작년 4월에 지투실 오프강의에서 프메퍼튜터님을 뵙고, 오랜만에 강의를 듣게 되었습니다. 현재 시장 분위기와, 투자자로서 어떤 액션을 취해야하는지 상세히 설명해주셔서 감사합니다.
강의에서 생긴 궁금증은 하나하나 풀어나가는 시간을 갖고, 내것으로 만들어보겠습니다.
대상에 대한 이해와, 방법을 알고 실행하는 것이 중요하는 것,
목표를 이루려면 역산해야 내가 무엇을 어떻게 해야할지 보인다는 말씀이 와닿았습니다.
현재 목표인 ‘다음 하락장에 10억 마련할 수 있는 자산으로 갈아타기’ 위한 현재 어떤 자산을 취득해야할지 잘 결정해야겠다고 생각했습니다.
→ 베타 1개 / ‘26 알파+’27 알파 / 알파+주식 / 알파
내가 10억 이루려면, 00아파트, 00아파트, 00아파트 중 1개는 필요하다는 것을 미리 알고 호가 얼마면 사겠다고 적어두고 목표를 가시화해야겠다는 생각했습니다.
어떤게 알파투자인지, 베타투자인지 기준을 배울 수 있어서 좋았습니다.
알파투자와 베타투자인지 기준과 차이점을 배우면서, 시기별로 어떤 투자라 더 나은지를 알 수 있었고,
왜 그 시기에 내가 내집마련하는 것이 더 나은 선택이었는지 다시금 깨닫게 되었다.
(궁금증) 지방의 베타투자는 어느정도 급일까?
선택의 근거를 가지고 선택을 하고, 어떤 일이 벌어질지 알고, 좋은 자산을 모아나간다
내가 투자하려는 아파트의 가치, 가격, 특징을 알고 투자 후 보유기간을 대응해야하는데,
9월부터 내집마련을 위해 뽑은 7억대 단지들을 보면서, 상승장에서 매도하면 좋을 단지들이라고 생각했었습니다. 그런데
(궁금증) 최근에 매수하는 단지들이 상승장에 매도하면 좋을 단지들이라고 하셨는데, 어느 정도의 가치, 특징이 있는 단지들이 그런 수준일까? 사람마다 이건 판단 기준이 다른걸까 궁금합니다?
가치를 최우선으로, 매수 하려는 시점에 가치 있는 물건을 산다
전에는 투자금내에서 가치 있는 단지를 선택했다면, 지금은 가치 있는, 저평가된 물건을 먼저 찾고, 내가 가진 투자금에서 접근 할 수 있는가를 생각해보는 순서가 맞다는 것을 느끼고 있습니다.
다만 여기서, 가치로만 보면, 많이 오른 단지가 투자금내에서 매수할 수 있지만, 상승이 많이 된 시점에 해당 단지를 들어가는게 맞는지에 대한 의문이 들었는데, 가치가 좋은 단지 중에서는, 상대적 저평가 단지를 잘 찾아봐야 겠다는 생각을 했다.
강의에서는 가치가 좋은 단지를 매수하는 것을 우선으로 말씀하시긴 했는데, 가치가 좋은, 그러나 오른, 상대적 저평가 단지를 매수하는 것이 좋을지, 가치가 작은, 그러나 절대적 저평가인 단지를 매수하는 것이 좋을지에 대해서도 아직 의문이 들었다. 가치가 있는 단지인데 절대적 저평가라면 가장 베스트인데..
수익률을 검토하고 기준을 지킨다
더 오를것을 사는 것이 아니라, 내가 들어가도 괜찮은 아파트인가를 봐야한다.
(궁금증) 전고가 넘은 단지들, 수익률은 어떻게 검토할까요?? 단순히 연 20%? 어떤 경우가 연 20%일까요?
원금보존성
(궁금증) 원금보존성은 그럼 현재 상황에서 단기적으로는 우상향 하겠지만, 단기적으로 직전 전고, 최악은 전저까지 떨어질 수 있다고 생각하면 될까요?
리스크
(궁금증) 현재 취득 자산은 상승장 갈아타기할 자산일 확률 높다고 하셨는데 상승시기에 매도해야 할려면, 현제 비규제지역 투자시 2년 후 토허제가 묶이면 세입자가 갱신을 쓰게되면 세낀채 매도가 안될텐데, 그럼 2년내외 만기 물건을 골라서 매수해야 할까요?
