계약갱신청구권을 이미 쓴 세낀 물건과 전세 재계약을 할 때 특약 문구가 궁금해요!

소니아님 안녕하세요 전세 만기를 앞두고 금액 증액 재계약을 진행하시면서 계약갱신청구권 유지 여부와 특약 작성법에 대해 고민이 많으셨겠습니다. 결론부터 말씀드리면, 동일한 세입자분과 재계약을 진행하시는 것이라면 계약서 양식을 신규로 쓰시든 증액/재계약으로 쓰시든 갱신청구권이 다시 살아나지 않으니 안심하셔도 됩니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제2항: "임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다." 법에서 정한 1회는 계약서를 쓸 때마다 매번 생기는 권리가 아니라, 한 임차인이 해당 주택에 거주하는 전체 기간을 통틀어 딱 1번만 행사할 수 있는 권리입니다. 임대인이 바뀌었더라도 기존 임차인이 이미 갱신권을 사용했다면 그 소멸된 상태가 그대로 승계됩니다. 법적으로 권리가 부활하진 않지만 추후 만기 시점에 서로 오해가 없도록 특약으로 명확히 남겨두는 것이 가장 안전합니다. "본 계약은 기존 임대차 계약의 상호 합의에 의한 연장(증액) 계약이며, 임차인은 이전 계약 당시 주택임대차보호법상 계약갱신청구권을 이미 행사하였음을 확인한다." 매수 당시 매도인에게 넘겨받은 서류 중 임차인의 갱신권 사용 이력이 적힌 서류(기존 특약, 확인설명서, 문자 내역 등)를 잘 보관해 두세요. 화이팅입니다!

안녕하세요 산다소니아님. 이미 매수하신 물건의 임차인이 계약갱신청구권을 사용하셨다면, 그 권리의무관계까지 매수인이 포괄적으로 승계 받은 것이기 때문에, 계약갱신청구권은 사용한 것으로 됩니다. 명확하게 특약으로 다시 한번 명시해 놓는 것도 좋을 듯 합니다. 매수할 때 매도인에게 받아야 하는 서류들 중 임차인이 갱신권을 사용한 이력이 있는 계약서도 잘 보관하시는 것이 좋을 듯 하네요. 부디 마무리까지 잘 이어지시길 응원드립니다.

안녕하세요~산다소니아님~!! 질문에 대한 답변 드리겠습니다^^ 1. 임대인이 바뀌면 계약갱신청구권이 다시 생기지 않습니다. 주택임대차보호법상 계약갱신요구권은 "임차인(세입자) 1인당 해당 임대차 주택에 대해 딱 1회" 행사할 수 있는 권리입니다. 집주인(임대인)이 바뀌더라도 새로운 임대인은 종전 임대인의 지위를 그대로 승계하므로, 이전 집주인에게 이미 계약갱신요구권을 행사했다면 임대인이 바뀌었다고 해서 갱신청구권이 다시 부활하지 않습니다. 2. 주의해야하는 문구로는! "본 계약은 기존 전세계약이 만료되어 현 임차인이 계약갱신청구권을 사용한 전세 재계약이다." 이 문구는 오히려 "이번 재계약을 하면서 세입자가 갱신청구권을 행사했다"는 뜻으로 해석될 소지가 매우 높습니다. 갱신권을 이미 썼던 상태인데 이번에 또 '사용한 계약'이라고 적어두면, 갱신요구권의 효력(임차인이 언제든 계약해지 통고 후 3개월 뒤 효력 발생)이 적용되는지 여부 등 불필요한 법적 분쟁의 빌미가 될 수 있습니다. 3. 추천하는 특약 작성 방법 기존에 갱신청구권을 이미 소진했고, 이번 계약은 상호 합의에 의한 새로운 연장 계약(합의 재계약)임을 명확히 적시해야 합니다. 문구를 추천 드리자면, 1. "본 계약은 임차인이 종전 임대차계약 기간 중 주택임대차보호법 제6조의3에 따른 계약갱신요구권을 이미 행사·완료하였음을 상호 확인하고, 이에 따라 임대인과 임차인의 자발적인 합의로 보증금을 증액하여 체결하는 합의 재계약이다." 2."임차인은 본 주택에 대한 법적 계약갱신요구권을 기사용하여 더 이상 행사할 수 없음을 상호 확인한다." 3. 주의해야 할 핵심 포인트 증액 상한(5%) 제한 미적용: 갱신요구권을 이미 사용한 후의 재계약은 법적 갱신이 아닌 '합의 갱신'이므로, 법정 증액 상한인 5% 룰이 적용되지 않습니다. 시세에 맞춰 양자 합의로 자유롭게 금액을 정할 수 있습니다. ■ 임차인의 중도 해지권 배제: 법적 갱신요구권으로 연장된 계약은 임차인이 언제든 해지를 통보하고 3개월 뒤 나갈 수 있지만, 합의에 의한 일반 재계약은 정해진 계약기간(예: 2년)을 양측 모두 준수해야 합니다. 위와 같이 특약을 명확히 해두어야 2년 동안 계약을 안정적으로 유지할 수 있습니다. 감사합니다:)

안녕하세요 산다소니아님! 계약갱신청구권은 임차인에게 1회 부여되는 권리이기 때문에 임대인이 바뀌어도 이미 사용한 권리가 다시 생기지 않습니다. 기존 계약에서 묵시적갱신이 아닌 계약갱신청구권을 실제로 행사한 것이 맞다면 이번에는 임차인과 합의해 보증금을 증액하고 재계약하는 방식으로 진행하시면 될 것 같습니다. 계약서에는 기존 계약의 갱신 이력과 변경되는 보증금, 계약기간 등을 명확히 기재하시고 기존 계약갱신청구권 행사 사실을 확인할 수 있는 계약서나 문자 등도 보관해 두시면 좋겠습니다. 다만 기존에 작성한 계약서와 당시 협의 내용에 따라 판단이 달라질 수 있으니 계약서 작성 전 중개사님과 함께 기존 갱신 이력을 확인해 보시길 바랍니다!