비규제지역 갭투자 시 주담대 실행 주의사항 문의(실거주가 필수인지)

낭만님 안녕하세요~ 투자 준비하고 계시는군요 ㅎㅎ 1. 기존 전세입자가 있는 집과 공실 중 어떤 것이 나을까요? 잔금 리스크를 대비하려면 기존 세입자의 보증금을 승계하는 방식이 유리할 수 있습니다. 다만 기존에 들어간 보증금이 낮아 투자하는데 투자금이 일시적으로 많이 드는 부분도 있을 듯해서 들어있는 전세금과 현재 전세가따라 다를 것으로 보입니다. ㅎㅎ 현재 시세에 물건과 조건이 좋다면 세 낀 집이 편하긴 합니다. 1-2. 기존 세입자가 나갈 때 새로운 세입자를 구하지 못한다면? 말씀하신대로 수도권, 규제지역의 생활안정자금 목적 주담대는 한도가 제한되어 있습니다. 게다가 누구나 1억 원을 받을 수 있는 것은 아닙니다. 전세 반환 대출을 받으려 하기보다는 전세가를 낮춰서라도 전세를 빼는 것이 더 안전합니다. 1-3. 부족한 5천만 원은 신용대출과 주담대 중 무엇이 나을까요? 기존 전세보증금을 승계하는 갭투자에서는 주택구입 목적 주담대를 활용할 수 있는지부터 금융기관에 확인해야 합니다. 선순위 임차보증금이 있는 경우 대출 가능 금액이 제한될 수 있습니다. 그렇기에 신용대출이 비교적 확실하게 나온다고 볼 수 있습니다. 하지만 대출은 보수적으로 받으셨으면 좋겠습니다. 대출 받기 전 대출 받아서 매수 가능한 단지가 급격하게 좋은지 역전세가 났을 때 감당 가능 여부에 따라 대출을 사용할 듯합니다. 2. 주담대를 받고 공실 매수 후 전세를 놓아도 될까요? 수도권 주택구입 목적 주담대는 원칙적으로 6개월 이내 전입 의무가 적용됩니다. 따라서 대출을 실행한 뒤 바로 전세를 놓는 방식은 대출 약정 위반 문제가 생길 수 있습니다. 지방 비규제지역은 수도권과 규정이 다르므로 구분해서 확인하셔야 합니다. 2-2. 전세보증금으로 주담대를 상환한 뒤 다시 대출받을 수 있을까요? 전세보증금으로 기존 주담대를 상환하면 근저당을 말소할 수 있습니다. 하지만 추후 대출은 그 당시 정책에 따라 다르겠지만 지금은 1-2번 상황입니다. 3. 실거주 의무가 없는 주담대가 있을까요? 지역과 대출 상품, 대출 실행 시점에 따라 다릅니다. 특히 수도권 비규제지역과 지방 비규제지역은 전입 의무 적용 여부가 달라 매수하려는 지역을 기준으로 은행에 확인하셔야 합니다. 하지만 잔금을 치게 되면 중도 상환 수수료가 들기 때문에 매매가가 완전 싼 것이 아니라면 보수적으로 보는 것이 좋을 듯합니다. 좋은 투자하시길 바라겠습니다. ㅎㅎㅎ

