실전준비반 3강 강의 후기 [3십일안에 5지게 성장할조 김우보]

안녕하세요? 투자의 길을 우직하게 걸어갈 김우보입니다.

이번 3주차 강의에선 개인적으로 많은 인사이트를 얻을 수 있었습니다.

작년 실준반을 처음 수강했을 때는 코크드림 멘토님의 강의가 다소 어렵게 느껴졌습니다.

이제 막 부동산을 공부하게 돼서 그런지 말씀해주시는 실전투자 내용들이 크게 와닿지 않았던 것 같습니다.

하지만 1호기를 진행하고 있는 현재 코크님의 강의를 들으며,

"와 진짜 주옥같다" 감탄을 연발했습니다.

그 때는 제가 몰라서 흡수하지 못했구나, 이래서 월부의 많은 선배들이 아는만큼 배운다며

재수강을 추천해주시는구나 느꼈습니다ㅎㅎ

9년차 투자자로 살아남은 비결

개인적으로 이 부분이 가장 기억에 남습니다.

코크님께선 2015년 투자생활을 시작해 현재까지 시장에 살아남으신 분입니다.

그런 분께서 본인의 성공비결로

"욕심 부리지 않았다. 감당 가능한 것에 투자했다" 꼽아주셨습니다.

투자를 하다보면 자신의 욕심과 욕망을 잘 조절할 필요가 있다고 느꼈습니다.

매수를 하는 과정에선 아무리 물건이 좋아도 내가 감당 가능한가를 따져봐야 합니다.

"투자자는 잘 되는 것만 생각해선 안됩니다. 계획대로 되지 않고 어그러져서 최악의 경우가 왔을 때

감당 가능한지를 따져봐야 합니다"라고 코크님께서도 말씀해주셨습니다.

저도 1호기를 투자하는 과정에서 참 제 뜻대로 되는게 많지 않다는걸 느끼고 있습니다.

물론 특이 케이스일 수도 있겠지만 생각보다 내가 생각한 베스트 플랜이 어그러지는 경우가 많습니다.

앞으로 투자를 하는 과정에서 항상 최악의 순간에도 내가 감당 가능한가를 철저히 따져야합니다.

또한, 매도를 하는 과정에서도 나의 욕심을 잘 조절할 필요가 있습니다.

상승장을 만나 투자 물건의 가격이 오를 때 어깨에서 매도할 줄 알아야 합니다.

더 오르겠지 하면서 욕심을 부리다간 매도하지 못하고 빠져나오지 못할 수 있습니다.

환금성이 떨어지는 부동산은 상승장에, 매수 분위기가 달아올랐을 때 매도하는게 중요하다고 생각합니다.

특히, 지방 물건은 더 그렇다고 생각합니다.

많은 멘토님과 선배님들께서 말씀해주시듯

"투자는 장기전"입니다.

시장에서 오래 살아남는 사람이 성공하는 것이고,

오래 살아남을 수 있도록 욕심을 잘 조절하고

항상 최악의 순간을 대비해야겠습니다.

역지사지로 생각하기

투자를 진행하면 많은 사람들과 관계를 맺게 됩니다.

부동산은 주식처럼 그냥 컴퓨터나 핸드폰으로 샀다 팔았다 할 수 있는게 아닙니다.

부동산 사장님, 매도자, 세입자 등 여러 관계 속에서 투자를 진행하게 되는거죠.

코크님께서는 세입자를 관리함에 있어 어려움이 많지 않으시다고 하셨습니다.

항상 역지사지로 상대방 입장에서 생각하셨기 때문입니다.

현재 투자 물건에 들어와계신 세입자는 어떻게 보면 무이자로 우리에게 투자금을 빌려준 고마운 분입니다.

그리고 우리는 임대 서비스를 제공하는 사업자이기도 합니다.

그렇다면 세입자에게 양질의 서비스를 제공할 의무가 있습니다.

코크님이 말씀해주시는 사례를 들으면서

세입자 입장에서 불편하지 않고 불안해하지 않을 수 있도록 대처하는 투자자가 되어야겠다고 생각했습니다.

비용이라고 생각하고 아까워하지 않고 세입자와의 원만한 관계를 중시해야겠습니다.

또한, 되도록 세입자에게 위임함으로써 나의 시간과 에너지를 아껴야겠다고도 생각했습니다.

뿐만 아니라 앞으로 매수한 물건의 기존 세입자에게도 역지사지로 생각해

집을 추가로 보여주는 번거로움과 귀찮음에 대한 마음을 표현해야겠습니다.

(+코크님은 세입자와 통화한 내용을 에버노트에 모두 기록해둔다고 합니다.

이를 통해 세입자의 상황을 면밀히 파악하고, 그걸 활용해 역전세 시장에서도 오히려 전세금을 올려받을 수

있었다고 합니다. 앞으로 저도 세입자의 상황을 잘 기록해두고 전세 재계약 등에 잘 활용해야겠습니다)

나의 잔금여력은?

생각보다 잔금여력을 셀프로 계산해보는게 쉽지 않습니다.

그런 저희의 마음을 간파하셨던걸까요ㅎㅎ

코크님께서 손수 DSR, LTV를 고려해서 금액대별 잔금여력을 말씀해주셨습니다.

저의 경우

ㅇ 현재 가용현금 : 00원

ㅇ 연 저축가능액 : 00원

ㅇ 배우자 신용대출 가능금액 : 00원 으로,

보수적으로 봤을 때 투자금이 00원 필요한 0억대 물건까지 투자가 가능했습니다.

이 부분은 수강생 모두가 한번쯤은 계산해보면 좋을 것 같습니다.

이외에도,

정말 많은 좋은 내용들을 말씀해주셨습니다.

1. 수도권, 광역시, 중소도시를 구분해 각각 어떤 입지요소가 중요한지
2. 지역과 평형별로 학군이 중요할지 교통이 중요할지
3. 평형별로 전세 수요가 활발한 시기(수도권 30평대는 방학시즌, 20평대는 수요가 커서 시기 크게 안탐, 지방 30평대도 20평대와 가격차 크지 않아서 시기 크게 안탐)
4. 수도권은 단지 분위기보다 역까지의 거리가 중요하다는 내용
5. 전세 세팅 프로세스(매수 부사님께 전세기한 정해주기 -> 부사님 기분 나쁜게 중요한게 아니다. 되도록이면 맘 상하지 않게 멘트하기)
6. 과거 그래프 맹점은 아니지만 좋은 참고자료로 활용하기
7. 앞마당 많은 것의 중요성(앞마당이 많을수록 내가 가진 투자금으로 더 가치있는 걸 살 수 있다)
8. 단임 때는 정문 후문 모두 보기
9. 코크님 스타일로 시세지도 BM
10. 환경세팅을 통한 강제성 부여
11. 매도할 때까지는 사이버 머니다ㅋㅋ 그래서 부동산 투자자들은 검소하다ㅋㅋ

끝으로, 7시간 동안 에너지 넘치게 강의해주신 코크드림님께 정말 감사합니다.

듣는 내내 코크님의 에너지를 전달받는 것 같아 좋았습니다.