안녕하세요:)

세이노의 가르침 대로

"피보다 진하게 사는" 도미노 입니다.

오늘은 내마반 기초 강의

2강 내집마련의 원칙에 대해

이야기 하는 시간을 가져 보도록 할게요.

그 전에 우선 지난

1강을 빠르게 복습해 볼게요.

복기

1강의

1장에서 너나위님은

"전문가"들의

샤머니즘에 가까운 시장 전망을 믿지 말고

"오로지 자신의 손품과 발품을 통해서 투자하라"

라고 가르쳐 주셨어요.

다음으로

2장에서는

내집마련하는 방법을 말씀해 주셨는데요.

구체적으로

방법선정,예산 확인,후보지역 선정의

과정을 거쳐서 하면 된다고 알려 주셨구요.

그러기 위해

주기적인 시세트레킹의 필요성을

가르쳐 주셨어요.

마지막으로

3장에서는

보험을 줄이는 등 다양한 방법을 통해서

종잣돈을 모으는 방법에 대해

구체적이고 효율적인 다양한 방법을 제시해 주셨어요.

끝으로

"내가 할수 없는 일에 에너지를 낭비하지 말고

내가 할수 있는 일에 집중 하라"

라는 마인드 트레이닝으로 1강을 끝냈어요.

2강은

너나위님께

'가장 독한 여자'라고 평가 받는 자음과모임님의

내집마련의 원칙에

대한 강의 인데요.

1장 내집마련 기준이 필요한 이유

사람들이 보통 내집마련 할 때

익숙한 곳을 고르거나,

연식만 보고 고르거나,

랜드마크 아파트를 고르시는데요.

이런 기준으로는 입지의

핵심요소들을 놓치는 경우가 많다고 하셨어요.

특히 하락장에서는 입지에 상관 없이

가격이 뒤죽박죽 틀어지는 경우가 많은데

입지가 좋지 않은 곳은 거래가 않되기 때문에

환금성이 떨어져서

어려움을 격을수 있다고 하셨어요.

그래서 하락장에 더욱 더 입지 좋은 물건을 매매해야

된다고 하시면서 어떻게 비교평가 해야 되는지

구체적인 사례를 들어 주셨구요.

내 예산에 맞는 단지 중에서도

그 단지의 부동산으로서의 가치를 알고 선택하고,

지금까지의 기준이 아닌

많은 사람들이 원하는 가치가 있는

아파트를 선택할 필요가 있고,

내가 갈 수 있는 곳 중

제일 좋은 곳을 가는 것이라고,

무리해서 제일 좋은 곳에 들어가는 것은

리스크라고 정리해 주셨어요.

BM

'나'의 기준에서 '타인'의 기준으로 옮겨 가야 한다

고 강조 하셨어요.

2장 서울의 내집마련의 기준

1.직장

대한민국에서 강남의 집값이 가장 비싼 이유는

수도권에서 일할수 있는 인구 10명중 5명이

강남권,도심권,여의도권

3대 업무지구에서 일하는데

그중 3명이 강남권에서

1명은 도심권,1명은 여의도권에서 일하는것

이라고 말씀 하셨어요.

직장과 물리적 거리는 있지만

시간적 거리를 단축시키는

2.교통

직장에 빨리 갈수 있는 교통이

두번째 입지요소 이구요.

지하철로 강남에 한번에 갈수 있는

2호선

7호선

9호선

신분당선의

가치를 높게 평가 하셨어요.

그러나

광역버스 같은 경우에는 예외로

편의성은 제공하나 외부인구 유입이 어려움으로

교통요소로

귀결하기에는 어렵다고 보셨어요.

정리하자면

강남은 살고자 하는 사람이 많으나

누구나 다 살 수 없기 때문에

강남 접근성이 제일 중요 하구요.

위치적으로 강남과 가까우면서

선호도 있는 노선,역세권인 단지가

가장 가치가 높구요.

그러나

'역세권'아라는 이유만으로

내 집을 고르지는 마시라고 하셨어요.