안녕하세요 낭만적인직장인741님~ 첫 내집 마련할 때 처음이라 어려우신 점이 있으실 것 같아요. 먼저 매수하려는 곳이 수도권 비규제지역인지, 비수도권 비규제지역인지에 따라 대출 조건이 달라집니다. 1. 기존 전세입자 낀 집과 공실 기존 전세를 승계하면 보증금과 만기가 정해져 있어 매수 시 자금계획을 세우기는 비교적 수월합니다. 다만 임차인 보증금이 최우선순위로 상환의무가 있기 때문에 대부분 은행 주담대가 어렵습니다. 공실은 임차인을 새로 구하기 때문에 임대 조건을 새로 세팅할 수 있지만 원하는 시기에 임차를 못맞출 경우 잔금 전액을 마련해야 합니다. 1-2 새 세입자를 못 구하면 전세퇴거자금대출은 최대 1억원인가? 무조건 그렇지는 않습니다. 이것도 수도권이냐 지방이냐에 따라 다릅니다. 수도권은 현재 대출 규제로 주택 구입 용도로 주담대를 제외하고는 신용 대출을 제한하고 있으며 한도는 1억원입니다. 다만 지방의 경우는 수도권 처럼 엄격한 신용 대출 제한을 하고 있지는 않아 한도가 다를 수 있습니다. 1-3 부족한 5천만원은 신용대출과 주담대 중 무엇이 유리한가? 계산하신 5억원은 전세 3억원, 현금 1.5억 보유, 나머지 5천만원은 대출을 생각하시는 것 같아요. 여기엔 취득세, 중개보수, 등기비용 등이 제외된 것입니다. 기존 세입자가 있으면 임차보증금이 담보대출 한도에 반영되어서 주담대 한도가 축소되기 때문에 DSR 한도에 따라 가능여부가 나뉠 것 같습니다. 2. 공실을 주담대로 매수하고 바로 전세 놓아도 되나? 기존에 대출이 있는 집은 새 세입자의 전세대출이나 보증보험 가입에 제약이 될 수 있기 때문에 계획대로 안 되었을 때 자금계획이 어긋날 수 있습니다. 2-2 새 보증금으로 주담대 3억원 갚으면 나중에 다시 대출 받기 어렵나? 상환한 금액만큼 나중에 자동으로 다시 빌릴 수 있는 건 아닙니다. 추가 대출은 그때의 규정, 소득, 집값, 기존 채무와 임대 현황으로 다시 심사합니다. 또한 새로운 임차인을 맞출 때 대출 상환이나 근저당 말소를 하기로 약정했다면 그 조건도 지켜야 합니다. 보통 일부 대출이 남아있는 상황에서 임차를 맞출 땐 보증금을 더 낮춰야 할 수도 있습니다. 보증금 수령 후 남길 대출과 현금 규모를 먼저 생각하고, 그 구조로 임대가 가능한지 확인해야 합니다. 3. 실거주 의무 없는 주담대는 어디서 알아보나? 비규제의 경우 실거주 의무가 없는 경우가 있습니다. 다만 상품마다 조건이 다르고 실거주 의무 없이 임대할 예정이라는 점을 처음부터 밝혀야 합니다. 그리고 반드시 해당 아파트 근처 은행에서만 상담해야 하는 것은 아닙니다. 주거래 은행과 다른 은행의 영업점, 공식 앱에서 먼저 비교하고, 물건 소재지의 취급 가능 여부를 확인해야 합니다. 낭만적인 직장인741님의 첫 집 마련을 응원합니다!^^

안녕하세요 낭만적인직장인님! 첫 투자를 준비하시면서 부족한 투자금을 어떻게 마련할지 고민이신 것 같습니다. 말씀해 주신 내용을 보고 제가 아는 선에서 의견을 나눠보고 싶습니다! 1. 주담대를 활용한 갭투자 매매가격 5억 원에 전세보증금이 3억 원이라면 필요한 투자금은 2억 원이고, 보유하신 1억 5천만 원을 제외하면 최소 5천만 원이 추가로 필요한 상황이네요. 우선 수도권 및 규제지역에서는 주택구입 목적 주담대를 실행하면 원칙적으로 6개월 이내 전입해야 합니다. 따라서 수도권 비규제지역이더라도 주담대를 활용한 갭투자는 원칙적으로 어렵습니다. 지방 비규제지역이라면 해당 전입 의무가 일률적으로 적용되지는 않지만, 개인적으로는 주담대까지 활용한 갭투자는 추천드리지 않습니다. 2. 주담대 실행 후 전세 놓기 주담대를 먼저 실행하고 새로운 세입자를 구하는 방법도 신중하게 접근하셔야 할 것 같습니다. 주택에 근저당이 설정되어 있다면 선순위채권과 전세보증금의 합계에 따라 세입자의 전세대출이 제한될 수 있기 때문입니다. 예를 들어 5억 원 아파트에 주담대 3억 원이 있고 전세보증금이 3억 원이라면, 합계가 6억 원으로 주택가격을 초과하므로 전세대출과 보증보험 가입이 어려울 수 있습니다. 또한 전세보증금으로 기존 주담대를 상환하고 근저당을 말소하는 조건부 전세대출도 은행에 따라 취급을 제한하거나 중단한 사례가 있어, 해당 방식으로 전세를 놓을 수 있다고 가정하는 것은 위험할 것 같습니다. 전세보증금으로 주담대를 상환하더라도 이후 추가 대출이 보장되는 것은 아니기 때문에, 처음부터 대출을 활용한 투자 구조를 신중하게 검토하시면 좋겠습니다. 3. 투자 방향에 대한 생각 개인적으로는 현재 보유하신 1억 5천만 원 안에서 투자 가능한 물건을 찾아보거나, 추가 투자금을 확보한 뒤 투자하는 방향을 추천드리고 싶습니다. 물론 투자금이 부족하다고 무조건 투자를 미루기보다는, 투자 지역이나 단지의 범위를 넓혀보는 것도 하나의 방법이라고 생각합니다. 다만 취득세와 중개수수료, 예상하지 못한 지출에 대비할 자금까지 고려하시면 좋겠습니다. 투자는 매수할 수 있는지뿐만 아니라, 예상하지 못한 상황이 발생하더라도 감당할 수 있는지가 중요하다고 생각합니다. 첫 투자이신 만큼 조급하게 결정하시기보다 충분히 비교하고 고민하셔서 좋은 투자 하셨으면 좋겠습니다! 응원하겠습니다😊

