1강 후기: 서울 수도권 실전 투자 로드맵
with 프메퍼 튜터님
"Practice makes perfect 노력은 완벽을 만든다."
프메퍼 튜터님 강의는 처음인것 같다. 집중이 잘 되었다.
강의를 들으며 결국 기준과 원칙이 가장 중요하다는 걸 다시 생각했다. 특히 요즘 같은 시기에 더욱 더.
재수강으로서 세운 목표
- Top3 결론까지 가는 과정을 개선하기
- 단지분석 페이지로 내가 투자할 물건을 확실히 알고 있기
1. 수도권 시장: 시기별 흐름을 알아야 대응할 수 있다
2009년 바닥부터 지금까지 시기마다 경제 변화에 따라 부동산 시장이 어떻게 움직였는지 설명해주셨다. 지금은 상승이 상급지에서 하급지까지 퍼졌고, 따라 오르는 흐름이 거의 끝에 다다랐다.
- 전고점보다 싸다고 싼 게 아니다. 아직 -20% 넘게 빠져 있는 곳은 덜 오른 이유가 있다.
- 지금은 절대적 저평가가 아니라 상대적 저평가를 찾아야 하는 시기다. 가치가 비슷하면 가격이 더 싼 것, 가격이 같으면 가치가 더 높은 것이 저평가다.
- 골라 사야 하는 시기라 투자자의 역량이 더 필요하다.
거래량과 매물 수로 시장 분위기를 읽는 법도 정리해주셨다.
보조지표: 매매거래량. 매물 추이. 주택가격 심리지수 그래프 확인
2. 투자의 기준: 가저환수원리의 디테일
더 벌지 않더라도 잃지 않는 투자, 오래 투자할 수 있는 사람.
- 내가 투자한 단지를 어떤 기준으로 샀는지 짧고 쉽게 설명할 수 있어야 한다.
- 안 사야 할 단지는 안 사야 한다.
- 수익성: 감당 가능한 투자금과 감당가능한 대출
- 투자금에 여유가 있으면 환금성 좋은 동, 층, 향을 사고, 부족하면 단점을 알고 미리 대응한다.
- 어떤 사람들이 살고 어디로 출근하는지, 계속 살고 싶어 할 단지인지 실수요를 꼭 확인한다.
3. 투자 로드맵: 10억을 위해서는 갈아타기
가치있는 것은 더 오르고 양극화는 더 심해진다. 10억을 달성하려면 지방 2개, 수도권 3~4개 투자와 함께 추가 투자와 갈아타기가 필요하다는 로드맵과 실제 사례를 보여주셨다.
- 상승장에는 단지를 업그레이드하고, 하락장에는 생활권과 입지를 업그레이드한다.
- 상승장에 갈아탈 때는 내 집을 비싸게 파는 만큼 갈아탈 집도 비싸게 산다는 걸 알아야 한다.
- 매도 시뮬레이션을 해보고, 매도한 돈을 어디에 쓸지까지 정해둬야 한다.
- “부자가 되려면 역전세를 두 번 맞아야 한다. 무조건 내 것을 지켜야 한다.”
나에게 적용할 것
- 앞마당에서 가치와 가격을 비교하고, 좋은 가치의 자산을 적절한 가격에 사서 보유하기
- 투자할 물건 가저환수원리 꼭 체크하기
- 매달 시세트래킹과 부동산 통화로 현장 분위기 확인하기
- 주변 단지들 시세 조사는 기본이고, 사람들오고 있는지, 매주 월수금 사장님들에게 전화 요즘 상황 어떤지 물어보고.
- 생각적기
- 지금 임장 중인 곳도 상대적 저평가 관점으로 비교해 보기
- 내 생각을 적어보기. 적어봐야 적용할 수 있다.
질문
내 단지 옆의 더 좋은 생활권에 대단지 입주가 있으면 내 단지 전세에 얼마나 영향을 줄지, 그 리스크를 어떻게 대비할 수 있을지 여쭤보았다. - 그 지역에서 과거 사례를 통해 확인하기. 힌트를 얻어 좋은 생활권 부사님들에게 물어보았다.
마무리
"좋은 것"에만 갇히지 말고, 나에게 맞는 베스트를 찾는 투자자가 되자.
내가 집중해야 할것!
앞마당에서 가치와 가격을 비교하고,
’좋은 가치의 자산을 적절한 가격에서 사서 보유
내 상황, 매물에 대한 상황에 맞는 방법을 알고, 계획을 세워 실행한다.
긍정적으로 마음먹고 행동하자.
프메퍼 튜터님, 열정적인 강의 감사합니다!
질문에 대한 답변도 감사합니다~
