안녕하세요.

대한민국 1호 초이스 헬퍼 & 부동산 가치평가사

'시크릿브라더'입니다.

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이번 포스팅은 2편에 걸쳐 '내 집이 현재 저평가되어 있는지' 여부를 확인하는 방법을 알려드리려고 합니다. 포스팅 2편에 담기 어려운 내용이고 단순한 내용은 아니지만 부린이의 눈높이에 맞춰 최대한 쉽게 설명드려보겠습니다.

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1편에서는 [절대 평가] + 2편에서는 [상대 평가]에 포커스를 맞춰서 설명드릴 예정입니다.

[부동산의 절대 평가]

1. 전세가율

매매가 : 실수요 + 투자수요

전세가 : 실수요

일반적으로 매매가는 실수요와 투자수요가 섞여있고, 전세가는 순수 실수요로 구분을 합니다. 물론 계약갱신청구권이 생긴 시점에서 전세의 가수요가 붙기는 했지만 일반적인 상황은 아니기에 전세를 순수 실수요로 보는 게 일반적입니다. 투자 목적으로 전셋집을 2채씩 구하지는 않으니까요(그럴 필요도 없고요)

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전세가율은 [전세가 ÷ 매매가]로 계산이 되고 이것을 '거품의 정도'라고 이해하시면 좀 쉽게 다가가실 수 있을 겁니다. 예를 들어 설명드려보겠습니다.

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영통구 매탄동에 있는 매탄위브하늘채입니다.

이 단지의 전세가율은 현재 기준으로 62.7%입니다.

전세 가격은 약 4.6억 정도이고 매매 가격은 약 7.4억입니다.

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이 단지의 전세가는 계약갱신청구권으로 거품이 발생했을 때 5.2억까지 올랐다가 4억까지 떨어졌습니다. 그리고 슬금슬금 오르더니 현재는 약 4.6억입니다. 전세가는 일반적으로 가수요가 없다고 보기에 '물가'에 연동합니다. 물가만큼 오르는 게 정상이라는 이야기입니다.

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상관계수가 무려 0.98!

17년부터 23년까지 소비자 물가 상승률은 연평균 2.5% 정도였습니다. 6년 누적으로 계산을 하면 다음과 같습니다.

[6년간 누적 물가 상승률]

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[(1+0.025) x (1+0.025) x (1+0.025) x (1+0.025) x (1+0.025) x (1+0.025)] -1

= 약 15.9%

혹시 제가 잘못 계산하고 있다면 알려주세요!

6년간 약 16% 정도 올랐다고 생각하면 됩니다.

이를 전세가에 대입을 시켜보면 17년 매탄위브하늘채의 전세가는 약 4억 원이었습니다. 6년이 지난 현재 약 16% 정도가 올랐어야 정상적인 전세가격이고 이 가격을 계산하면 4.64억이 나옵니다. 현재의 전세가가 물가 상승에 거의 수렴해있다는 이야기입니다. 반대로 5.2억이었을 때는 얼마나 거품이 끼었던 가격이었는지 알 수 있고, 4억이었을 때는 전세가가 저렴하다는 것을 알 수 있는 것이죠.

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이제 우리는 투자 수요가 없는 전세가 즉, 이 아파트의 실거주 가치가 적정 수준에 있다는 것을 확인했습니다. 그다음은 이 전세가를 기준으로 매매가의 거품 여부를 판단해 보는 것입니다.

이 단지의 평균 전세가율은 68.5%입니다.

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전세가 4.6억을 기준으로 역산해 보면 적정 매매가는 약 6.7억 정도가 나옵니다. 그런데 현재 이 아파트의 매매가는 7.4억 정도죠. 반등을 크게 했기에 다시 거품이 조금 끼어있는 상태가 된 것입니다. 23년 3월 기준으로 봤을 때는 매매가 6.1억에 전세가가 4.5억이었습니다. 이때 전세가율은 약 74%로 평균 전세가율보다 높았습니다. 이때가 절대 평가의 기준으로 봤을 때 이 아파트의 저평가 구간이었던 것입니다. 매수하기 좋은 타이밍이었던 것이죠.

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물론 다시 그 타이밍이 올지 안 올지는 아무도 모릅니다. 거품이 낀 상태로 몇 년을 쭉 갈지도 모르니까요. 다만 매수의 기준을 잡을 때 평균 전세가율과 현재 전세가율을 가지고 저평가 기준을 쉽게 판단해 볼 수 있습니다.

현재 전세가율 > 평균 전세가율

: 투자하기 좋은 시점

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현재 전세가율 < 평균 전세가율

: 거품이 있는 상태

간단하게 공식처럼 이렇게 외워두시면 응용하기가 수월하니, 이것을 꼭 외워두세요!

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2. 전고점 대비 하락 + 전저점 대비 상승

전고점은 중요한 기준이 됩니다.

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왜냐하면 사람들은 이전 최고가를 기억하고 있기 때문에 다음 상승기가 오면 그 아파트가 그 가격까지는 충분히 갈 수 있을 거라고 생각합니다. 이미 가봤기 때문에 그 가격이 낯설지가 않은 것이죠. 그래서 아무리 전고점에 거품이 껴있더라도 전고점의 가격을 기억할 필요가 있는 것입니다.

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이전 글에서 전고점 대비 -30~40% 정도가 바닥일 확률이 높다고 말씀드렸습니다. 물론 일반화하고 수치화하기는 어렵지만 사례 검증법으로 봤을 때 꽤 근거가 있는 숫자입니다. 이 단지 또한 전고점 대비 약 30% 정도가 떨어졌죠. 그리고 반등을 해서 현재는 약 -8% 정도 떨어져 있는 상태입니다. 전고점 대비 가격의 메리트가 크지는 않다는 이야기입니다.

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이런 단지가 무조건 가치에 맞게 떨어진다는 이야기는 아닙니다. 여러 케이스가 있죠

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매매가가 전세가에 수렴해 떨어진다

매매가는 그대로 있고 전세가가 올라간다

매매가도 오르고 전세가도 오른다

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3가지 케이스가 모두 가능하기 때문에 섣부른 예측은 어렵습니다. 우리가 할 수 있는 것은 이 셋 중 하나를 맞히려고 노력하는 것이 아니라, 가치에 맞는 부동산을 매수하려는 노력입니다.

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지금 보여드린 이 단지는 전세가율 대비해서도 전고점과 전저점 대비해서도 저평가되어 있지 않지만, 아래 보여드리는 단지와 같이 여전히 저평가되어 있는 단지들이 존재하거든요.

우리가 해야 할 것은 미래를 맞히려고 하는 것이 아니라, 여전히 저평가되어 있는 아파트를 매수하려는 노력입니다.

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오늘은 [절대 평가] 기준에서 저평가된 아파트를 찾는 방법을 알려드렸습니다. 다음 편에서는 [상대 평가]를 기준으로 저평가된 아파트 찾는 법을 설명 드리겠습니다.

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오늘 포스팅도 도움이 되었길 바랍니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다!

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