전세 만기가 다가오면 가장 먼저 찾아보게 되는 건 현재 사는 단지의 전세 매물입니다. 집을 옮기더라도 아이 학교나 출퇴근길까지 바꾸고 싶지는 않기 때문입니다.
그런데 막상 거래가 가능한 물건은 몇 개 없고 그마저도 지금 보증금으로 들어가기는 어렵습니다. 실제로 KB금융지주 경영연구소에 따르면 지난 9월 한 달 동안 서울 주택 전셋값은 0.64%, 경기는 0.59% 올랐습니다.
새 아파트 입주가 줄어든 데다 기존 임차인들이 계약을 연장하는 것도 영향이 있었습니다. 재계약이 된다면 2년은 더 살 수 있지만 같은 단지에서 집을 구하는 사람에게는 기다리던 집 하나가 나오지 않는 셈입니다.
“그럼 대출을 더 받는 대신에 보증금을 낮춰 월세로 가면 어떨까?”
그런데 월세 부담도 커졌습니다. 올해 10월 전국 월세 물가는 지난해 같은 달보다 1.5% 올랐습니다. 2013년 12월 이후 가장 높은 수준으로 13년 만에 높은 상승을 보이고 있습니다.
이쯤 되면 전세 매물만 보던 사람도 같은 단지의 매매가격을 한 번 눌러보게 됩니다. 전세로 옮겨도 어차피 대출을 더 받아야 한다면 그리고 현재 거주하는 단지에서 계속 살 생각이라면 차라리 사는 편이 낫지 않을까라고 생각이 되기 때문입니다.
하지만 막상 결정을 내리려고 해도 결정을 내리기 어렵습니다.
“작년에도 비싸다고 안 샀는데 지금 이 돈을 주고 사도 될까?”
현재 시장 상황부터 살펴보고 어떤 결정을 내려야 하는지까지 정리해보겠습니다.
현재 시장 상황 : 전세를 구하다가 매매를 결정하는 이유
정부도 공급을 늘리기 위해 움직이고 있습니다. 11월 13일 정부 발표에 따르면 수도권에서 올해 말까지 약 1.6만 가구, 내년 1분기에는 약 2.8만 가구의 아파트가 입주할 예정입니다. 합하면 약 4.4만 가구입니다. 입주가 몰리는 동네라면 주변 단지까지 전세 선택지가 넓어질 수 있습니다.
다만 당장 내년에 전세 만기가 돌아오는 사람들에게는 어떻게 받아들일까요? 4.4만 가구 중에서 내가 이사를 가야하는 상황에서 계약 이 끝나기 전에 들어갈 수 있는 집이 몇 채나 있을까요? 그리고 설령 입주가 있다고 해도 모두 전세로 나오는 것도 아닙니다. 정부의 공급 계획과 당장 내가 구할 수 있는 물건 사이에는 이런 차이가 있습니다.
원하는 집을 그대로 살 수 있는 가구도 실제로 많지 않습니다. 그래서 서울에서만 집을 찾던 사람들이 경기도로 눈을 돌리고 20평대를 보던 사람도 같은 생활권의 작은 평형으로 대신 계약을합니다. 집을 구해야 하는 시기는 정해져 있고 예산은 한정돼 있으니 살 수 있는 집부터 거래가 된다는 것입니다.
이런 상황에서 할 수 있는 선택은 많지 않습니다.
이미 많이 오른 것 같은데, 사도 되는 걸까?
내집 마련을 막상 하지는 못했지만 오랜 기간 관심을 가진 분들은 오히려 계약을 하기 어렵습니다. 처음 봤던 가격을 기억하기 때문입니다. 6억일 때 보던 집이 8억이면 지금 사는 순간 2억을 손해 보는 기분이 듭니다.
하지만 안타깝게도 6억은 지금 선택할 수 있는 가격이 아닙니다.
내가 당장 결정해야 하는 건 8억으로 이 집을 사는 선택, 같은 돈으로 다른 집을 사는 선택, 전세를 한 번 더 사는 선택 3가지 뿐입니다.
그런데 이 선택을 할 때 과거의 집값과 함께 돌아봐야 할 것이 있습니다. 바로 통화량입니다. 기본적으로 부동산, 집값은 통화량이 증가함께 따라 가격이 상승하는 것이 본질입니다. 그렇다면 그동안 시중에 돈은 얼마나 늘었을까요?
위 그래프는 현금과 예금 등을 포함한 광의통화 M2의 변화입니다. 중간에 증가 속도가 느려진 시기도 있지만 긴 시간 동안 돈의 총량은 크게 늘었습니다. 특히나 코로나 시기에 가파르게 증가하는 것을 확인할 수 있고 최근 들어서도 기울이가 조금 더 가파르게 변하고 있습니다.
결국 우리가 알아야 하는 것은 내가 알고 있는 6억이라는 가격을 봤던 시기와 지금은 같지 않은 것입니다. 경제가 성장하고 신용이 확대되면서 통화량이 늘어나면 사람들이 선호하는 토지나 주택 같은 자산의 가격은 상승하게 됩니다. 특히 살고 싶은 사람은 많은데 새로 공급하기 어려운 곳이라면 더 그렇습니다.
