1등뽑기의 진수를 보여주는

지방투자실전반 2주차 강의후기🙌

(feat. 게리롱님)

안녕하세요~

부동산계의 가치투자자가 되고싶은

워렌부핏입니다!

이번 2주차 강의에서는

비교평가를 어떻게 하고,

그 안에서 뽑은 Top 3 매물을 통해

투자 의사결정을 내리는 과정을

자세히 배울 수 있었습니다!

제가 항상 헷갈려하고 가장 어려워 하던 부분인데,

게리롱 튜터님께서 가려운 부분을 꼼꼼히 긁어주셔서

너무너무 좋았던 강의였습니다 ㅎㅎ

머리로 호강, 눈으로 호강, 귀로 호강

시간이 될 때마다 반복해서 듣고 싶은 강의입니다

🔥🔥

그러면 이번 강의를 통해

인상깊었던 포인트와 벤치마킹할 점을

복기해보겠습니다🤓🤓

1. 그래프는 비교평가할 때 쓰는 게 아닙니다.

투자공부를 시작한지 얼마 되지 않았을 때,

저는 아실 그래프가 마법의 그래프인 줄로만 알았어요.

아무 단지다 가져와서 갖다붙인 다음에

'A단지가 이전에 더 비쌌는데 지금은 B단지보다 싸네?

A단지가 더 좋은 단지이고, 저평가 상태구나!'

라고 판단했습니다.

하지만 점점 공부하다보니 그게 아니더라구요 ㅎ

아파트의 진정한 가치를 파악하기 위해서는

해당 ㅅㅎㄱ에서 중요한 ㅅㅎㅇㅅ를 알아야 해요.

그렇게 사람들이 더 좋아하는 단지가 어떤 것인지

이해한 다음에 가격을 보고 저평가

여부를 판단해야 함을 알게됐습니다.

다만 그래프도 어느정도 가치를 반영해주긴 하기 때문에

그래프로 어느정도 판단이 맞았는지 확인할 수는 있겠죠?

하지만 앞으로 가치가 변할 수도 있기 때문에 맹신하면 안된다는 것을 배웠습니다.

그리고,

비교평가를 하다보면

A단지(3.5억) > B단지(3.2억)처럼

가치 순서대로 가격이 형성된 경우가 있어요.

이럴 때에는 그래프를 참고해서

과거에 어느정도 ㅊㅇ가 났는지,

상승장에서는 그 ㅊㅇ가 얼마나 벌어졌는지를 통해

저평가 여부를 어느정도 파악할 수 있다고 합니다 ㅎㅎ

하지만 이것도 언제까지나 참.고. 라는 점!

✏️벤치마킹

① 가격이 가치 순서대로 매겨진 경우 ㄱㄹㅍ ㅂㄱ를 통해 저평가 여부 확인 가능

② 5년 이상 지난 단지끼리 비교해야 함 (초기에 ㅊㅅ의 ㄱㄱ이 높은 경향. 추후 가치를 따라감)

2. 지방 20평대는 하면 안되나요ㅜ

지방은 전용 84가 우선이라는 말을 많이 들었는데요.

중소도시에서도 20평대를 많이 투자 하시더라구요!

그래서 '기준이 뭐지?'하며 헷갈렸습니다.

수도권의 경우는 ㅇㄱ 대비해 ㅇㅍㅌ가 적고

ㅇㅈㄷㅈㅅ이 매우 강하다 보니,

20평대도 수요가 많고,

때로는 ㅇㅈ 좋은 20평대가 그렇지 않은 30평대보다

수요가 큰 경우도 있어요.

하지만 지방의 경우에는

ㅇㅍㅌ가 ㅇㄱ 수 대비 많고

ㅇㅈ보다는 ㅅㅍㅅ이 더 중요하기 때문에

기왕이면 30평대를 선호하는 경향이 강해요.

ㅅㅇ가 많은 아파트에 투자하는 것이 중요하기 때문에

기왕이면 30평대를 하라는 말이더라구요.

그럼에도 투자가능한 20평대 아파트는

ㅇㅈㄱㅊ가 높은 생활권이거나,

혹은 ㄷㅈ 자체가 ㅅㅊ, ㄷㄷㅈ, ㅂㄹㄷ 인 경우

30평대랑 붙어볼만 합니다.

따라서 "이정도 20평대 ㄷㅈ면 30평대랑 붙어볼만 하겠는데?"

를 생각하는 게 중요합니다!

✏️벤치마킹

지방 중소도시에서 20평대를 투자하려면

ㅇㅈㄱㅊ가 높거나

ㅅㅊ, ㄷㄷㅈ, ㅂㄹㄷ인 경우에 가능하다!

3. 지역 간 비교평가, 그거 어떻게 하는 건데.

지역간 비교평가...

저는 아직도 이게 너무 어렵습니다ㅎ...

