2020년 ‘패닉 바잉’, 2026년 ‘생존 매수’… 앞으로 어떻게 해야 할까?

2020년 부동산 시장의 키워드는 ‘패닉 바잉’이었습니다.

집을 보고 돌아와 며칠만 더 고민해보자고 했는데

그날 바로 계약이 되거나 집주인이 호가를 올렸습니다.

‘지금 안 사면 이 동네에는 영영 못 들어가는 것 아닐까?’

기다리는 동안 집값이 더 오를까 봐

조급하고 걱정되는 마음으로 매수를 하게 되었습니다.

시간이 지난 2026년 현재는 ‘생존 매수’라는 말이 나옵니다.

전셋집을 알아보다가 매매를 하게 되는 사람들의 이야기입니다.

실제로 보증금 5억에 살던 한 임차인은

집주인에게 13억에 집을 사겠느냐는 제안을 받았습니다.

이전 최고 실거래가가 12.6억이라 비싸다고 느꼈지만

선뜻 거절하기도 어려웠습니다.

다른 사람이 사면 전세 만기에 맞춰

새로 살 집을 구해야 했기 때문입니다. 

두 시기의 차이를 한 문장으로 표현하면 이렇습니다. 2020년에는 ‘기다리는 동안 집값이 얼마나 더 오를까?’로 매수를 했다면 지금은 ‘당장 살아야 하는 집이 없는’ 상황이 매수를 결정하게 만들고 있습니다.

물론 20년도에도 임대차법이 나오면서 전세가 급격하게 줄어드는 상황이 생겼지만 19년 하반기부터 20년도 상반기에는 패닉 바잉이라는 단어를 쉽게 접할 수 있었습니다. 그리고 지금도 가격 상승을 우려하는 사람들도  있습니다. 다만 우리가 봐야하는 건 최근 부동산 시장은 매매를 하지 않을 경우 가능한 선택지인 전월세의 비용까지 크게 높아진 상황입니다.

실제로 2025년 9월부터 2026년 9월까지 서울 아파트 전셋값은 10.22% 올랐습니다. 직전 1년 상승률은 2.56%였습니다. 비싸게만 느껴진 서울집값이 이제는 전세 가격 상승으로 이어지자 경기도로 눈을 돌려 집을 알아보는 사람이 생기고 출퇴근 때문에 지역을 바꾸기 어려워 평수를 줄이는 선택을 하게 되었습니다. 

결국 생존을 위해 매수를 하는 상황이 생긴 것입니다.

그럼 지금 부동산 시장 분위기는 어떨까?

현재 시장의 가격대로 구분해서 보는 것이 필요한 시장입니다. 같은 수도권에서도 얼마짜리 집을 보러 다니느냐에 따라서 상황이나 분위기가 다르기 때문입니다.

최근 지역별로 주요 단지에 전화를 해서 확인해보면 지역내에서 단지에 따라 분위기가 다르다는 것을 느낄 수 있습니다. 아무래도 대출 규제의 영향이 크고 그래서 가격대별로 구분해서 보는 것이 필요합니다. 정리한 상황과 분위기는 다음과 같습니다.

현재 주택담보대출 최대 한도는 시가 15억 이하 6억, 15억 초과 ~ 25억 이하 4억, 25억 초과 2억입니다. 각 구간의 최대한도를 모두 이용할 수 있다고 가정하면, 15억짜리 집을 사는 데는  9억이 필요합니다. 그런데 15.1억짜리 집을 사려면 11.1억이 필요합니다. 취득세를 제외하고도 집값은 1,000만원 차이인데 돈은 2.1억이 더 필요합니다.

그렇다보니 가장 먼저 지역을 바꾸는 선택을 하기 시작합니다. 2025년 10월부터 2026년 8월까지 서울 거주자가 매입한 경기 아파트는 2만 6,609건으로 전년 동기보다 56.9% 증가했습니다. 같은 기간 경기 전체 아파트 거래 증가율인 29.2%를 크게 웃돕니다. 물론 전부 실거주 목적이라고 볼 수는 없지만 서울 거주자의 경기도 아파트 매수가 얼마나 활발해졌는지는 알 수 있습니다. 