안녕하세요 낭만적인직장인님. 투자를 앞두고 여러가지 궁금증이 있으실텐데, 이렇게 적극적으로 해결하시려는 모습 멋집니다. 가장 중요한 질문은 전세레버리지 투자를 할 때, 세입자가 있는 물건을 그대로 매수하실 떄에는 주담대를 받기 힘듭니다. 5억짜리 집에 3억의 전세 임차인이 들어있으면, 그 차액인 2억을 주고 집을 매수하시면 됩니다. 모자른 금액은 주담대가 아닌, 신용 대출을 받아야겠죠. 기존 세입자가 없는 공실 상태의 집을 구매하시면 집값의 100%를 지불하셔야 하고, 이때는 주담대가 필요하실 듯 합니다. 수도권 비규제 지역의 경우 주담대 실행 이후 6개월 안에 전입신고 의무가 있습니다. 주담대 이후, 전세를 구하시고, 전세보증금으로 주담대를 갚으셔야 합니다. 이떄, 중도상환이라고 해서 수수료가 나갑니다. 이부분은 직접 계산해 보시고, 세낀 물건을 사는 것이 더 유리한 지 여부를 잘 판단하시면 될 듯 합니다. 그리고, 이미 세끼고 집을 산 뒤 기존 세입자의 만기까지 새로운 세입자를 구하지 못하면 기존 세입자에게 보증금을 돌려줘야 하는데, 그때는 말씀하신대로 퇴거자금대출 1억만 나옵니다. 꼭 참고하세요. 그리고, 주담대를 실행했다면 들어온 전세보증금으로 반드시 상환하셔야 합니다. 주담대가 있는 상황에서 새로운 전세입자가 들어오지 않습니다. 왜냐면 자신의 보증금이 선순위 채권이 안되기 때문입니다. 부디, 좋은 투자 잘 해내시길 응원드립니다.

안녕하세요 낭만적인 직장인님, 소중한 종잣돈으로 아파트 투자를 고민하고 계시는 군요~!!! 다른 분들도 설명을 잘 해주셨지만, 투자를 판단할 때 중요한 순서부터 짚어드리고 싶어 질문하신 내용과는 조금 다른 방향으로 설명을 드려보려고 합니다. 1. 매매/전세 차이 투자금에 맞는 집을 매수할 때 놓칠 수 있는 것 투자금이 어느 정도 정해져 있는 상황에서는 당연히 '내 투자금에 맞는' 매물을 우선으로 고려하게 됩니다. 하지만, 이렇게 매매/전세 차이에 맞추어서 물건을 알아보다 보면, 더 좋은 물건을 놓치게 될 가능성이 높습니다. 네이버 호가 상으로는 높게 나왔는데, 실제로는 가격 협상이 되거나, 전세가 낮게 낀 조건인줄 알았는데, 다시 재계약하면서 전세금을 높여 받을 수 있는 등 다양한 케이스가 있을 수 있거든요. 그래서 투자금 매전갭만 보고 물건을 고르기 보다는 '가치 있는 자산'부터 먼저 파악하고, 더 좋은 것에서부터 기회가 없는지 체크하며 내려오는 것이 현명한 투자의 방법입니다. 2. 현재 비규제 지역에서 투자 물건(조건) 맞추는 법 말씀해주신대로 기존 세입자가 낀 집, 공실 매수해서 신규 전세 세팅하기, 주인 전세 물건 찾기. 이런 방법들로 보통 투자를 많이 진행하시는데요. 각각의 경우 장단점이나 주의할 점 등은 앞에서 많은 분들이 설명해주셔서 참고하시면 좋을 것 같아요!!! 방법적인 부분은 이미 충분히 이해하셨을 것 같아서 조금만 더 보충해서 말씀드리면, 조건에 맞는 물건을 찾는 것도 중요하지만, 가치있는 자산인지가 더 먼저입니다!!! 이 부분에 대해 어려움이 있으시다면 월부의 코칭 서비스를 적극 이용해보시는 것도 추천드려요~!! 좋은 투자 하시기를 응원드립니다!!

