디에이치 반포124, 30억 로또 청약보다 중요한 것

"주변 시세보다 30억 원 가까이 

싸게 살 수 있는 아파트가 있다면 어떨까요?"

그것도 서울 외곽이나 아직 개발되지 않은 지역이 아니라, 

대한민국에서 가장 비싼 아파트들이 모여 있는 반포 한복판이라면요.

최근 ‘30억 로또 청약’으로 화제가 된 ‘디에이치 반포124’ 이야기입니다.

그런데 이 아파트를 두고 마냥 기대하는 반응만 있는 건 아닙니다.

“요즘 강남 집값도 불안한데, 지금 들어가도 괜찮을까요?”

“로또라고 해서 샀다가 집값이 떨어지면 어떡하죠?”

주변 시세보다 수십억 원 저렴하게 살 수 있다는 말에 관심이 가다가도, 

막상 수십억 원을 들여 매수한다고 생각하면 고민이 깊어집니다.

실제로 이번 청약은 예상 분양가만 30억 원 안팎입니다. 

주변보다 저렴하다고 해도 쉽게 결정할 수 있는 금액은 아니죠.

그런데 저는 이번 청약을 보면서 ‘30억 로또’라는 숫자보다 

먼저 생각해봐야 할 것이 있다는 생각이 들었습니다.

대한민국 최상급 주거지, 반포에 들어서는 5,000세대 신축

디에이치 반포124는 반포주공1단지 1,2,4주구를 재건축하는 아파트로, 

총 5,007세대 중 1,801세대가 일반분양될 예정입니다.

이 아파트가 주목받는 이유를 이야기하려면 먼저 반포라는 입지를 봐야 합니다.

반포는 한강을 가까이 두고 교통과 학군, 생활 인프라가 

잘 갖춰진 서울의 대표적인 고급 주거지입니다. 

래미안 원베일리와 아크로리버파크처럼 국내에서 손꼽히

는 고가 아파트들도 이곳에 자리하고 있습니다.

디에이치 반포124는 이런 반포에서도 구반포역과 가까운 한강변에 들어섭니다. 

여기에 5,000세대가 넘는 신축 대단지라는 상품성까지 갖추고 있습니다.

주변 시세와 비슷한 가격에 분양하더라도 관심을 받을 만한 아파트입니다. 

그런데 분양가상한제가 적용되면서 가격에서도 상당한 매력이 생겼습니다.

좋은 아파트인데, 가격까지 저렴하다면

디에이치 반포124가 ‘30억 로또’로 불리는 이유는 분양가상한제에 있습니다.

분양가상한제가 적용되면 주변 아파트 가격이 크게 올랐더라도 

정해진 기준에 따라 분양가격의 상한이 결정됩니다. 

기존 아파트 가격이 높은 반포에서는 그 차이가 더욱 크게 나타날 수 있습니다.

현재 거론되는 전용 84㎡의 예상 분양가는 30억 원 안팎입니다. 

반면 인근 래미안 원베일리와 아크로리버파크는 전용 84㎡가 

50억 원대 중후반에서 60억 원 안팎에 거래된 사례들이 있습니다.

물론 단지가 다르기 때문에 가격을 그대로 비교할 수는 없습니다. 

같은 전용 84㎡라도 동과 층, 조망에 따라 가격이 다르고, 

입주할 때도 지금의 시세가 유지된다는 보장은 없습니다.

그럼에도 이 정도의 가격 차이라면 청약을 기다리는 사람이 많은 이유를 이해할 수 있습니다.

대한민국에서 손꼽히는 주거 입지에 들어서는 신축 대단지를 

주변 시세보다 수십억 원 저렴하게 살 수 있는 기회이기 때문입니다.

다만 실제 청약을 생각한다면 이 가격 차이만큼이나 

꼼꼼히 살펴봐야 할 현실적인 조건이 있습니다.

로또에 당첨돼도 수십억 원의 현금이 필요합니다

예상 분양가가 30억 원 안팎이라면, 

청약에 당첨되는 것과 실제로 분양대금을 마련하는 것은 별개의 문제입니다.

현재 서울을 포함한 수도권,규제지역에서는 

주택가격에 따라 주택구입 목적 주택담보대출 한도가 달라집니다.

25억 원을 초과하는 주택에 적용되는 일반적인 주택구입 목적 

주담대 한도를 기준으로 단순 계산하면, 

분양가가 30억 원일 때는 약 28억 원, 

33억 원일 때는 약 31억 원을 자기자금으로 마련해야 합니다.

여기에 한 가지 더 고려해야 할 부분이 있습니다. 

디에이치 반포124는 공사가 상당히 진행된 상태에서 

분양하는 후분양 단지라는 점입니다.

일반적인 선분양 아파트는 청약 당첨부터 입주까지 몇 년의 시간이 주어집니다. 

그사이 자금을 모으거나 기존 자산을 정리할 수 있죠.

하지만 후분양은 공사가 상당히 진행된 상태에서 분양하기 때문에 

입주까지 남은 기간이 상대적으로 짧습니다.