학군

내집마련에서 '학군'은

상위권 자녀들과 함께 하는 환경을

마련할수 있음으로써

아이의 공부 의욕을 향상 시킬수 있다는것을

의미 한다고 하시구요.

학군이 좋은 아파트를 가려면

꼭 그 단지에 가야 하기 때문에

핵심 요소로 꼽힌다고 하셨어요.

환경

부동산의 가치에 영향을 주는 2가지 환경 요소는

편의시설과

균질성이라고 하시네요.

편의시설중 백화점과 대형마트가 있는것은

구매력이 있는 사람들이 있다는것을

의미하기 때문에 중요다고 하시구요.

균질성이 중요한 이유로

뉴타운을 사례로 설명 하셨는데요.

뉴타운 중 강남접근이 좋은 뉴타운일 수록

부동산으로서의 가치가 높다고

말씀 하셨어요.

실제로

왕십리뉴타운 같은 경우

센트리스가 전고점이 18억까지 오른것일

예시로 보여주셨네요.

정리하자면

강남에 가까울수록 연식이 구축이더라도

아파트 가격이 비싸니

예산에 맞는 구축에

내집 마련하셔도 된다고 하셨구요.

남도 좋아하고 나도 좋아하는 아파트는

예산을 초과할 가능성이 높으니

감당가낭한 아파트 중

최선의 선택을 하시라고 말씀 하시면서

'최선'의 선택을 하고

'최고'의 선택에 집착하지 말라고

강조 하셨어요.

3장 지방의 내집마련 기준

수도권이 입지요소와는 다소 차이가 있는데

그 이유는

수도권에는 새로 지을수 있는

빈 땅이 없는 반대로

지방에는 빈 땅이 많은 이유를 말씀 하셨어요.

그래서

지방의 입지 구성 요소는

인구

빈 땅이 많고 인구수는

적기 때문에 인구가 몰려 사는 곳이 훨씬

중요하다고 하셨구요.

인구수가 곧 입지

라고 강조 하셨어요.

수도권을 제외한 2500만 인구가

지방에 흩어져 살기 때문에

수요가 분산 되였으므로

땅의 가치가 건물의 가치보다

작다고 하셨어요.

단 광역시 내 1급지만 제외 하구요.

그래서

지방 내집 마련의 기준은

인구수가 많고

연식이 좋고

환경이 좋은 곳

이라고 하셨어요.

학군

지방에서도 상위 학업성취도율

학원가를 가진 동네가 명확히 두드러지는데요.

학군이 좋은 곳이

많지 않기 때문에 몰림 현상이

있다고 하셨어요.

교통

지방에서

교통이 중요하지 않는 이유는

대중교통 이용율이

지하철은 부산 13.9% 제외하고는

한자리수에 머물러 있고

버스도 30% 미만이구요.

대신

승요차 이용율이 50% 가까이 되기

때문이라고 설명 하셨어요.

정리하자면

후회없이 내집마련 하기위해

최고의 선택을 하는것이 아니라

현명한 선택을 하는것이라고 하셨구요.

그러기 위해서는

내가 갈 수 있는 곳과 수요가 있는 곳,

많은 사람들이 좋아하는 곳의

교집합을 선택해야 한다고 말씀 하셨어요.

금액별 예산에 맞는 최선의

선택을 하는 방법도 함께 말씀 하셨는데요.

가능한 1,2급지 내에서 내집 마련을 하고

같은 가격이면 여러 개 몰려 있는

연식이 좋은것을 매수 하라고 하셨구요.

3,4급지에서는

강남에 더 가까운 것이 중요하다고 하셨으며

5급지에서

내집마련 진행시

연식과 환경을 우선하여

진행하는 것이 좋다고 하셧어요.

3장을 요약한다면

내 예산에 맞는 단지에서

전고점 대비 20%~30% 떨어져 싼것중

땅의 가치가 좋은것을 선택

하라고 하셨어요.

끝으로

우리가 당장 행동으로 옮겨야 할 것을

집어 주셨는데요.

BM

1.주 1회 예산에 맞는 단지 리스트업 후

시세트레킹

2.네이버 부동산에 단지 알람 20개 누르기.

그럼 3강에서 만나요:)