지난 8월, 오프라인 강의에서 만나뵈어 나에게 큰 깨달음(?) 영감(?)을 주셨던 프메퍼 튜터님의 강의 !
이번에도 지방 → 수도권으로 나아가는 시점에 또 만나뵙게 되어 나에겐 의미가 남달랐다.
강의에서 튜터님은
시장과 상관없이, ‘기준’과 ‘원칙’을 가지고 ‘가치’ 를 최우선 해야한다는 말씀을 처음부터 끝까지 반복하셨다.
그리고
좋은 것만 보는 게 아닌, 나에게 best 를 찾을 수 있는 방법을 알려주신 강의였다.
배우고 깨달은 게 많은 강의였던 만큼,
이번에는 우리 아라메르 튜터님께서 알려주신 What - Why - How 로 후기를 정리해보려고 한다.
#현재 수도권 시장 상황
What : 나는 이 강의에서 무엇을 배웠나
시장 판단 기준과 현 시점에서의 가격판단 기준에 대해서 자세히 설명해주셨다.
전고점 대비 하락율(절대적 저평가)이 의미가 없어진 시장이라 상대적 저평가를 골라내는 ‘실력’이 훨씬 더 필요한 시점이라고 말씀해주셨다.
또, 지역별 사이클의 패턴에 대해 알려주셨는데 상승여력과 최대 하락 리스크를 통해 현재 기준으로 상승 여력이 얼마나 남았는지를 확인해볼 수 있다는 것을 배웠다.
4-5급지의 경우 20평대와 30평대의 가격 왜곡이 있을 수 있으므로 평형별 저평가도 잘 찾아봐야 한다.
Why : 이 강의가 나에게 왜 중요한가, 무엇을 깨달았나
지난 지투를 들으면서 튜터님께 가장 많이 질문했고, 가장 어려웠던 것이 ‘시장 판단 프레임’ 이었다.
어떤 지표를 봐야할지 부터 시작해서 어떻게 해석해야 할 지가 매우 어려웠는데
지난 튜터님께도 배운 내용과 이번 강의에서 프메퍼 튜터님이 알려주신 내용을 다시 한 번 들으니 더 이해가 잘 되었다.
또, 앞마당이 많이 없는 나로선 절대적 저평가인 지방 시장을 많이 보다 보니 전고점을 이미 돌파한 수도권을 어떻게 봐야하며 그 안에서 저평가를 어떻게 찾아내야 할 지가 매우 막막했는데 강의 내용을 적용해서 시장 상황과 가격 수준을 판단해 볼 수 있을 것 같았다.
How: 앞으로 어떻게 적용하고 행동할것인가(구체적인 액션플랜)
임장지/앞마당 내 저평가 찾기를 좀 더 열심히 해봐야겠다.
→ 임보 <시세-시세그룹핑 / 결론-앞마당 전수조사>
내 앞마당마다 평균 단지로 강의 교안에 나온 그대로 따라서 지역의 현재 시점 평균 가격 수준을 분석해 봐야겠다.
→ 임보 <시세-랜드마크>
2-30평대를 한 판에 두고 평형별 저평가를 찾아봐야겠다.
→ 임보 <시세-시세그룹핑>
앞마당 원페이지를 작성하면서 각 지역의 시장 상황을 확인해봐야겠다. (아실 거래량&매물 수&가격지수)
→ 임보 <결론-앞마당 원페이지>
TOP3 단지 분석 시, 각 단지별로 전고점 돌파여부 및 감당 가능한지(리스크)를 확인해봐야겠다.
→ 임보 <결론-임장지 top3>
#가저환수원리
What : 나는 이 강의에서 무엇을 배웠나
가치/저평가/환금성/수익성/원금보존/리스크
각각의 진짜 의미에 대해 , 그리고 어떻게 적용할 수 있는 지에 대해 아주 상세하게 설명해 주신 강의였다.
그 무엇보다 가장 중요한 것은 ‘가치’
- 이미 올랐다고 안 좋은 것이 아니라 ‘올랐으면 그만큼 더 좋은 가치가 있겠구나’ → 얼마나 더 올랐냐, 덜 올랐냐 보다 같은 돈으로 ‘더 가치 좋은 것이 뭘까?’를 고민해야 함.
- ‘싸게 사서 비싸게 판다’ 도 맞지만, 최종적으로 투자 목표는 ‘좋은 자산을 갖기 위해서’
- 돈 넣고 돈 버는 것 이라고 생각하면 더 어렵다. ‘어떤 사람들이 더 살고 싶어할까? 이 단지에 살고 싶어 할까?’ 를 생각해보면 더 쉽다.
Why : 이 강의가 나에게 왜 중요한가, 무엇을 깨달았나
아직 나는 ‘결론’ 파트가 많이 약해서, top3 를 뽑으면서도 저/환/수/원/리 를 분석하는 데 있어 되게 모호하고 어렵다고 생각을 했었다. 그래서 내가 최종적으로 뽑은 거니까~ 하면서 다 좋은 얘기들만 적었었는데, 이런 행위는 그냥 임보를 위한 임보라고 생각이 되었다. 특히 이번 강의를 들으면서 수익성, 원금보존, 리스크 에 대해서 의미있는 분석을 할 수 있는 방법을 알게 된 것 같다.
