안녕하세요.
향기로운 투자자 비브입니다.
단지 정보와 그래프를 끝없이 붙이고
있으면 대체 내가 이걸 왜 하는건지
도통 알수가 없게 되어버리곤 하는데요.
이 장표에서 어떤 인사이트를 얻어야
하는지 잘 모르기 때문에 단지분석이
어렵다는 생각이 들었습니다.
그래서 이번 기회에 여러 나눔글을
읽으며 새롭게 정리한 단지분석 장표와
분석을 통해 어떤 인사이트를 얻어야 할지
공유해보려고 합니다.
가치와 가격 그리고
생각 더하기
결국 단지분석을 하는 이유는 단지의 가치와
가격을 알고 투자 단지를 찾는 것에 있습니다.
그래서 장표를 가치 / 가격 / 생각
세 가지 부분으로 나누면
단지의 가치를 판단하고, 가격을 붙여
투자에 대한 생각을 적는 프로세스를
단지분석에도 똑같이 적용해 볼 수 있습니다.
세가지 부분에 각각 들어갈 정보와 생각을
정리해보면 아래와 같습니다.
각 부분을 채워나가 볼께요.
가치
가치 부분에서는 단지의 기본 정보와
입지 요소별 등급을 통해 단지 가치를 확인하고,
지도 상에서의 위치와 주변 환경을 체크합니다.
- 어떤 아파트지?
- 입지 요소별 등급은 어떻지?
- 위치는 어디지?
- 주변 환경은 어떻지?
기본 정보를 작성하면서 단지에 대한 정보를
한번 더 머리에 입력합니다.
기본정보 / 입지 가치 작성
가격
가격 부분에서는 현재 가격을 확인하고
가격의 수준을 파악하며 투자 가능 여부를
가늠해봅니다.
매매전세 그래프를 보면서 현재 가격의 수준이나
가격 흐름의 추세를 확인할 수 있습니다.
- 매매 전세 가격흐름이 어떻지?
- 오르고 있나? 떨어지고 있나?
아실에서 평형별로 가격을 비교해보며
지금 이 단지에서 어느 평형이 저평가 되어
있는지 확인해볼 수 있습니다.
- 현재 가장 저평가된 평형은?
그리고 최근 실거래 가격을 보며 만약 지금
투자한다면 얼마의 가격으로 투자할 수 있을지
목표 매수가를 정해보고 전세는 얼마에
세팅할 수 있을지 가늠해봅니다.
- 최근에 거래된 매매가와 전세가 수준은 어떻지?
- 최저 매매가, 최저 전세가는 얼마지?
- 내가 매수한다면 목표 매수가는?
- 현실적인 전세가는?
또, 공급이 많아 가격이 하락하는 기간 동안
전세가가 얼마나 영향을 받았는지
혹은 얼마나 버텼는지 살펴보며
이 단지의 하락장 방어력을 확인해봅니다.
- 전세가가 얼마의 기간동안 하락했지?
- 전세가가 얼마나 떨어졌지?
- 전세가 회복이 빨랐나, 느렸나?
호갱노노, 아실 데이터 분석
데이터를 해석하고 인사이트를 얻는 방법은
젊은우리 튜터님과 더프 튜터님의 칼럼에
자세히 나와있으니 참고해주세요.
참고 칼럼)
*젊은우리 튜터님의
단지 정리만 잘해도 얻을 수 있는 깊은 통찰력
https://cafe.naver.com/wecando7/6033219
*더프 튜터님의
단지분석으로 투자 인사이트 뽑아내는 방법
https://cafe.naver.com/wecando7/10397900
여기에 더해서, 수익률을 분석해봅니다.
전고점, 전저점을 통해 지금 가격의 수준을 확인하고
최소 투자금으로 투자가 가능했던 시점부터
전고점까지의 수익률과 수익을 계산해봅니다.
이 단지의 최고 수익률이 어디까지 나오는지,
과거 수익률이 높았던 단지들은 어떤 특징이 있는지
알아보기 위해서 입니다.
- 전고점 대비 얼마나 떨어졌지?
- 전저점 대비 얼마나 올랐지?
- 최고 수익률은?
- 과거 수익률이 높았던 단지들의 특징은?
수익률 분석
수익률 분석은 정답이 아닌 참고 지표이지만
수익률 분석을 통해 단지 뿐만 아니라
지역에 대한 이해를 높일 수 있습니다.
관련한 내용은 리즤 튜터님이 쓰신 칼럼을
참고해 주세요. 수익률 분석표도 리즤 튜터님의
포맷을 참고했습니다.
*참고 칼럼)
리즤 튜터님의
아파트 투자 시 단지 수익률 분석의 모든 것
https://cafe.naver.com/wecando7/9834066
생각
마지막으로 단임, 전임, 매임을 하며
느꼈던 점과 얻은 코멘트를 적고
이 단지에 대한 투자 관점에서의 생각을 적어봅니다.
개인적으로는 이 칸이 정말 중요하다고 생각하는데,
틀리더라도 좋으니 생각을 담은 임보를 쓰기 위해
이 칸을 마련했습니다.
- 지역 내에서 이 단지의 위상은?
- 이 단지에 투자할 수 있을까?
- 투자한다면 어떤 전략으로?
임장시 느낌, 단지에 대한 생각 정리
모든 칸을 채우면 단지분석 장표가 완성됩니다.
마지막으로 단지분석을 통해 이해한
이 단지의 선호 요소를 적고 마무리합니다.
복잡해 보이지만 여러번 반복하다면
크게 어렵지 않습니다.
단순히 이미지를 붙여넣는 것에 그치지 않고,
단지분석을 통해 실제 투자에 의미있는
단지를 찾는데에 도움이 되었으면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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