안녕하세요 낭만적인직장인님 첫 투자를 고민하고 계시는군요!! 우선 답변을 드리자면 1. 둘 중에 하나를 딱 고르지는 못할 것 같아요~ 보통 기존 전세입자가 들어있는 집은 전세를 맞출 필요는 없지만 전세가가 낮게 들어가있어서 투자금이 더 많이 들어갈 수도 있고 공실인 집은 기본집일 경우 인테리어를 하고 임차를 맞춰야 하는 수고로움이 있을 수 있어요. 물건 별로 조건이 다 다르기 때문에 이건 이게 무조건 더 나아요! 라고 하기 힘들 것 같아요. 1-2 . 네 맞습니다. 원칙적으로 주택구입 목적 주담대는 소유권이전등기일로 부터 3개월 이내까지만 가능합니다. 보통 그런 이유로 새로운 임차인과 나갈 임차인 날짜를 맞춥니다. 1-3. 임차인 보증금이 선순위가 되어 있는 상황이라면 아마 후순위 대출이 쉽지 않을 것으로 보여집니다. 여기서 선순위란 가장 먼저 대출을 받아서 경매시 우선권이 있는 대출을 선순위라 합니다. 신용대출로만 가능할 것 같은데 공부가 많이 되지 않은 상황에서 무리하게 신용대출까지 써서 투자하시는 건 추천하지 않습니다. 2. 비규제 수도권이라면 전입 신고가 필수이지만 주택담보대출을 실거주 조건으로 받으시면 세를 놓기가 힘드실수도 있습니다. 2-2 세입자가 만약 대출을 받아 들어오는 경우에는 잔금을 받으시는 동시에 주담대 대출을 상환하는 조건일겁니다. 그리고 현금세입자라 하더라도 근저당이 잡힌 집에 근저당 말소도 하지 않은 채로 무작정 전세금을 주지는 않을거예요. 무조건 상환하셔야 할겁니다. 3. 지방의 경우 전입 의무가 없을 수도 있지만 대출 상품에 따라 다르기 때문에 이는 알아보셔야 합니다. 마지막으로 첫 투자이시고 소중한 종잣돈을 투자하시는 만큼 오르니까 빨리 사야지라는 마음 보다는 내가 매수할 자산에 대해 충분히 공부하시고 투자에 접근하시면 좋을 것 같습니다.

안녕하세요 낭만적인직장인님~ 질문주신 내용에 아래와 같이 답변드립니다. 1. 무조건 전세낀 집이나 공실 중 무엇 하나가 더 좋다고 말씀드리긴 어렵습니다. 전세낀 집은 잔금 리스크가 없는게 장점인 반면 세입자 만기일이 인근 공급과 맞물리면 추후 전세를 새로 빼기 어렵거나 역전세 위험이 있고, 전세가 낮게 껴있으면 투자금이 많이 들어간다는 단점이 있습니다. 공실은 전세를 새로 맞춰야 한다는 것이 어려운 부분이지만 공실이라 집보여주기가 수월하고 매도인의 협조를 받아 세입자가 전세대출을 받아 들어올 수 있도록 할 수도 있습니다. 다만 지금 인근에 공급이 있다면 전세 맞추는데 어려움이 있을 수는 있습니다. 지금 해당 지역의 시장상황+공급상황과 낭만적인직장인님의 상황에 맞춰 어떤 것이 더 좋은 선택일지 고민해보시면 좋겠습니다. 1-2. 현재는 말씀하신 것처럼 수도권에서는 1억만 대출이 가능한 게 맞습니다. 1-3. 주담대를 받게되면 선순위 근저당이 잡혀서 전세입자가 들어오기를 꺼려하거나 보증금을 더 낮게 들어오려고 할 가능성이 높습니다. 후순위 대출은 아마 어려우실 걸로 보입니다. 또한 지금 수도권에서 실거주가 아닌 경우에 주담대가 가능하지 않은 걸로 알고있어서 이런 부분은 잘 확인해보셔야 할 것 같습니다. (되도록 추천하지 않는 방법입니다) 2. 2번 질문도 마찬가지인데요, 수도권에서는 현재 주담대 실행 후 6개월 내 실거주하지 않으면 대출이 회수될 수 있고 추후 대출이 막힐 수도 있기 때문에 이 방법은 되도록 고려하지 않으시는 게 좋을 것 같습니다. 전세를 끼고 집을 산다는 건 전세보증금 만큼의 빚을 지고 있다는 뜻입니다. 거기에 추가로 대출을 받게되면 그만큼 감당해야하는 리스크가 늘어납니다. 낭만적인직장인님께서 하락장이 오거나 금리가 상승하더라도 정말 그 리스크를 감당할 수 있을지 반드시 고민해보시고 투자하셔야 할 것 같습니다. 성공적인 투자 응원하겠습니다 :)