디에이치 반포124 역시 분양 이후 자금 납부 일정이 빠듯할 수 있습니다. 

당첨된 다음에 자금 마련을 고민하기보다, 

청약 전에 이미 상당한 준비가 되어 있어야 하는 단지인 셈입니다.

이번 청약에서는 수십억 원을 마련할 수 있는지뿐 아니라, 

그 돈을 정해진 시점까지 동원할 수 있는지가 중요합니다.

로또 청약을 바라보는 다른 시선

이처럼 주변 시세보다 수십억 원 저렴하게 분양받을 수 있는 기회임에도, 

한편에서는 집값 하락을 걱정하는 목소리가 나옵니다.

“분양가도 비싼데, 앞으로 서울 집값이 떨어져서 

기대했던 시세차익을 얻지 못하는 건 아닐까요?”

충분히 이해되는 걱정입니다. 아무리 주변보다 저렴해도 실제로 투입하는 돈은 수십억 원이니까요.

그런데 저는 이런 걱정이 우리가 ‘로또 청약’을 

바라보는 방식과도 관련이 있다고 생각합니다.

‘30억 로또’라는 말을 들으면 자연스럽게 당첨 후 

얼마를 벌 수 있을지부터 떠올리게 됩니다.

그러다 보니 앞으로 집값이 오를지, 혹시 떨어져서 

예상했던 시세차익이 줄어들지는 않을지에 관심이 쏠리죠.

하지만 좋은 부동산을 매수할 기회와 

앞으로 집값이 오를 것이라는 예측은 서로 다른 이야기입니다.

부동산에서 좋은 기회는 반드시 가격이 올라야만 생기는 것이 아닙니다. 

사람들이 꾸준히 선호할 만한 자산을 

그 가치에 비해 유리한 가격으로 매수할 수 있다면, 

그것만으로도 충분히 의미 있는 기회입니다.

디에이치 반포124가 주목받는 이유도 단순히 

주변보다 30억 원 가까이 저렴할 것으로 예상되기 때문만은 아닙니다. 

반포라는 입지와 신축 대단지의 상품성이 뒷받침되는 아파트를 

주변 시세보다 낮은 가격에 매수할 가능성이 있기 때문입니다.

입지나 상품성이 부족한 아파트였다면 가격 차이가 크다는 이유만으로 

지금처럼 관심을 받기는 어려웠을 겁니다. 

반대로 아무리 좋은 아파트라도 그 가치에 비해 

지나치게 비싼 가격에 산다면 좋은 매수라고 보기 어렵겠죠.

결국 ‘로또’라는 말이 먼저가 아닙니다. 

가치 있는 자산인지, 그 자산을 얼마에 살 수 있는지가 먼저입니다.

이 순서가 바뀌면 판단도 달라집니다.

앞으로 강남 집값이 오를지 떨어질지를 맞히는 데 집중하기보다, 

내가 매수하려는 부동산이 어떤 가치를 지녔고 

그 가치에 비해 가격이 얼마나 합리적인지를 살펴보는 것이죠.

그리고 아무리 좋은 조건이라도 내가 감당할 수 없다면 

그 기회는 내게 맞는 선택이 아닐 수 있습니다.

‘30억 로또’라는 말이 없었다면

디에이치 반포124는 분명 매력적인 청약입니다.

다만 예상되는 수십억 원의 시세차익은 

현재 주변 시세와 예상 분양가를 비교한 숫자이지, 

당첨과 동시에 손에 쥐는 수익이 아닙니다.

이 아파트를 실제로 매수하려면 수십억 원의 분양대금을 마련해야 하고, 

그 이후에도 무리 없이 보유할 수 있어야 합니다.

반대로 충분한 자금 여력이 있고 자산의 가치와 매수가격에 대한 판단이 섰다면, 

단기적인 집값 전망에 지나치게 흔들릴 이유도 없겠죠.

이번 디에이치 반포124 청약을 보면서 이런 생각을 해봅니다.

만약 ‘30억 로또’라는 말이 없었다면, 우리는 이 아파트를 어떻게 평가했을까요?

그때도 충분히 가치 있는 자산이라고 판단할 수 있고, 

분양가 역시 합리적이며, 내 자금으로 감당할 수 있다면 

좋은 매수 기회라고 볼 수 있을 겁니다.

로또라는 말이 이 아파트의 가치를 만들어주는 건 아닙니다.

중요한 건 앞으로 얼마나 벌 수 있을지에 대한 기대보다, 

내가 어떤 자산을 어떤 가격에 사는지, 

그리고 그 선택을 감당할 수 있는지 제대로 판단하는 것입니다.

오늘 글이 내집마련을 고민하시는 데
조금이라도 판단의 기준을 세우는 데 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

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여러분이 우리 가족에게 맞는 좋은 선택을 해나가실 수 있도록
다음 주에도 현실적인 고민 하나를 가지고 찾아오겠습니다 😊