https://n.news.naver.com/mnews/article/003/0014296440
기사 요약
배경
원자재비 및 금융비용 급등과 일반분양 수익 확보 제약 속에서, 과거 대표적 자산 증식 수단이던 재건축 사업이 수억 원에서 10억 원을 상회하는 추가분담금 부담으로 변모하는 역설적 수익성 악화 직면
핵심 내용
공사비 급등 및 건설공사비 지수 역대 최고치 경신
- 원자재 가격, 인건비, 금융비용 상승 및 고급화 설계 경쟁으로 정비사업 공사비의 3.3㎡당 1000만 원 돌파 및 일부 강남권 단지의 1600만 원 육박
- 2026년 8월 기준 건설공사비 지수가 138.74(잠정치)를 기록하며 전년 동월(130.91) 대비 약 6% 상승 및 12개월 연속 역대 최고치 경신
- 윤활유·그리스(1.46%), 열연강판(1.30%), 전기변환장치(1.28%) 등 주요 자재 가격 상승에 따른 정비사업장 전반의 비용 압박 가중
- 4월 정점(1.93%) 이후 월별 상승폭은 4개월 연속 둔화세를 보이나 누적된 공사비 부담은 지속
강남권 주요 단지의 수억~10억 원대 분담금 현실화
- 압구정4구역 전용면적 84㎡ 기준 조합원 추정 분담금이 6억 5000만~7억 4977만 원 선으로 산출
- 개포주공6단지 전용 53㎡ 보유 조합원이 84㎡ 신청 시 약 7억 2000만 원, 100㎡ 선택 시 11억 원 초과 추산
- 공사비 증액에 따른 정비사업 비례율 하락과 권리가액 감소로 인한 조합원 직접 부담금의 급격한 확대
고용적률 및 분양가 규제로 인한 일반분양 수익성 한계
- 일반분양 수익을 통해 공사비를 충당하던 기존 수익 구조가 일반분양 물량 감소 및 분양가상한제 규제로 인해 구조적 한계 봉착
- 기존 용적률이 높아 가구 수 확대 여력이 부족한 노후 단지일수록 일반분양을 통한 사업비 상쇄 불가
- 전용 50㎡ 이하 소형 위주의 창동주공4단지(1710가구) 등 서울 외곽 및 1기 신도시 고용적률 단지에서의 대형 평형 선호에 따른 일반분양 물량 축소 리스크 상존
재건축 사업성 중심의 패러다임 전환 및 제도 개선 필요
- 단순 신축 아파트 자산 가치 기대에서 벗어나 대지지분, 용적률, 추정 분담금 산정 근거를 면밀히 검증하는 투자 구조로의 재편
- 사업 초기 추정치 대비 설계 변경, 공사비 증액, 금융비용 변동에 따른 추가 부담 가능성 상존
- 공사비 급증 및 세금 부담에 따른 조합 추진 동력 약화를 방지하기 위한 기부채납 규모와 공공기여 조건의 현실적 완화 필요
집을's 생각
한때 재건축은 대표적인 자산 증식 수단이었습니다. 구축에서 몸테크를 하며 신축을 기대하거나 재건축 이야기가 나와 가격이 오르면 매도해 차익을 실현하였습니다.
하지만 지금은 이마저도 쉽지 않은 시대가 되었습니다. 원자재비와 금융비용이 급등하면서 과거 대비 사업성이 크게 줄었고 분양가상한제처럼 가격의 상방을 막는 규제까지 더해지면서 예전처럼 드라마틱한 결과를 기대하기 어려워졌기 때문입니다.
가장 큰 원인은 모든 것의 가격이 오르고 있다는 점입니다. 과거에는 단지와 주차장만 있으면 아파트가 완성되었지만 이제는 공원도 만들어야 하고 커뮤니티 시설도 갖춰야 하며 다양한 고급 설계가 요구됩니다. 여기에 유가, 시멘트, 철강재 가격이 일제히 오르고 인건비까지 상승하면서 공사비가 전방위적으로 증가하고 있습니다. 월별 상승폭은 4월 정점 이후 다소 둔화되고 있지만 이미 누적된 비용 부담은 쉽게 사라지지 않습니다.
공사비가 늘어나면 자연스럽게 금융비용도 함께 증가할 수밖에 없습니다. 건설은 자기 자본만으로 시작하지 않고 PF 등 외부에서 자금을 조달해 진행하기 때문입니다. 남의 돈을 쓰는 이상 그에 따른 비용이 발생하고, 금리까지 오를 기미가 보이니 사업을 더욱 보수적으로 볼 수밖에 없는 상황입니다.
또 하나의 구조적 문제는 일반분양을 통한 사업비 충당이 어려워졌다는 점입니다. 과거에는 5층짜리 저층 아파트처럼 용적률이 낮고 땅값도 비교적 저렴했기 때문에 세대 수를 늘려 일반분양 물량을 확대함으로써 부족한 사업성을 메울 수 있었습니다.
하지만 이제는 법정 용적률과 적정 건폐율을 준수해야 하는 데다 기존 용적률이 이미 높은 노후 단지일수록 가구 수를 늘릴 여력이 부족합니다. 함께 비용을 나눌 사람이 줄어드니 그만큼 조합원 개인의 분담금이 커집니다. 주상복합이 시간이 갈수록 꺼려지고 상품성이 떨어진다고 평가받는 이유도 여기에 있습니다. 재건축 자체가 어려워 추후 일반분양을 늘려 사업성을 확보하기 어렵기 때문입니다.
입지가 아무리 좋아도 사업성이 떨어지면 수익은커녕 오히려 분담금을 내야 하는 경우가 많아졌습니다. 이제는 단순히 신축 아파트가 생긴다는 기대만으로 접근할 것이 아니라 대지지분과 용적률, 추정 분담금의 산정 근거를 꼼꼼히 따져보는 신중한 자세가 필요합니다. 사업 초기의 추정치는 설계 변경, 공사비 증액, 금융비용 변동에 따라 얼마든지 늘어날 수 있기 때문입니다. 동시에 조합의 사업 추진 동력이 꺾이지 않도록 기부채납 규모와 공공기여 조건을 현실적으로 완화하는 제도적 개선도 함께 뒷받침되어야 할 것입니다.
