는 시장의 변곡점이었습니다.
그동안 매물 그래프를 임보에 적용하면서 단순히 물건이 많다, 적다를 보는 용도라고 생각했습니다.
하지만 매물을 보는 진짜 목적은 정책 등 시장의 변경점이 생겼을 때 시장이 어떻게 반응하는지 그 파급력을 확인하는 것이었습니다.
10/15 토허제 시행으로 실거주만 가능해지며 매물이 급감했다가,
2월 말 실거주 유예와 5/9 양도세 중과 유예로 세 끼고 파는 것이 가능해지자 매물이 다시 늘었고,
이벤트가 끝나자 다시 매물이 잠겼습니다.
놀라운 점은 현재 전체 매물 수는 10/15나 2월 말과 비슷해 보여도,
1급지는 매물이 훨씬 많은 반면 5급지는 그때보다도 매물이 더 말라 있다는 사실이었습니다.
과거 잠삼대청 토허제가 잠깐 풀렸을 때 매물이 쏟아졌다가 2~3주 만에 강남 3구 전체로 묶이며 급감했던 흐름을 알고 있었다면, 정책이 발표되는 순간 투자자로서 어떻게 행동해야 할지 직관적으로 알 수 있었을 것, 그래서 우리가 이번 정책에서 시장 흐름을 잘 봐야되는구나를 배웠습니다.
세제 개편이나 정책 변화가 나왔을 때 “이런 정책이 나왔네?”에서 멈추는 것이 아니라,
전화임장 한 통이라도 더 해보며 실제 현장에서 매물이 나오는지 확인하고 데이터와 맞춰보는 것.
“지금 시장에 참여하고 있는 것 자체가 귀한 것이다”라는 튜터님의 말씀이 와닿았습니다!!
포트폴리오의 방향성 잡기 (갱찮즈 발표)
갱찮즈 투자검토사례오 튜터님의 투코급 피드백을 들으면서
매수만큼이나 중요한 보유와 갈아타기의 기준을 구체적으로 배울 수 있었습니다.
다주택 보유 vs 상급지 1채의 차이: 자산을 불릴 때 자산 총액이 큰 여러 채를 보유하는 것이 나을지, 상급지에서 똘똘한 한채를 보유하는게 나을지 명확히 정리되지는 않아썼는데요. 19년 당시 10억이던 반포 단지가 40억이 되고 4억이던 관악구 단지가 12억이 되었듯, 서울에서 수요를 충분히 받아낼 수 있는 선호 단지들은 상승률이 비슷하지만 운영면에서 고민해야된다는 것을 배웠습니다.
상급지는 하락장에서 덜 떨어지고 반등이 훨씬 빠르다는 강점(강남은 23년 초부터 움직였지만 외곽은 온기가 늦게 퍼짐).
전세가율의 기준: 전세가율은 어디까지나 참조 지표일 뿐, 전세가율이 낮더라도 본질적으로 가치가 높은 단지를 사는 것이 맞다는 말씀에 기준이 명확해졌습니다. 지금 우리가 보고있는 단지의 전세가율이 60%정도이면 그 것보다 낮을 경우 그만큼 떨어질 수 있다는 인식정도면 좋다는 것을 배웠습니다.
세후 편익 계산과 최종 종착지: 갈아타기나 3호기 추가 투자를 결정할 때는 세금도 모두 비용이므로, 취득세·양도세·보유세를 다 떼고 ‘실제로 내 손에 쥐는 금액(편익)’으로 비교평가해야함. 세금을 다 내고도 1~2억의 수익이 남고 보유세가 감당된다면 3호기를 실행하되, 장기적으로는 상승장에 외곽 자산을 현금화하여 하락장에 최종 종착지인 강남으로 간다. 다만, 이건 개인상황에 따라 다른 부분
적용할 점
교통 호재 단지는 ‘기본 입지 가치’와 ‘도보권’으로 필터링하기: 착공 호재나 단계만 보지 않고, 하락장 방어력과 반등 속도를 결정짓는 현재의 입지 가치(강남 접근성, 상권 및 주거 환경)와 역세권 도보권 여부를 최우선.
정책 변곡점마다 매물 추이와 전화임장 연결하기: 토허제나 세제 개편 등 시장의 변경점이 생길 때마다 급지별 매물 증감 데이터를 확인하고, 부사님께 전화임장을 돌리며 현장의 실제 분위기를 내 언어로 기록.
세후 실수령액 기준의 보수적인 갈아타기 시뮬레이션 내 포트폴리오에서 상급지 이동을 검토할 때, 양도세 합산과세와 토허제 실거주 요건, 세금을 모두 제하고 손에 쥐는 현금흐르믈 항상 계산하는 연습
투자 코칭을 해주신다는 각오로 저희 한 명 한 명의 임보와 포트폴리오를 깊이 들여다보시고,
늦은 시간까지 아낌없이 인사이트를 쏟아부어 주신 지지튜터님… 진짜 감사랑합니다❤️
튜터님 말씀 덕분에 지금 이 시장에 참여하며 고민하는 시간들이 얼마나 소중한지 다시금 깨달을 수 있었습니다.
그리고 서로의 부족한 부분 채워주고, 몰입해서 배운 생각들 아낌없이 나눠주신 신나님, 꾸오님, 듄부님, 스완님, 독세님, 전날님, 햅부님, 햄토님! 너무 든든하고 감사했습니다!!
배운 것들을 묻어두지 않고, 다음 달 임보에 적용해 나가보겠습니다.
우리 반 모두 다음달도 화이팅입니다! ❤️