그리고 많이 배울 수록, 인풋이 많을 수록 고려하는 것들이 많아져 정작 본질을 놓칠 때가 많았다.
본질은 ‘더 좋은 자산을 갖는 것’ 이라는 걸 다시 한 번 깨닫게 되었다.
내 상황이나 투자금, 시장 상황, 현금 흐름 등이 중요한 게 아니라 나는 점점 좋은 자산을 갖기 위해서 이 모든 행동을 하고 있다는 것을 항상 생각해야겠다.
그리고 선배분들이나 성공을 이룬 많은 분들이 하는 행동을 보며 ‘이렇게 까지 해야해..?’ 라고 생각한 적이 많았는데, 지금은 왜 하는지 공감이 되지 않아도 그대로 따라 행동해보면 나중에 공감이 되는 때가 온다고 하셨다.
돌아보면 예전에 똑같은 생각을 하며 하지 않았던 행동을, 지금은 열심히 하고 있는 나를 보며 ..
이제와서 ‘이런 의미가 있었구나, 필요한 행동이었구나’ 를 느끼는 것을 보면 정말 맞는 말이다 !
선 행동 후 공감 !
How: 앞으로 어떻게 적용하고 행동할것인가(구체적인 액션플랜)
- 전임/매임 시, 어떤 사람들이 사요? 어디서 거주하시던 분들이 오나요? 직장 어디로 다니는 사람들이 살아요? 물어보기
- 결론 - ‘리스크 없음’ 으로 마무리하지 말고, 최악의 경우까지 살펴보고 top3 생각에 대응 방법과 함께 적어두기
- 임보 bm하며 의미 있는 장표로 업그레이드 하기, 시세/전수조사 계속, 전임 매임 열심히
#𝝰투자에서 𝝱투자로
What : 나는 이 강의에서 무엇을 배웠나
투자와 갈아타기의 의사결정 과정을 각 케이스 별로 상세히 배웠다.
경험 자산이 아직 부족한 나로서는 조금 어려운 내용이지만, 내가 현재 준비할 수 있는 것을 하면서 잊지 말아야 할 중요한 내용이라고 생각한다.
- 대상에 대한 이해 → 방법(전략/전술) → 실행
(시장판단/물건가치판단 → 내집마련 or 투자 → 매도 및 매수)
- 내가 가진 물건의 시장 상황
- 내가 가진 자산의 종류 판단 (𝝰인지 𝝱인지)
- 그에 따른 내 상황 정리 - 현재 단지 수익률 / 매도 시 현금은? / 내 포트폴리오는 있나?
- 결론적으로 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있나?
매도해야 할 알파투자 자산이 있다면, 이를 언제 매도해야 할지 항상 시뮬레이션 & 매도 후 갈아탈 수 있는 단지를 미리 만들어 놓는 것이 아주 중요하다는 것을 배웠다.
그리고 내가 가진 물건이 𝝰투자 물건 & 수익이 났다 → 매도 후 현금화하여 더 좋은 급지로 갈 수 있다면 하락장/상승장 상관없이 갈아타야 한다.
Why : 이 강의가 나에게 왜 중요한가, 무엇을 깨달았나
아직 투자 경험이 별로 없어서, 지방 물건(𝝰투자)을 매수 후 2년은 기다리고(비과세) , 수익률 100%가 되면 매도하고 그 다음 스텝을 시장 상황에 맞게 생각해야지 라고 생각했다.
하지만 분임 때 조장님과 나눈 대화 & 이번 강의를 들으며 알파투자 자산은 언제든 갈아탈 준비를 해야한다는 것을 깨달았다. 수익이 충분히 날 때까지 나에게 시간적 여유가 있는 게 아니라, 매 순간 행동해야 한다는 것을 느꼈다.
매 달 결론을 작성하면서 매도 시뮬레이션과 갈아탈 단지 포트폴리오를 손에 쥐어야 하는데 아직 나는 그러지 못하고 앞마당 만드는 데만 급급했던 것 같다. (아는 지역 늘리기)
아는 지역을 늘리는 것이 아니라, 나의 갈아탈 후보 단지를 늘리기 위한 상급지 앞마당 (+변하는 시장 상황을 대비한 지방 광역시 앞마당)을 열심히 만들며 포트폴리오를 채워 나가야겠다고 생각했다.
How: 앞으로 어떻게 적용하고 행동할것인가(구체적인 액션플랜)
- [결론-재무상황] 파트에 내 상황에 대한 이해 4단계 꼭 적용해보기
- [결론] 파트에 실거주 1호기 매도 후 시뮬레이션 꼭!! 넣기 (세금 등 고려한 실질적인 계산까지)
- 𝝱투자 자산으로 갈아타기 위한 준비 - 결론 쓸 때 진.짜. 후보 단지가 나와야 함. (날아갈 때를 대비하여 더 좋은 𝝰투자처 앞마당도 계속 만들기)
- 저축률 지키기 위해 12월 종모기 들으며 (제발) 실행하기