대출 규제나 정책 대출로 인한 수요 이동
반복되는 상황을 미리 알고 있으면, 빠르게 행동할 수 있지만, 현재 대출 수요가 올라가는 단지라고 하면, 그 단지를 쫒아가기보다 눌려 있는 단지가 뭔지, 더 가치 있는 것을 확인 후 매수해야겠다고 생각했습니다.
나만의 투자기준 정해서 지키기
강남 30이내, 절대적 저평가-매매가 전고점 이하, 상대적 저평가-가치가 우수한 물건 선별(가치가 비슷할 때, 더 싼 것)
더 나은 자산을 취득할 수 있으면 갈아타기
더버느냐보다 더 가치 있는 자산이냐? (10년 뒤에도)
- 예전에 연1채 늘리기 투자가 아니고, 이제는 1채의 가치가 더 좋은 자산인가의 관점이 더 중요해졌구나 생각했습니다. (그 한채가 오래보유할 수 있는 자산이라면)
(긍금한 것) 갈아타지 않고, 상승장에 팔고, 현금화 하지 않았는 이유는 상승장을 알 수 없어서일까? 매도 후 갖은 현금을 다른 투자처에 넣을 수도 있어서일까? 실거주집이라면 주거지 변동으로 안전성 떨어져서 일까? 월세 등 비용이 높아서일까?
갈아타기를 위해 급지별 앞마당 미리미리 만들기(4급지만 → 2급지)
주담대 완화 됐는지가 중요 - 다주택자들에게도 내집마련 ltv한도 풀어준다고 하면, 하락장. 내집마련할 기회
하락장, 상승장 때 해야할 액션플랜을 구분해서 알려주셔서 좋았습니다.
투자처의 특징을 알고 각자 상황에 맞게 선택
가치와 내 상황을 같이 비교해서 내 상황에 맞는 것을 매수해야 한다.
(궁금증) 산본, 부천 등 하락은 상승 이후 바로, 따라서, 상승기때 팔지 않으면 내가 산 금액 다시 만날 수 있고, 오래 기다려야 할 수 있다. 이건 근데, 가치 있는 단지에서도 겪을 수 있다고 생각하는데.. 그런 단지는 더 많이 올랐기 때문에..다만 가치 있는 단지는 장기투자시 리스크는 덜 하지만. 내가 매도할 수 없을 정도로 하락장이 빨리온다면 차라리 저평가된 가치 있는 지방 대장 단지 매수하거나, 아니면, 투자금을 더 넣어 조금 더 가치 있는 수도권 단지를 매수하는 것이 나은걸까?
(궁금증) 강남이 지금 침체 가능성이면, 예전 시장에서 강남이 어느시점에 이런 분위기였을까? 그 이후 시장 분위기는 어떻게 흘렀나? 그리고 하락장은 언제부터 시작되었나? 다산/만안구 등 오르고 언제 떨어졌을까? 물론 지금이랑 교통 등 입지가치가 달라졌으니, 그와비슷한 입지 조건 지역 들로 비교해야 할 듯하고, 그리고 토허제 묶인 구역, 순서도 다른데.. / 그렇다면, 지금 오르고 있는 외곽은 언제 오르고 떨어졌을까? 강남이 떨어질때 같이 떨어졌나? 직접 확인해봐야겠다고 생각했습니다.
(궁금증) 지방에서 매수했을때, 공급이 없더라도 내가 원하는 시기에 안 팔릴 수 있을까? 상승장이면 팔리지 않을까? 토허제 묶으면 세낀 물건 못팔까?
10억달성을 위해 물건의 장단점을 알고 포트폴리오를 구성하고, 갈아탈 물건에 집중해야 한다는 것과
하락장 등 갈아타기할 때 엄청난 힘을 발휘하는 현금을 잘 모아둬야 겠다고 생각했습니다.
적용할 것
- 뽑은 top3에 대한 가저환수원리 생각한 결론에 대한 확신(피드백), 정확히 알아가기
- 앞마당 시세트래킹(전수조사) 이번달 원씽
- 앞마당/급지마다 시장 분위기 확인 - 전고 돌파, 거래량, 매물수, 주택가격심리지수 확인
- 내 임장지(앞마당) 전고점 돌파한 단지 얼마나 되는지? 돌파된 것 비싸더라도 감당 가능한지, 하락장 만나면 다시 떨어질 수 있는데 감당가능한지? / 전고점 돌파 안한것은 그 중 가장 가치 있는 것이 무엇인지 확인
- 투코 준비를 위해 주식매도/미래 방향에 따른 상황별 선택지 생해보기
- 시기별 가격 왜 올랐고 왜 떨어졌는지 외우기
