안녕하세요 한걸음씩 꾸준하게 나아가는 한꾸꾸입니다.
실전반 1강은 프메퍼 튜터님의 강의로 시작되었습니다.
이번 강의는 가저환수원리란 무엇인가에 대해 설명해주셨습니다.
기초반에서부터 듣고 당연하게 여긴 저환수원리의 가장 기본 전제는 ‘가치’임을 잊지 말고
가치가 기반 된 후 저환수원리가 실제 투자에서 어떻게 적용되고
그 적용을 통해 복기를 한 결과를 어떻게 받아들이고 행동해나가야 할지에 대한 전반적인 내용과
현재 시장상황을 기반으로 상승장과 하락장에서 갈아타기와 추가투자에 대한 방향성을 알려주셨습니다.
지금 느껴지는 상승장은 아직 대세 상승장이 되기 전으로 앞으로 맞이하게 될 시장임을 알고
현재는 실수요자 매매 시장으로 가격 키맞추기 시장이라 하셨습니다.
작년 하반기 정책대출 규제가 나오기 전 후 상황에서 상급지만 오르고 하급지가 주춤하던 시장에
그래도 많이 올랐다고 생각했는데, 현재 상승 흐름과 비교해보니 작년 많이 올랐다고 생각했던 시장도 여전히
쌌구나 하는 생각이 들었습니다. 지금도 마찬가지로 전고점 대비하면 당연히 비싸게 느껴지지만,
앞으로 다가올 대세 상승장을 생각 해 봤을 때 전저점을 기준으로 3배 상승하지 않았기에 아직 상승여력이 많이 남아있다는 강사님의 말씀들이 이제 무슨 말인지 확실하게 이해 되었습니다.
지금 하급지 수도권 외곽은 아직 저평가 된 단지와 오른 단지가 섞여 있어 상대적 저평가의 시장에서 어떻게 의사결정을 해야 할 지 알려주셨습니다.
의사결정 순서>> 입지 → 전고점 → 전저점 → 실거래와 호가 차이
다음으로 알파투자 자산과 베타투자 자산에 대해 설명해주셨습니다.
과거 열기에서 너바나님께서 설명해주신 담배꽁초 투자와 가치투자의 개념으로 이해했습니다.
따라서 담배꽁초 투자였던 알파투자 자산은 반드시 매도 해야할 지방이나 수도권 외곽 투자 물건으로 추후 지역 상황에서 싸이클을 지속적으로 확인하고 내 포트폴리오에 따라 갈아타기를 적극적으로 고려해야 하고,
무엇보다 꼭 갈아타기 할 단지가 정해지지 않았더라도 내 물건이 충분히 수익을 났다면 현금을 쥐고 있는 한이 있더라도 시장상황에 따라 매도 타이밍을 놓치지 않고 반드시 매도 해야 된다는 것을 알았습니다. 지난 달 투자코칭에서 마스터멘토님께서 해주신 조언을 떠올리며 더욱 시장을 민첩하게 보고 있어야겠다는 생각을 했습니다.
갈아타기 하는 시장상황은 하락장 시장이면 너무나 좋겠지만,
항상 투자는 대응의 영역이니 상승장에서 갈아타기 역시 피해갈 수 없을 것이라 생각하고 입지 업그레이드가 되면 좋지만, 상승장에서는 입지 업그레이드가 어렵다면 단지 업그레이드라도 갈아타야 한다는 것을 배웠습니다. 물론 알파투자자산에서는 갈아타기가 안되더라도 매도에 더 중요도를 높여 봐야하고, 이후 베타투자에서 더 적용해야 한다고 생각했습니다.
마지막으로,
해왔던 대로 실전반에서 행동하는 것이 아니라 이번 한 달의 기회를 소중하게 여기며
그룹과외 선생님 성공루틴 튜터님과 30조 조원분들과 소중한 인연으로 함께 배워나간다는 생각으로
이번 한 달 실행에 옮겨보겠습니다.
[숙제_ 나의 선택은?]
-1채 vs 2채, 가치 비교를 어떻게 해야 할까요?
- 0호기, 1호기(둘 다 비규제)를 갖고 있고 서울 1채 실거주 갈아타기 하려는데 서울은 대출 제한이 있어 매매가로만 보면 2채 합산이 갈아탈 1채 보다 비싼데 이게 맞는 걸까요?
→ 0호기 덕양구 삼송스타클래스 33평 7.7억(주담대 3.7억 남음)
→ 1호기 부천시 백송풍림아이원 26평 6.7억/전세 4억 (5.2억에 매수)
→ 매도하면 투자금 4.4억+ 2.7억+ 연저축액 0.4억 = 7.5억 + 주담대 감당가능금액 4억
→ 11.5억으로 매수할 수 있는 서울 실거주 단지를 찾아보면 서울 4급지 관악우성 정도 매수 가능함.
덕양구와 부천 매물 매매가는 14.4억임을 비교해 봤을 때 매매가로는 3억 정도 현재 떨어지지만
관악우성/ 4급지 > 전고점 11억 > 전저점 7.5억 → 7.5억 3배 = 22.5억/ 7.5억 2배= 15억 → 11.5억에 매수해도 전저대비 2배까지 하락한다고 해도 지금 매수가격이 더 싸다. > 실거래와 호가 차이는 .. 호가가 더 낮게 나온 물건도 있는데? 갈아타기 해야 한다!
[적용할 점]
전고점을 넘은 상급지 단지들의 가격을 판단 할 때 전저점 대비 3배 상승하고 ⅓ 빠져서 2배에 수렴했다가 다시 양극화 되고 키맞추기 한다는 생각으로 현재 매물 가격을 평가 해보기
본질을 다시 한 번 생각할 기회를 만들어주신
프메퍼 튜터님 좋은 강의 감사합니다.