다음으로 지역을 바꾸기 어렵거나 직장과 거리가 멀어지는 것이 불편하다면 동일한 지역내 평수가 작은 집을 보게 됩니다. 서울에서 10월 24~30일 거래를 정리한 집계에 따르면 전용 60㎡ 이하가 471건 중 196건 약 42%였습니다. 열 건 중 네 건이 소형이었습니다.

최근 기사에 나온 경기 안양 평촌 사례를 살펴보면 현지 중개업소에 따르면 일부 17평형 가격이 신혼가구 디딤돌대출의 주택가격 기준인 6억을 넘자 문의가 주춤했습니다. 반면 범위 안에 들어오는 14평형에는 계속 문의가 이어졌습니다. 평촌 샛별한양6단지 일부 동의 전용 35.1㎡는 지난해 10월 3.4억~3.8억에 거래됐지만, 올해 10월에는 5.2억~5.5억 수준에 거래됐습니다. 

여기서 눈여겨볼 건 갑자기 왜 소형 평형을 더 좋아하게 됐느냐가 아닙니다. 처음에는 예산에 들어오는 17평을 봤지만 수요가 몰리고 가격이 오르면서 예산에 맞는 14평이라도 거주를 하기 위해서 보게 되었다는 것입니다. 그러면 처음부터 14평을 보던 사람에게는 경쟁자가 늘어난 셈입니다.

지난 상승장에는 광명이 규제를 지역이 되면 군포를 보고, 군포가 오르면 안산을 보는 식으로 지역별로 가격이 따라 올랐습니다. 물론 당시에도 대출 규제는 있었지만, 지금은 대출 한도가 가격 구간에 따라 다르고 전체적인 가격의 수준이 높아지면서 같은 지역 안에서도 가격대별로 수요가 달라지게 됩니다.

정리하자면 과거의 풍선효과는 지역을 기준으로 움직였다면 지금은 가격대에 따라서 움직인다는 것입니다. 

그렇다면 앞으로 시장은 어떻게 흘러갈까요?

당분간 시장이 모두 같은 방향으로 움직이기보다 지역내 수급 상황과 실수요자가 감당할 수 있는 가격대와 그렇지 않은 가격대별로 나뉘어 다른 모습을 보일 가능성이 크다고 생각합니다.

물론 금리가 더 오르면 중저가 주택의 매수 여력도 떨어집니다. 하지만 생존을 위해 집을 사야하는 상황에서는 현재 수준의 금리가 수요를 억제하기에는 어려운 상황입니다. 그렇다고 상급지에서 가격을 낮춘 거래가 나왔다는 이유만으로 외곽에서도 비슷한 조정이 나타난다고 보기는 어렵습니다. 11월 첫째 주 강남구와 서초구 아파트 매매가격은 전주보다 각각 0.39%, 0.37% 내렸지만, 성북구와 중랑구는 각각 0.30%, 0.28% 올랐습니다. 

위와 같은 상황에서 아래 세 가지를 함께 생각해 수 있습니다.

첫째, 매매를 대신해 선택할 수 있는 전월세의 부족

임차인이 거주하는 집을 매도하면 매매 물량은 늘어납니다. 하지만 그 집을 산 사람이 직접 들어가 살아야 하는 지금의 경우 기존 임차인 옮겨갈 전셋집은 따로 필요합니다. 당장의 공급도 부족하고 앞으로의 공급도 부족하다면 결국 전세 가격은 급등은 아니더라도 상승할 가능성이 높고 이는 결국 매매가의 상승으로 이어질 가능성이 높습니다.