앞마당이 적어서 그런 것도 있고,

앞마당이 있어도 체급이 다른 것들이 많다보니

'이렇게 비교해도 되는건가?'싶을 때가 잦더라구요...

그런데 이번 강의에서

지역간 비교평가를 해도 되는 경우와

체급별로 어떤식으로 가중치를 주면 되는지

자세히 알려주셨습니다!

무조건 체급이 큰 지역에 있다고 해서 더 좋은 게 아니고,

때로는 용의 꼬리보다 뱀의 머리가 나을 때가 많다는 것을 배웠습니다!!

저는 축구로 비교해주신 사례가 너무 적절해서 와닿더라구요 ㅎㅎ

A지역의 a단지는 스페인리그의 꼴찌팀 벤치선수고

B지역의 b단지는 K리그 우승팀 MVP인데,

어떤 선수를 영입하는 것이 더 좋은 선택일지를 비교하는 과정이

넘 재밌었습니다 ㅎㅎ

✏️벤치마킹

① ㄷㅅ의 ㅊㄱ 확인

②ㅅㅎㄱ ㅅㅎㄷ 파악

③ ㄷㅈ ㅅㅎㄷ 파악

④ ㄱㅊ 파악 후 ㄱㄱ 비교하기

4. 무조건 저평가 된 게 답은 아닙니다!

투자의 핵심은

ㄱㅊㅊ 대비 얼마나 싼 지를 아는 것입니다.

그렇기 때문에 ㅈㅍㄱ 단지를 찾기 위해 많은 공을 들이는데요~

하지만, ㅈㅍㄱㄱ 단지를 찾아도 단지별로 상황은 모두 제각각입니다!

예를들면 A단지는 확실한 ㅈㅍㄱ이지만,

2년 후 엄청난 ㄱㄱ이 예정되어있다거나

혹은 ㅌㅈㄱ이 매우 많이 들어갈 수도 있습니다.

또한 여태까지는 신축이라는 메리트가 있어 현재 ㅈㅍㄱ로 판단했지만,

이후 신규택지의 형성으로 인해 신축빨이 떨어지면서

이전 ㅈㄱㅈ을 회복하지 못할 수도 있어요.

이 모든 것을 해결하기 위해서는

ㅌㅈㄱ이 정~말 많아야 하는데,

사실 우리는 제한된 ㅌㅈㄱ 내에서 (ㅜㅜ)

최선의 ㅅㅇㄹ을 내는 것이 목표잖아요!

ㄹㅅㅋ가 감당 가능하고,

충분히 200% 이상의 ㅅㅇㄹ을 낼 수 있다면

투자해도 되지만,

그게 안 된다면

조금 '덜 ㅈㅍㄱ' 되었더라도

ㄱㄷ ㄱㄴ한 물건 중 가장 ㅈㅍㄱ 된 것을 선택하면 된다고 합니다!

벤치마킹

① 무조건 ㅈㅍㄱ가 답은 아니다.

개인 상황에 따라 어느정도 ㅈㅍㄱ 되었다면 그 안에서 최선의 투자를 해야한다.

② 전고점을 맹신하지 말 것!

단지 특성에 따라 뒷동과 앞동의 가격차이가 천차만별인 경우도 있다!

(ex: ㅇㄷ이 아주 높은 ㅂㅅ ㄷㄹㄱ ㅅㅈㄷ의 ㅆㅇㅇㄱ)

5. 이 단지... 정말 투자해도 되는 걸까?

엄청난 비교평가 프로세스를 거쳐 최종적으로 나온 TOP3 !!!

분명 세 개 모두 ㅈㅍㄱ 되긴 했지만,

A단지(3억) >= B단지(3.4억) > C단지(2.7억)

B단지는 사실 쉽게 제낄 수 있죠?

하지만 문제는 A단지와 C단지...

3천만원 차이가 과연 적절한 차이인지,

A단지가 더욱 ㅈㅍㄱ 되어있는 건 아닌지 파악하기가 참 어려워요.

이때 ㅌㅈㄱ의 200%를 기준으로

각각 목표 ㅁㄷㄱ를 도달하는 데까지

어떤 것이 더 빨리 걸릴지를 판단해보는 것도 한 가지 방법라고 합니다!

이때 본인이 내년까지 ㅌㅈ를 이어갈 수 있는지도 함께 고민해야 하며,

이 모든것들을 종합하여 판단을 내려야 합니다.

C단지가 A단지보다 확실히 선호도가 떨어져 보이고

투자하면 안될 것 같이 생겼다고 하더라도

ㅈㅍㄱ라는 확신이 있다면

충분히 1등으로 뽑을 수 있다는 것!!

벤치마킹

'어떤 단지가 ㅌㅈㄱ의 200% 를 달성하는 데 까지 더 짧게 걸릴까?'

를 의사결정 사항에 반영해보기!