오늘 대리인과 매매계약을 하고 왔는데 궁금한 점이 있어 여쭤봅니다.

안녕하세요~경자시님^^ 결론부터 말씀드리면, 법적으로 불가능한 계약은 아니지만 추후 분쟁 위험이 있어 보완 서류를 갖춰두거나 임차인을 남편(또는 공동임차인)으로 변경하는 것이 안전합니다. 1. 매매와 전세의 명의자가 다른 구조의 문제점 -주인전세의 본질: 기존 소유자(남편)가 매도 후 임차인으로 남아 계속 거주하는 형태입니다. 보통 매매대금 중 전세보증금만큼을 상계(차감) 처리하고 차액만 주고받게 됩니다. -명의 불일치로 인한 법적 리스크: 매매대금은 전 소유자인 남편이 받아야 할 돈입니다. 그런데 전세계약서상 임차인이 아내로 되어 있다면, 실질적으로 남편이 받아야 할 매매잔금(전세보증금 상당액)을 아내의 임대차보증금으로 전환·상계한 셈이 됩니다. 만약 추후 부부 사이에 갈등(이혼, 재산분할 등)이나 채권·채무 문제가 발생할 경우, 남편 측에서 "나는 전세계약에 동의한 적 없으며, 내 매매대금 잔금을 전액 받지 못했다"고 주장하거나 전세보증금 반환 권리를 두고 다툼이 생길 여지가 있습니다. 2. 나중에 전세보증금은 누구에게 돌려주어야 하는가? 원칙적으로 임대차계약 종료 시 보증금 반환 채무는 임대차계약서상의 임차인(아내)에게 귀속됩니다. 따라서 전세계약서에 명시된 계약자인 아내 명의 통장으로 반환하는 것이 원칙입니다. 다만 위에서 언급한 대로 매매대금 상계 합의가 남편의 공식적인 동의 없이 이루어졌다면, 보증금 반환 시점에 남편이 이의를 제기할 위험이 있습니다. 3. 지금 취해야 할 안전한 조치 (보완 방법) 중개사 말만 믿고 넘어가기보다는, 잔금일 전이나 현시점에 확실한 법적 근거를 남겨두어야 합니다. 1. 가장 추천하는 방법으로는 임차인 명의 변경 또는 공동임차인 등록 전세계약서의 임차인을 남편 단독으로 변경하거나, 남편과 아내 공동임차인으로 계약서를 재작성하는 것입니다. 2. 계약서 유지가 불가피할 경우: 남편의 '상계 및 보증금 귀속 동의서' 징구 남편 본인이 직접 서명·날인(인감증명서 첨부)한 확인서를 받아두어야 합니다. ☆필수 내용: 1) 매매대금 중 전세보증금 상당액을 아내 명의의 임대차보증금으로 갈음(상계)하는 것에 동의함. 2) 임대차 만기 시 전세보증금 전액을 아내에게 반환하는 것에 대해 일체의 이의를 제기하지 않음. 3. 대항력 점검: 주인전세는 소유권이전등기일과 전입신고일의 선후 관계에 따라 대항력 발생 시점이 달라집니다. 남편과 아내 모두 주민등록이 유지되는지 전입 세대 열람을 통해 확인해 두시는 것이 좋습니다. 감사합니다:)

