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서울투자 기초반 - 올해 안에! 내 종잣돈에서 가장 좋은 서울 아파트 찾는 법
월부멘토, 주우이, 양파링, 프메퍼, 권유디
금액대별 서울투자 가능성 -> 가고자하는 방향 -> 해당 방향에 무얼 해야할지
개별 물건이 주는 기회가 있다. 공부만 하지 말고, 돈 벌 수 있는 기회를 찾자!
PART1. 현재 서울 시장 진단
1. 느낀점
집 값 다시 올라서 투자기회 사라진다면? 멈춰 있는 단지들은 많다
- 어떤 아파트가 많이 팔렸나? 지역내 선호도 높은 단지, 세대수 많아 거래 많고, 지역내 거주 선호도 높고. 구축이어도 실거주 만족도 높은 곳 입지 선호도 있는곳(ex 은마,서원 대치..미래 개발 될 곳) ==> 4-5급지까지 모두 오른건 아니다.
1~3급 대부분 상승/일부 보합
4.5급 대부분 하락/일부 보합
- 서울 부동산 시장 가격 특징 : 1718년 가격까지 떨어지지않는다. > 불확실한 매매가를 예측하지 말고, 전세가로 현금 유동성 확보
1급지 가까울 수록 최고 전세가율인 시기는 몇개월 찰나이다. 투자기회 놓치기보다 어떤 시점이든 선택해 투자하자!
장기 하락 횡보장 : 전세가 상승분으로 재투자. / 조정 마치고 반등 시기 : 싸게 사서 이득
- 서울 apt매매가 : 20p 5<=, 30p 6<= (avg 20p 8 / 30p 11)
- 전세가 : 20p 3<=, 30p 4<=
2. 적용할점
- 지역 평균 가격 암기 = 지역 평균 가격인 아파트단지
- 가격 수준 잡는 법 : 해당 지역과 비슷한 위상/급지의 전세가 확인 -> 인근 단지들[신/구]가격 비교
- 지역/단지 따라 2-3년 전 매매 가격 수준으로 빠진 상태 + 현재 전세가율 30~50% => 전세가 싸다. => 전세금 상승으로 투자금 회수!
PART2. 금액대별 서울투자 로드맵
1. 느낀점
- 서울투자 어느정도까지 감당해 투자할 수 있나?
1) 절대가 : 감당가능한 매매가
2) 투자금 : 개인상황과 선택지역 & 물건 수준에 적합한 투자금 - 나는 소액투자해야함. 현금 먼저 늘려 점차 좋은 물건 사야함
3) 지역 : 매수 목적 맞는 지역
4) 지역 공급 리스크 확인[지인, 아실에서 보이지 않는 물량 = 정비사업
- 지방투자 : 종잣돈 적고 현금 불리기 유리. 1억 벌려고하면 매도 시점 못잡음. 수익관점으로 투자[수익률200% 대기시 지방보다 수도권이 싸지는 시기를 보며, 지방 물건 정리. 상하반기에 나눠 매도!
- 현재수익(전세상승) + 미래수익(매도 자익), 전세금 상승분 5% 가정시,
3~5년자 연3-4천만원 내외 현금흐름. 6년자 이후 연 6천이상(월 500만 이상 자본소득)
==> 다주택 세금 및 역전세 등 리스크대비. 상급지 가치성장투자 가능: 월급으로 종부세 내는게 아니라 집 수익으로 세금 낸다.
- 1억으로 서울급 경기도 외 지역 투자의 의미 = 전세가 높지 않은 상태를 인식. 앞으로 더 전세가가 오를 가능성 높다. 지역내 연식 good 또는 선호도 좋은 가장 좋은 단지를 선택해야한다.
- 1억 투자 시, <서울+서울급경기도> 우선 살피자
- 서울이 날라가면 좋은 지역 먼저 날라간다.= 소액 접근 불가
- 4,5급지 6~7개만 투자해도 순자산 20억 달성가능. 서울 기회가 날라 걱정보다 기회 왔을때 못알아볼까, 더좋은걸 못사면 어쩌나를 고민하자.
2. 적용할점
- 소액투자 : 1기신도시 + 수원, 안양 만안 등. 1억 미만 중/단기
- 하루 4시간 투자공부 > 지방1개, 서울1개 번갈아가며 임장/임보 > 연 1-2회 실전 투자[지방/수도권/서울]
- MY PLAN : 종자돈 모으기 > 지방투자(경험+수익);대부분 매도 > 수도권 소액투자;강남 1시간내 아니면매도 고려 > 서울 소액 투자(4,5급);강남 1시간내 가능지역-중장기 보유 > 서울 가치 성장 투자(1,2,3급)-장기보유
- 실력과 노력으로 목표 달성해야한다. 어떤 물건을 골라 내냐가 실력이자 자산의 크기!
PART3. 서울 25개구 입지별 특징과 투자 기준
- 느낀점
- 서울 최고가 순위 : 강남 > 서초 > 송파=용산=성동
- 서울 apt가치/가격 = 땅의 가치
- but, 땅의가치 != 선호도 So, 투자금 대비 더벌 수 있는 아파트 비교평가 및 선택할 수 있음.
- 강남이라고 다 같은 가치가 아님. 2급지 보다도 안좋을수.. ==> 단지 vs 단지 비교(땅의 가치+선호도)
- 같은 땅에서도 생활권, 선호도는 별개. 땅가치 + 압도적 선호도 = 브랜드/커뮤니티(부촌) 형성
- 서울 안에서도 가치가 있고, 선호도 높은 곳은 매매수익 + 전세가 상승 영향 —> 서울 25개구 입지가치를알고, 해당 지역 사람들의 선호 요소를 알아야 비교평가 가능
- 서울 5급지는 경기도 입주[임대수요]에 영향 받음. 따라서 선호도/수요 좋은 단지 선택해야..
- 서울 급지별 입지요소 특장점 : 투자 물건 선택시 기준.[생활권 순위도 해당 지역에서 선호하는 입지요소 기준으로 판단]
- 서울 급지별 가격 기준은 내 투자금으로 선택할 수 있는 평균적인 지역 수준임.
- 저평가 : 상승장 고점 대비 30% 이상 하락? / 전세가율 : 저평가 시기 서울평균 전세가율 60% 넘음? / 비교평가 : 가장 좋은 선택??
- 적용할점
- 급지 별 가격 알고, 해당지역 평균가격에 해당하는 단지로 모니터링하자!!!!
- 4,5급지는 7~80%까지 올라가지만 1급지는 아니다. 전세가율이 아니라 싼지 비싼지 가격으로 판단하자.
- 가치 : 서울 급지별 입지 특장점 통한 비교평가 / 가격 : 싼지 비싼지. 투자해도 좋은지 아닌지 판단할 수 있는기준.
- 전고점에서 30%이상 하락하지 않고, 살짝 벗어나 있으면 매매가를 협상을 통해 낮춰볼 수 있다. ==> 협상통해 30%구간으로 끌고내려가자
- 서울 급지별 앞마당 2개 이상을 만들어내여 지역간/내 비교하여 최고 수익 낼 수 있는 곳 선택하자.
PART4. 서울 아파트투자사례[현시점 해석]
- 느낀 점 : 지금 할 수 있는 투자를 알고, 멈추지 않고 꾸준히 하자.
- 4,5급지로도 목표를 달성할 수 있다. 유리천장을 없애자. 기회는 보고자하는 자에게 보인다.
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