https://n.news.naver.com/mnews/article/029/0003056581?sid=101
기사 요약
배경
반도체 산업 클러스터 조성에 따른 양질의 일자리 유입으로 경기 남부는 신고가를 경신하는 반면, 서울과 인접한 북부는 자족 산업 인프라 미비와 대규모 공급 과잉 우려로 인해 상승 동력을 상실하는 지역 간 가격 양극화 현상
핵심 내용
경기 남·북부 매매가격 격차 및 신고가 형성 양극화
- 경기 평균 누적 상승률(6.23%) 대비 김포시(0.01%), 고양시 덕양구(2.19%), 의정부시(2.62%)의 미진한 반등세 및 파주시(-2.21%)의 하락세 기록
- 화성시 신동탄포레자이(11억4000만원), 수원시 하늘채더퍼스트1단지(9억8900만원) 등 남부 배후 지역의 신고가 경신 지속
- 운정신도시아이파크(최고가 대비 2억원 하회), 의정부역센트럴자이&위브캐슬(최고가 대비 1억3000만원 하회) 등 북부 주요 단지의 고점 회복 지연
양질의 핵심 일자리 유무에 따른 자족 기능 격차
- 경기 남부 반도체 산업 벨트 형성에 따른 고소득 전문 인력 유입 및 주거 수요의 견고한 뒷받침
- 북부 지역 내 대표 전략 산업군 부재로 인한 단순 베드타운화 지속 및 주택 실매수 유인 약화
- 일자리 집중도 차이에서 기인한 소득 수준 양극화 및 배후 수요의 구매력 격차 확대
교통망 확충 지연 및 향후 대규모 공급 폭탄 부담
- 김포아라지구(3만7000가구), 고양대곡지식융합지구(4000가구) 등 북부권 집중 주택 공급 계획에 따른 매수 관망세 가중
- 김포시(내년 1200가구, 2028년 3778가구) 및 의정부시(내년 2728가구)의 적정 수요를 상회하는 대규모 입주 예정 물량 적체
- 광역 교통망 호재 부재 상태에서의 대규모 신규 물량 배정에 따른 가격 하방 압력 심화
집을's 생각
같은 경기도라고 해도 남부와 북부의 집값 흐름은 전혀 다른 방향으로 흘러가고 있습니다. 실제로 경기도 전체 평균 누적 상승률은 6%대를 기록하고 있지만 경기 북부는 높아야 2%대에 머물고 그마저도 일부 지역은 오히려 마이너스를 보이고 있는 상황입니다. 반면 동탄과 수원 같은 경기 남부에서는 신고가가 꾸준히 경신하고 있는 상황입니다. 이렇듯 경기도 집값 상승의 대부분을 남부가 이끌고 있다는 것을 알 수 있습니다.
이러한 양극화의 근본적인 원인은 자족 기능, 즉 양질의 일자리 유무에 있다고 봅니다. 경기 남부에는 반도체 산업 벨트가 형성되면서 고소득 전문 인력이 꾸준히 유입되고, 이것이 탄탄한 주거 수요로 이어지고 있습니다. 반대로 경기 북부는 지역을 대표할 만한 전략 산업이 없다 보니 단순 베드타운에 머무르게 되고 실수요자를 끌어들일 유인도 그만큼 약할 수밖에 없습니다.
자체적인 일자리가 없다면 적어도 주요 업무지구까지의 접근성이라도 좋아야 베드타운으로서의 가치라도 유지할 수 있습니다. 그런데 서울의 7대 업무지구를 살펴보면 한강 이북에 위치한 곳은 CBD와 DMC 두 곳뿐이고, 나머지 다섯 곳은 모두 한강 이남에 몰려 있습니다. 경기 북부는 자체 일자리도 부족한 데다 주요 직장권과의 물리적 거리와 교통적인 어려움까지 있어 접근성이 떨어지는 어려움을 가지고 있습니다.
물론 GTX가 개통되어 주요 업무지구까지의 접근성이 개선된다면 경기 북부의 위상도 지금과는 달라질 여지가 있습니다. 다만 저는 교통망이 해결된다고 해서 경기 북부가 남부를 넘어설 수 있다고 보지는 않습니다. 경기 남부는 GTX가 없더라도 다른 대안이 있고 물리적 거리 자체도 가까운 반면, 경기 북부는 GTX라는 광역 철도 외에는 마땅한 돌파구가 없기 때문입니다. 교통망은 어디까지나 격차를 좁히는 수단일 뿐 역전의 카드가 되기는 어렵다는 생각입니다.
여기에 더해 경기 북부는 빈 땅이 많은 만큼 대규모 공급 과잉 우려까지 안고 있습니다. 따라서 투자 관점에서 접근하더라도 역전세와 공실 리스크를 반드시 염두에 두고 신중하게 판단해야 할 것으로 보입니다.
