https://n.news.naver.com/mnews/article/008/0005436175
기사 요약
배경
정부가 강남 초고가 재건축 단지의 급매 거래와 공급 확대 기조를 근거로 부동산 실거래가 급락 및 시장 안정세를 강조하였으나, 실제 서울 전반의 중저가 단지와 임대차 시장에서는 전세난과 매매가 상승세가 지속되며 정책 당국의 인식과 서민 실수요자의 체감 간 극심한 괴리 발생
핵심 내용
정부의 집값 하락 진단 및 공급 중심 정책 기조
- 서울 주요 지역 실거래가 급락을 근거로 한 부동산 불패 신화 종식 선언 및 시장 급락 시 공적임대주택 대량 매입 대비책 강구
- 강남권 초고가 단지의 가격 조정 및 서울 아파트 매매거래량 감소(5월 8만 9,000건에서 8월 4만 6,000건)와 법원 경매 매각가율 하락(1월 105.8%에서 9월 92.8%) 등 객관적 지표 제시
- 인허가 정상화 및 3기 신도시 입주 본격화(2028년 1만 호 이상)를 통한 '닥치고 공급' 드라이브 추진
- 5극 3특 및 2차 공공기관 이전을 통한 수도권 주택 수요의 지방 분산과 중장기적 가구 증가율 둔화에 따른 수요 억제 전략 병행
공식 통계와의 괴리 및 중저가 외곽 지역 중심의 상승세
- 정부의 하락세 진단과 달리 한국부동산원 기준 서울 아파트 매매가격의 90주 연속 상승세 유지
- 올해 10월 서울 아파트 평균 매매가격(16억 3,546만 원)의 전년 동월 대비 11.92% 상승 기록
- 실수요 매수세가 집중된 성북구(16.6%), 서대문구(14.1%), 강서구(13.1%), 구로구(13.0%) 등 중·하위권 외곽 지역의 가파른 가격 상승 주도
- 연초 대비 25개 자치구 중 강남구(-1.64%)만 하락한 반면 서초구와 송파구는 누적 상승세를 유지하여 상급지 내에서도 차별화된 흐름 전개
초고가 단지 급락의 특수 요인과 실수요 시장 전이 한계
- 압구정 신현대 182㎡의 최고가 대비 24억 5,000만 원(21.77%) 하락 등 낙폭 과대 거래의 압구정 재건축 단지 집중 현상
- 재건축 조합원 지위 양도 제약 전 매각을 서두르는 매도자의 시간적 제약에 따른 일시적 급매물 출회 영향
- 세제 개편안 부담에 따른 초고가 시장의 위축과 일반 실수요 시장 간의 구조적 단절 현상 심화
- 임차료 급등 및 전월세 물량 부족에 따른 중저가 매수 전환 압력과 고금리 부담 간의 팽팽한 힘겨루기 지속
- 단순 매매가 통제에 앞서 실수요자 주거 안정을 위한 전월세 수급 균형 및 정비사업 이주 수요 대책 마련의 시급성 대두
집을's 생각
정부는 강남 초고가 재건축 단지의 급매 거래와 공급 확대를 근거로 실거래가의 놀라운 하락을 강조하며 부동산 시장이 안정세로 접어들었다고 진단하고 있습니다. 서울 주요 지역의 객관적인 통계를 앞세워 부동산 불패 신화의 종식까지 선언한 상황입니다. 하지만 정작 서민 실수요자들은 이러한 안정세를 전혀 체감하지 못하고 있어 정책 당국의 인식과 실거주자의 현실 사이에 극심한 괴리가 발생하고 있습니다.
서울 아파트 매매가격은 90주 연속 상승세를 유지하고 있으며, 올해 10월 평균 매매가격은 전년 동월 대비 11.9% 올랐습니다. 안정적인 자산으로 여겨지던 부동산이 변동성이 있는 주식에 버금갈 정도의 상승률을 기록하고 있습니다.
물론 초고가 시장이 하락하고 있는 것은 사실입니다. 그러나 이 시장의 수요자들은 애초에 내 집 마련을 걱정하는 사람들이 아닙니다. 조금 더 좋은 단지로 옮기고 싶어 하는 꿩 대신 닭이라도 선택할 수 있는 여유 있는 수요층입니다. 게다가 이 하락조차 강남구에 국한된 현상으로 서초구와 송파구는 여전히 누적 상승 흐름을 이어가고 있습니다.
강남권의 하락은 보유세와 분담금 부담에 재건축 조합원 지위 양도 제약 전 매각을 서두르는 매도자들이 한꺼번에 급매물을 내놓으면서 나타난 일시적 현상에 가깝습니다. 세제 개편안 부담까지 겹친 초고가 시장의 위축이 일반 실수요 시장으로 전이되기는 구조적으로 어렵습니다.
반대로 서민들이 실제로 집을 구하는 중저가 시장에서는 16%가 넘는 상승률이 나타나고 있습니다. 외곽 중, 하위권 지역이 오히려 가격 상승을 주도하는 모습입니다. 강남이 떨어졌다는 소식과 서민이 체감하는 현실이 정반대로 움직이고 있습니다.
정부가 닥치고 공급이라 할 만큼 공급 확대에 드라이브를 걸고 있는 점은 분명합니다. 그러나 이제 막 확대에 나선 단계일 뿐 실제 공급으로 이어지기까지는 상당한 시차가 존재합니다. 특히 서울에는 빈 땅이 없어 재건축과 재개발을 통한 도시 재생이 불가피합니다. 하지만 과거 서울 내 정비사업을 전면적으로 중단시킨 여파가 지금의 공급 부족의 주요한 원인이기도 합니다.
공급이 부족하다면 수요를 분산시키면 된다는 관점에서 정부는 5극 3특 구상과 2차 공공기관 이전을 통해 수도권 수요의 지방 분산을 추진하고 있습니다. 하지만 공공기관 이전은 정부 의도대로 추진할 수 있어도 사기업의 이동까지 강제할 수는 없습니다. 세제 혜택이나 투자 확대 같은 유인책을 충분히 제공하지 않는 한 실질적인 수요 분산으로 이어질지는 의문입니다.
정부가 내세운 객관적 통계가 강남부터 시작됐으니 다른 단지도 뒤따라 떨어질 것이라는 의미인지는 아직 알 수 없습니다. 다만 서민을 위한 시장에서는 여전히 수요와 공급의 균형이 맞지 않는다는 점입니다. 단순히 매매가를 통제하려는 접근에 앞서 전월세 수급 균형과 정비사업 이주 수요에 대한 대책을 서둘러 마련하지 않는다면 실수요 시장의 상승세는 당분간 계속될 것으로 보입니다.
