강서구 가양동, 등촌동 주공 아파트 분임 보고서
투자 금액에 맞는 지역을 찾다가 강서구의 한강변쪽 라인이 가격대가 맞는 주변이 궁금해졌다. 이격에 한강변 아파트??라고 의구심을 품고 손품을 팔아 시세조사와 주변을 로드맵으로 보고 몇개의 단지를 선정해서 단지 임장도해보기로 했다.
1) 직장
강서구에는 마곡이 있어 일자리가 많으며 가양대교, 행주대가 있어 강너 일상 상암 지구를 빠르게 이동할 수 있다.
2)교통
강서구에는 9호선과 5호선이 지나며 9호선은 김포공항, 마곡나루, 가양, 염창역이 급행역아라 주요업무지구를 빨르게 출근 할 수있는 장점이 있지만, 아침 출근길이 매우 혼잡하다.
5호선은 마곡, 영등포, 여의도, 광화문,공덕, 동대문 등 주요 업무지구를 한번에 이용할 수있는 노선이다.
3)학군
강서구에는 명덕외고, 덕원예고 특목고가 있으며 유석 사립초등학교와 전통있는 고등학교가 몇 곳이 있다.
학원가는 발산역, 우장산역 주변으로 밀집 되어있으나 많은 학생들이 목동으로 이동해 학원을 가기도 한다.
학업 성취도 평가를 보면 내발산동, 염창동 지역 학교가 성적이 우수한 학교가 분포 되어있다.
4)환경분석
가양동 한강 라인으로 한강공원과 허준공원이 있으며, 가까이 홈플러스와NC백화점, 5호선 김포공항역에 롯데몰과 롯데백화점이 있다.
먹거리 편의시설은 가양동쪽보다는 발산, 우장산, 화곡역쪽으로 몰려있으며 마곡도 고급 음식점들이 들어오고 있다.
-가양동은 주공아파트가 많으며 4,5,7,8 단지가 임대 아파트 지역이다. 민간 아파트 보다 임대가 아파트가 더 많아 보이여 1993년도 식 작은 평수(15평~21평) 로 되어있다.(모두 복도식)
주말 아파트에 노인들이 많이 보였으며 아이들 자전거라 든지 세우져있는 유모차 등은 찾아 볼 수 없었다.
9호선 가양역 사거리 가양 강변 3단지
등촌동은 초등학교가 여러곳 보였으며 단지 사이에 학원이 많이 보였다. 가양동과 비교했을때 좀더 사람 사는 지역처럼 보여졌다.
어린아이들을 키우기에는 가양동 보다는 편의시설(백화점 마트등) 학원가가 있는 등촌동이 더 좋을 듯 하다.
초등 이상의 청소년 학권가가 많은 발산 우장산역 근처 아파트가 궁금해 진다.
발산역 사거리 등촌 아파트 단지 안 등현초 사거리
5)분위기 임장 후기
지도로 보았을때 가양동과 등촌동은 네모 반듯한 잘 정비된 아파트 밀집 지역으로 생각했으나 임장을 하면서 주변 환경과 분위기를 보며 느낀것은, 대단지 아파트 작은 평수(15평~21평)의 임대 아파트가 많이 밀집된 지역은 실거주나 투자로 매수할때 같은 가격대의 다른 지역과 많은 비교평가를 해야겠다는 생각이 들었었다. 가양동의 경우 (4.5.7.8단지는 모두 임대 아파트였으며 주변 민간단지도 작은 평수가 많았고 한강라인이지만 한강을 등지는 구조에 복도식 아파트들이 였다.
아파트 시설도 좋지 않았으며(흙놀이터) 아파트에 젊은 사람보다 어르신들이 더 많이 보였다.
현재 가양 6단지 시세가 15평기준 6억대이며 21평 경우 9억대 이다.
재건축 호재도없으며 주변 상권 학군도 없는 곳에 이정도의 금액이 맞을까??? 의구심이 생긴다.
관심 단지 : 가양역 5번 출구 앞 강나루 현대 2차
-장점: 가양역 3분 거리,초등학교 중학교 5분거리 대형마트 1km
-단점: 도로변과 가까움 (앞동 비선호) 지하주차장 엘리베어터 연결 안됨
동간거리 좁고 뒷동 어두움, 주차난 있음
지방에서 살고 있어 실거주로 보는 건 아니지만 세입자 입장에서 지차철역 3분과초등학교 5분 거리는 메리트 있어보인다.
24평 기준 전고점 9억 2700 이며 현시점 8억 매물이 많이나온 상태다. 전세가 5억
다른 지역을 더보고 비교평가가 필요하다.
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