그래서 가격을 볼 때는 내가 보는 아파트가 얼마에서 얼마로 올랐는지만 볼 것이 아니라 그동안 돈의 양과 사람들이 집을 살 수 있는 여건도 어떻게 달라졌는지 함께 살펴봐야 합니다.
서울 아파트 매매가격지수도 함께 놓고 보겠습니다. 통화량은 비교적 꾸준히 늘었지만 아파트값은 상승과 하락을 반복했습니다. 통화량이 늘어나는 동안에도 집값이 떨어지거나 몇 년 동안 주춤했던 시기가 있었습니다.
그렇다고 시간이 흐른 뒤에도 과거의 가격에 계속 머물러 있었던 것은 아닙니다. 조정을 거치면서도 장기적으로 가격 수준이 높아졌습니다.
이 그래프만으로 지금 집값이 싸다고 확신할 수는 없습니다. 하지만 90년대까지 늘려서 살펴보면 통화량과 서울 아파트의 가격은 상관계수가 높고 위 그래프를 기준으로 보정 없이 직관적으로 살펴봤을 때 최근 상승장이었던 21년을 기준으로 광의 통화보다 서울 아파트 매매 지수가 높았습니다. 하지만 지금은 그보다 낮은 수준으로 이미 올랐지만 그렇다고 꼭지라고 말하기도 어렵다고 생각됩니다.
과거에 봤던 가격으로 돌아오기만을 기다리는 동안에도 내가 살아야 할 집은 필요합니다. 전세보증금과 월세, 가족에게 필요한 주거 여건도 계속 달라집니다.
그래서 집값이 이미 올랐다는 이유만으로 내 집 마련을 미룰 필요는 없다고 생각합니다. 이제부터는 지금 가격을 감당하면서 앞으로 오래 살수 있는 가치가 있는 집인지를 판단해야 합니다.
이 집에서 10년을 산다면 어떤 선택으로 남을까요?
예를 들어 분당에서 집을 알아보고 있다고 해보겠습니다. 판교나 강남으로 출퇴근하기 좋고 가족이 생활하기에도 편한 단지를 찾았습니다. 주변의 다른 지역과 아파트도 비교했는데 예산 안에서는 이 집이 가장 마음에 듭니다.
문제는 가격입니다. 내가 봤던 가격은 고사하고 전고점보다 훨씬 더 높은 가격에 거래가 되면서 정말 많이 올랐습니다. 가격을 생각하면 솔직히 계약하기 어렵습니다.
여기서 질문을 조금 바꿔보셨으면 합니다.
“이 집을 사면 다음 달에도 오를까?”
이 질문에는 누구도 확실하게 답하기 어렵습니다. 대신 이런 질문은 스스로 답해볼 수 있습니다.
“앞으로 10년 동안 이 집에서 산다면 우리 가족에게 어떤 시간이 될까?”
출퇴근 시간을 줄이고 아이가 학교에 다니고, 계약 만기 때마다 집을 옮길 걱정을 덜 수 있습니다. 이 지역에서 생활하며 사람을 사귀고 가족의 일상을 쌓아갈 수 있습니다.
물론 집값은 떨어질 수도 있습니다. 계약하고 몇 달 뒤 더 낮은 가격의 거래가 나오면 속상할 겁니다.
다만 원리금을 갚으면서 생활할 수 있고 오래 거주할 계획이라면 가격이 내려갔다는 이유만으로 이 선택 전체를 실패라고 부를 수 있을까요? 단순히 몇달간의 가격 변화로 평가한 선택과 10년 동안 살아온 뒤 돌아본 선택은 다를 수 있습니다.
그래서 좋은 집을 골라야 합니다. 단순히 덜 올랐다는 이유만으로 선택하면 가격이 하락하거나 움직이지 않을 때 힘들어질 수 있습니다. 반면 직장에 가기 편하고 가족이 생활하기 좋으며 다른 사람들도 살고 싶어 하는 집이라면 가격이 하락하는 동안에도 거주할 이유가 있습니다.
결국 그 기간을 잘 버텨낼 수 있는 가치가 있는 사람들이 좋아하는 집을 고른다면 결국 설령 비싼 가격에 샀다고 할지라도 시간이 지나 얻게 되는 차익은 결코 적지 않습니다.
좋은 집을 고르는 것은 앞으로의 가격을 기대하는 일이면서 가격이 기대대로 움직이지 않는 시간에도 잘 살아갈 집을 고르는 일이기도 합니다.
다만 비슷한 조건의 최근 실거래와 현재 매물을 비교하고, 같은 돈으로 더 좋은 집을 살 수 없는지 확인해야 합니다. 그렇게 비교하고 계산해봤는데도 보고 있는 집이 가장 괜찮다면 이미 가격이 올랐더라도 내 집을 마련하는 선택을 하셨으면 좋겠습니다.
우리가 해야하는 건 과거의 가격에 얽매이기 보다는 지금 할 수 있는 선택을 충분히 살펴보고 앞으로 오래 살아갈수 있는 집을 결정하는 것입니다.
“그때보다 비싸게 샀다”는 아쉬움보다 “그때 우리 가족에게 좋은 집을 선택했다”는 생각이 남는 선택을 하시길 응원하겠습니다.
