“좋은 가치의 자산을 적절한 가격에 사서 보유해 나가는 것”
서울은 현재 매매지수 뿐 아니라 전세지수도 전고점을 돌파함.
지금 현재는 절대적 저평가보다 상대적 저평가가 필요한 시점.
*거래량이 감소하고, 매물 수 증가하는 상황 = 매수자 우위 + 침체가능성
*거래량 증가하고, 매물수 증가 하는 상황 =매도자우위 전환 가능성
*거래량 증가하고, 매물수 감소하는 상황 = 매도자 우위
*거래량 감소하고 매물수 감소 = 호가와 신고가에 주의
-알파투자 : 상대적 저평가 일때 ( 골라사야하는 시기로 투자자 역량이 더 필요함)
수익률이 큼, 리스크가 큼, 공부가 많이 필요, 담배꽁초 투자, 싸게 사서 비싸게 판다. 지방, 수도권외곽
-베타투자 : 절대적 저평가 일때 (아무거나 다 사도 오르는 시기로 많은 돈 또는 자산이 필요함)
기본적으로 수익이 큼, 리스크가 작음, 돈이 많이 필요함, 가치성장투자, 가치있는 자산을 쌓아 나간다. 서울강남30분이내
*가치를 최우선으로 가치있는 물건을 산다
=> 교통,환경, 직장, 학군
=> 전저점 대비 얼마나 덜 올랐나?
전세가율로 원금보존을 따지는 시기는 대세 상승장 이후
-폭락 후 가치 있는 단지들은 전저점 밑으로 떨어진 적이 없음.
-서울 수도권 의 대부분의 전세가격이 전저점보다 낮아 매매가격이 전저점보다 떨어지기 어려움
*하락장에서 갈아탈 때 필요한 행동
- 시장의 상황이나 내 단지보다 내가 갈아탈 수 있는 후보단지가 있어야 함.
- 주택담보대출 규제완화 되었는지 확인하고, 현재 내가 받을 수 있는 대출과 현금 여력이 얼마인지 확인한다.
- 하락장이 더 기회일 수 있다. 내단지 보다 +2급지 정도의 지역을 앞마당으로 만들고 더 나은 단지를 찾는다.
*상승장에서 갈아탈때 필요한 행동
- 보유한 단지가 전저점 대비 얼마나 올랐는지 확인 (2배이상 올랐다면 유심히 보고 갈아탈 준비)
- 현재 종잣돈 저축액 + 보유 자산 매도시 나오는 돈으로 갈아탈때 매매 가격 차이를 확인 (평균적으로 매매가 + 130% 이상, 10억매도→13억 매수)
- 무리한 갈아타기 할 시 보유 못하게 되는 경우가 발생하지 않을지 리스크도 체크
- 입지를 개선하기 어렵다면, 같은 생활권 단지 선호도가 훨씬 좋아지는 단지를 찾거나 +@를 확인
지금 내가 해야 할일
- 보유하고 있는 물건의 갈아탈 물건 후보를 3개 뽑기
- 상승장 하락장 중 갈아타기 가능성이 어디가 높은지 보기
갈아타고자 목표했던 단지들 중 과거 가능했던 곳을 보기 (상승장:지역내 선호도가 좀더 나은단지, 하락장: 입지개선이 지금보다 나은 단지)
