☑️ Intro
지난 뜨거웠던 7월 지방실전반 선배강의를 통해 대단했던 인사이트를 전해주셨던
[코쓰모쓰]튜터님의 매물임장 강의에서도 커다란 충격을 받았었는데 이번엔 그 확장판이라니!!
매물임장 - 투자결론 - 앞마당 관리로 이어지는 핵심 인사이트 들이 연결-연결-연결되어
투자결론 뿐만 아니라, 앞으로 나아갈 방향성까지 빈틈없 알려주신 명강의!!
✅ 배운 것
매물 임장
매물임장에 앞서, 준비해야할 것
What 매임할 단지 선정 기준
Why 매물임장을 해야하는지에 대한 이해
:: 이유를 알아야 현장에서 봐야 할 것들이 보인다.
How 매물임장시 관찰하고 매임 후, 현장에서 결정짖고 와야할 것들
:: 한 부동산에서 보고 나온 물건 中 1등 뽀고 나오기
해당 생활권에서의 대표 단지들과 분임/단임을 통해서 궁금증이 생겼던 부분들까지 확인하고 와야한다
- 그러기 위해서는
:: 무작정 전화해서, 예약되는 물건,/부사님들이 보여주는 물건을 보고 오는 것이 아니다.
해당 단지를 매임하는 이유와 기준을 정하고, 내가 궁금했던 부분들을 확인하고 나오는 과정
그 속에서 선호 요소와 실제 단지가 가지는 가치를 확인해야 한다.
투자 결론
- 투자 결론에서 남겨야 하는 것들
- 그리고 의사 결정 과정
- 내 상황 (재무 정리)
- 투자금 설정 (상황별 시나리오와 Action Plan)
목표 매수가를 OO억대로 딱! 좁게 두지 않고,
발생할 수 있는 변수들을 포함하여 억대 or +OO천대 별로 투자 가능단지를 확보한다.
투자 결론 과정은
:: 투자금 이 우선이 아니다.
- 저평가 판다 → 다음이 투자금 → 그리고 그 속에서 리스크가 있는 대상들을 소거한다.
- 투자금이 아닌, (전세가를 뺴고) 현재 가격을 바탕으로 저평가 여부를 판단하고
- 그 중 가려진 저평가 단지들 중에
→ 투자금별로 분류 (내 투자 범위에 들어오는 것, 하지만 넓게 볼것)
→ 그 속에서 감당 불가한 리스크를 지닌 단지들을 소거한다
그래서
- 같은 금액대라도
- 같은 투자금이라도
투자자의 상황에 따라 투자할 수 있는 우선 순위가 달라진다.
그래서 같은 시기, 같은 지역을 임장했더라도, 1순위는 모두에게나 다르다.
명확한 가치판단 기준을 통해
- 억대별로 저평가 단지를 남겨야
- 예상하지 못한 시나리오에서도 곧바로 투자할 수 있는 후보단지를 추릴 수 있다.
투자금이 우선이 되어서는 안되는 이유는
- 가격과 살수 있는 금액은 각종 이유들로 인해 변할 수 있고
- 매매가 / 전세가 상승-하락에 의해 시기별로 투자금이 바뀔 수 있기 때문
- 그러지 않으면, 당시 투자금에 맞춰 따라다니다가 날라가는 단지들만 보며 좌절하게 된다.
앞마당 관리
앞마당 관리를 해야하는 이유
→ 투자 기회를 포착하기 위해!!
→ 투자 기회는 쫓아가는게 아니라 먼저 가서, 적절한 시기가 오기를 지켜보며 기다리는 것
앞마당 관리 방법
시세트레킹
:: 본인의 앞마당 갯수와 실력 별로 트레킹 후보단지를 추린다.
원페이지
:: 매달 앞마당 원페이지 업데이트를 통해, 변해가는 시장 상황을 관찰하고,
→ 수도군 / 지방 별 비교를 통해 시장 흐름에 익숙해 진다.
전수 조사
:: 그 과정속에 투자 가능한 범위 내의 단지들이 포착되면
그 때는 대표단지 뿐만 아니라, 전수조사를 한다는 마음으로 눈까뒤집고 턴다
✅ 적용할 점
매임
- 매임 단지를 선정할 때, What/Why/How 를 적용해서 의미있는 매임 단지를 선정한다.
부사님이 보여주는 단지, 볼 수 있는 매물을 수동적으로 볼 것이 아니라,
내가 봐야할 단지, 내가 보고싶은 매물을 정해서 매물 예약을 해야한다.
결론
- 억대별 저가치 단지 판단
- 투자금 별로 2차 필터링
- 리스크 소거를 통한
1-2-3 순서로 결론을 도출해본다.
앞마당 관리
잘 못하면, 어렵다면, 아직 이유를 모르겠다면,
→ 일단, 배운 양식대로 BM부터 해보자.
- 앞마당별 시세트래킹 대표단지 재설정
- 생활권 별 선호도 상/중/하 구분
공급과 시장 상황에 따른 변화를 관찰하고, 그 이유를 찾아서, 내 생각을 정리하고 기록한다.
:: 이 행위는 당시 그 시장을 바라본 사람만이 그 때의 기록을 남겨둘 수 있다.
✅ 앞으로 할 일
- 이유 있는 매임단지 선정과 부동산별 1등 뽑기
- 올바른 순서에 따른 투자 후보단지 선정과 1등 뽑기
- 다 하지 못해도 좋다. 원페이지 표준을 정하고, 꾸준히 Update 할 것.
✴️ 이번 강의를 통해 느낀 점
- 첫 실전반도 아니니, 처음보는 내용은 많지 않다.
- 하지만, 하지 않고 있는 것들이 너무 많고,
- 실행하지 않았기 떄문에, 내 진짜 실력이 되지 못한 요소들이 너무 많다.
- 학(學 - 배울 학): 배웠고
- 습(習 - 익힐 습): 반복해서 익혔으니
- 실행(實行) (생각이나 계획으로만 그치지 않고, 실제로 행동에 옮기는 것) 할 차례
=> 다 못해도 좋다. 처음부터 잘 할 수 없다.
:: 안해봤으니 오래걸리고 잘 못할수도 있다는 것을 인지하고,
배운다 → 일단 한다 → 반복한다 → 그 다음이 잘한다 의 단계
지난 실전반에서 배운 1가지 적용
- 15분 이상 고민하지 말 것 ← 어짜피 15분이 지나도 결론은 똑같다
💟 룡🐉's Action Plan
- 모르고 이해가 안되는 것은, 일단 앞서나간 사람들의 방법을 따라한다.
- 부족했던 것은, 안 한건지 진짜 못 한것인지 솔찍하게 [메타인지]
부끄럼 없이 최선을 다했음에도 그래도 이해가 안된다면,
그건 아직 내 배움이 부족한 것이지, 내가 부족한 것은 아니다. 반복한다.
- 실전반이 끝나도 반복할 것들
- 목실감
- 독서
- 동료
부족하지만,
삐그덕 댈 때도 있지만,
그리도 묵묵하게 올뺌방을 지켜주는 우리 [찬랑이]들과 찬스튜터님이 있으니
이번 달도 못할 건 없다. 한번 미쳐보자!!