안녕하세요! 경자시님! 우선 소유자인 남편분이 직접 계약하지 않고 배우자분이 대리하여 매매계약을 체결한 것 자체가 문제가 되는 것은 아닙니다. 적법한 대리권을 위임받았다면 매매/전세계약이 대리로 가능합니다. 매매계약 당시 인감도장과 위임장을 확인하셨다고 하니, 우선 그 위임장에 매매계약에 관한 권한뿐만 아니라 주인전세와 관련된 계약까지 위임한다는 내용이 포함되어 있었는지 한번 확인해보시면 좋을 것 같습니다. 매매계약서에는 기존 소유자인 남편분이 매도인으로 되어 있지만, 전세계약에서는 배우자분을 임차인으로 계약하셨다고 하셨습니다. 주인전세라고 하더라도 매매계약과 전세계약은 별개의 계약이기 때문에, 단순히 부부라는 이유만으로 두 사람을 동일하게 보기는 어렵습니다. 특히 나중에 전세계약이 종료되어 보증금을 반환할 때에는 계약서상 임차인이 누구인지가 중요할 수 있기 때문에, 지금이라도 중개사에게 이 부분을 문의하시고 계약관계를 명확하게 정리해두시는 것을 추천드립니다. 가능하다면 소유자였던 남편분에게도 직접 연락하여 배우자 명의로 체결한 전세계약 내용까지 확인·동의하고 있다는 사실을 확인해두시면 더욱 안전할 것 같습니다. 그리고 남편분 명의로 전세를 맺는 계약서를 작성하셨다면 임차인 -> 남편, 대리인 -> 아내 구조로 계약서를 작성하는 것이 계약관계를 더 명확하게 보여줍니다. 아직 잔금 전이라면 지금 확인하고 정리할 수 있는 부분이니 너무 걱정하시기보다는, 위임장의 위임 범위와 전세계약의 임차인이 배우자분으로 되어 있는 이유를 중개사에게 먼저 확인해보시면 좋을 것 같습니다! 응원드립니다 경자시님!

안녕하세요 경자시님! 매매, 전세 계약 잘 하셨군요! 수고 많으셨습니다!! 법적으로 생길 수 있는 리스크는 이전에 답변해주신 분들께서 잘 이야기 해주셨기 때문에, 저는 다른 관점에서도 고려하시면 좋은 부분 이야기 드리고 싶습니다. 이전 질문글에 답변 남겨드린 것과 같이, 매매 계약은 당연히 명의자가 배우자에게 권한을 위임해서 진행하는 것이 안전합니다. 그래서 위임장으로 해당 증빙을 남기셨고, 이미 잔금을 당사자 계좌로 보내 소유권 이전까지 하셨을 거니 저에게는 리스크 없이 이미 종결한 건으로 보입니다 :) 주인전세 계약을 하셨다 할지라도, 임차 계약은 완전 별개의 건으로 볼 것 같아요. 왜냐하면 이미 소유권이 경자시님에게로 넘어온 상태에서는 전세계약을 누구와 하느냐는 차후 전세 보증금을 돌려줄 주체만 바뀌는 사항일 뿐, 경자시님께 특별한 위험요소나 불리함은 보이지 않습니다. 매매 계약서 특약에 전세보증금을 제한 차액을 잔금으로 갈음한다고 들어가있을 텐데요. 그에 따라 매도 후 전세 계약을 하는 것에 대한 매도자의 동의 의사를 증빙하는 부분입니다. 그리고 매도잔금이 남편 분 계좌로 돈이 들어갔다는 이유로 꼭 전세계약까지 남편 명의로 해야한다는 것은 비약일 수 있다는 의견 드려봅니다. 통상 가족이 함께 사는 전세집 계약을 남편 명의로 하느냐, 아내 명의로 하느냐는 임차인의 선택이기 때문입니다. 다만 부동산 사장님을 통해 전세계약서는 아내 분 명의로 작성했으니 차후 전세 보증금 반환도 아내 계좌로 하겠다는 부분을 이야기하시고, 그에 대한 동의를 문자나 통화녹음과 같은 기록으로 남겨두시면 경자시님이 우려하시는 부분도 좀 해결되시지 않을까 합니다. 생길 수 있는 모든 리스크를 준비하시는 꼼꼼함 정말 좋고 대단하셔요! 그럼에도 저는 차후 매도 시나 다른 임차인을 받을 때 협조를 구해야하는 관계인 만큼 경자시님의 보유와 운용에 어려움이 없다면, 상대의 편의도 어느정도 감안하는 부분도 필요할 것 같아 소수의견 남겨봅니다 :) 경자시님께서 현명하게 최종 선택하시고 앞으로 해당 자산으로 꽃길만 걸으시길 응원드립니다!!