향후 공급이라도 예정이 되어있으면 다행이지만 최근 은마아파트처럼 공사비 상승으로 추정 분담금이 커지면서 조합원들이 추가로 마련할 돈이 늘어나고 이로 인해 정비사업을 통한 공급도 지연이 될 여지가 크고 서울 아파트 분양전망지수도 10월 105.7에서 11월 91.4로 낮아졌습니다. 그만큼 공급을 하기에 조건이 까다로운 상황입니다.

즉, 앞으로 최소 2~3년간 서울의 공급은 부족한 상황이 지속된다는 의미이며 이는 전세가 상승을 야기하고 큰 폭으로 매매가격 하락하는 것은 어려울 것입니다.

둘째, 세제상 기한 때문에 나온 매물은 결국 기한이 정해져있다

조정대상지역의 일부 등록말소 매입임대아파트에는 양도세 중과 배제와 관련해 원칙적으로 2027년 말이라는 기한이 정해져 있습니다. 임대의무기간이 남은 경우 등에는 별도 기한이 적용되고 모든 임대사업자가 그때까지 팔아야 한다는 뜻은 아니지만 상황에 따라 매도자는 매도 시점을 앞당길 이유가 생기고 매수자에게는 그 기간에 가격이나 잔금 일정을 협상할 여지가 생깁니다. 

반대로 그 기한이 지나면 이런 이유로 나온 물건들은 싹 사라진다는 것을 의미합니다. 그리고 최근 일부 상급지에서는 집을 팔려고 내놨지만 가격을 더 낮추느니 보유하겠다는 쪽으로 마음을 바꾸는 분이 하나둘씩 생기고 있습니다.

27년까지는 상급지를 중심으로 조정되는 물건들이 계속 나오면서 일시적인 하락이 생길 수 있지만 결국 27년 이후에는 회복 후 상승하는 모습을 보일 수 있습니다.

셋째, 이러다 수도권이 다 규제 지역 지정 된다면?

부천·안양 만안·수원 권선 등이 추가 지정될 수 있다는 이야기가 나오고 있습니다. 만약 규제 지역으로 지정된다면 전세를 끼고 사려는 투자 수요가 줄고 대출이 필요한 실수요자도 영향을 받으면서 거래가 일시적으로 주춤할 수 있습니다. 

하지만 규제가 생긴다고 다니던 직장이 옮겨가거나 전세 만기가 미뤄지지는 않습니다. 그래서 교통과 일자리라는 장점으로 인해 거주하려는 수요가 있고 인근에 공급이 없다면 다시 또 실수요자가 감당할 수 있는 가격대 매물부터 다시 거래될 가능성이 큽니다.

결국 시기적으로 여전히 내집마련이 필요한 상황입니다.

그래서 지금 내집 마련을 하기 위해서는?

지역을 어디까지 넓혀야 할지 막막하다면 평일 아침 집 문을 나서 강남 주요 업무지구(특히 강남)까지 한 시간 안에 갈 수 있는가를 먼저 살펴보는게 중요합니다. 

1~2인 가구라면 역세권 10평 후반대 방 두 개도 내 집 마련 후보로 고려해볼 수 있습니다. 출근 시간을 줄일 수 있고, 원리금을 갚으면서도 저축을 이어갈 수 있고, 두 사람이 몇 년간 생활하는 데 무리가 없다면 충분히 거주를 할 수 있습니다. 내 직장이 판교나 수원이라면 출근길도 확인해 야하지만 다수가 좋아하는 집을 고르는 것은 필요합니다.

하지만 막상 선택을 하는 것이 어렵기 때문에 내집마련을 준비하고 있다면 그래도 3개 지역은 같이 살펴보셔야 합니다. 그리고 그 지역안에서 내 상황과 조건에 맞는 단지를 정했다면 가서 직접 걷고 매물도 보세요.

집을 급하게 알아봐야하는 상황과 집을 서둘러 사야하는 이유는 다릅니다. 만기가 다가온다면 지금부터 부지런히 보러 다니시면서 미리 준비를 하셨으면 좋겠습니다. 반대로 내집마련을 한 경우에도 더 좋은 아파트로 갈아탈 수 없는지도 살펴보셨으면 합니다.