서울투자 기초반 강의 후기[서울투자 기초반 4기 84조 행복세포]

part1. 서울 아파트 소역 투자 특징

1. 느낀 점:

- 입지 좋은 곳은 높은 전세가율 쌓은 순간 오고 사라진다.=고수 영역 

그보다 떨어지는 입지는 기회가 오래 있음

- 높은 전세가율인 투자가 더 좋기보다 내 상황에 맞는 투자를 하는 것이 중요. 종잣돈 적은 사람은 투자 해야할 시기까지 기다려야한다.내가 매수할 수 있는 종잣돈이 있다면 그 기회를 놓치지말자

- 소액투자 기회올 수 있는 곳 :1) 저평가 : 매매가격 충분히[전고점 30%] 떨어진 곳. 현재 가격 자체가 저렴한 상황 -> 절대적 저평가

2) 저렴한 전세가 형성하고 있는곳 : 전세가율 높은 구간 중 현재 전세가가저렴한지 확인

3) 전세 매물 줄어들고 있는 곳 : 전세 매물 수가 줄어드는 것 동시에 저가매물 사라지는지 (=전세 가격 오를 발판)

- 서울 소맥투자에서 알아야할 것 1) 더벌 수 있는 영역 존재

- 뉴타운[대규모 개발지역]= 이문휘경,광명,장위,상계 뉴타운 등 환경 개선될 곳 

- 교통개선 : GTX B,C, 신림선, 월판선 

- 대규모 입주 

2) 4,5급지에서 소액 가치성장 투자법

- 4.5급 선호단지 : 상승장 많이 올라 매전 자이 크게 벌어짐. 전세가율 붙을때까지 시간결림 전세가 오르면 매매가 바로 올라 타이밍 잡기 어렵다

- 4.5급 가성비단지 : 상승장에서 덜 올라 매 전 자이 덜 벌어짐. 전세가율 붙는데 시간이 덜 걸림. 전세 올라도 매매 늦게 오른다.-> 여러물건과 비교 가능

3) 서울 소액투자 로드맵

- 수도권 소액 : 서울 외 수도권(부천, 산본, 하남 등), 매도생각(100~200% 수익)

- 4-5급지, 서울 소액 : 전세가율7.0%이상. 매도 or 보유 전세상승분 투자

- 1~3급지 가치성장 투자 : 전세가율 60%이상. 보유(팔지않을 아파트 매수)

part2 4,5급지 및 수도권 소액투자 가능지역 분석

1. 느낀 점

- 4급지:2,3급지보다는 외곽. 5급지보다 투자 우선순위 / 서울내 배드타운(마곡지구 제외) / 업무지구 접근성 중요(교통)

- 5급지 : 위치적으로 서울 외곽[계속 경기도와 입지다툼] / 서울내 배드타운(구로,금천 제외, 구로 가디) / 업무지구 접근성 중요(교통)

- 4급지 강북권 : 서대문 > 동대문 > 성북 > 노원

- 4급지 강남권 : 강서 > 관악 > 광명 > 평촌 > 수지

- 5급지 강북권 : 은평 중랑 강북 > 도봉

- 5급지 강남권 : 구로 > 금천

- 4급지 특징 : 13년~현재 평균 전세가율 60%이상, 성북/수지 70% 노원,강서, 서대문,동대문 전세가율 상승-> 빠르게 매매 상승-> 전세가율 하락

- 5급지 특징 : 도봉,금전 전세가율 낮음 전세 실거주 수요가 인접한 경기도로 뺏길수 있는 지역이므로 선호도 좋은 단지 선택해야함!

- 4급지 가격특징 : 소액투자 접근 어렵지만 준비해야하는 시기 / 5급지 가격특징 : 투자우선순위 역세권>거주 선호도

==> 비슷한 조건(가격,전세가율)이면 4급지 먼저 투자

- 4급지 구축은 잘거주 주요 있으면서 가수요 덜붙어 전세가율 천천히 오래 높게 유지됨

2 적용할 점

- 앞마당 순서 : 4->5급지

- 최소 4급지 앞마당 3개이상 있어야 평균 수익 가능. 앞마당 많을 수록 소액으로 더 버는 투자 가능 

part3. 비교평가 통해 최고 수익내는 투자방법

1. 느낀 점

- 할수 있는것 : 땅의 가치 아는 것. 단지 선호도 안는 것. 가치대비 가격이 싼지 빈싼지 아는 것. / 

- 할수 없는 것: 매수 후 언제 오를지? 얼마나 오를지?

- 비교평가 방법 1) 시간 : 저렴한 시기인가? 고점 대비 30% 빠졌는지? 서울 평균 전세가율 60% 이상인지?

2) 실력: 지역 내 비교 생활권 순위 설정 생활권 안에서 입지 좋고 수요있는 단지 확인 > 상위vs하위 생활권 단지와 비교

지역 간 비교 현재 단지가 이 지역내에서 가장 저평가? > 땅 가치가 다르면 입지를 넘어서는 단지선호도 있음? > 땅가치 비슷하면 지역 내 단지 선호도는 어떤 아파트 우위에?

2. 적용할 점 : 지역내 ==> 지역간 비교 : 지역 내 같은 가격으로 매수할 수 있는 다른 단지가 있는지 평가--> 비슷한 가격이라면 더 입지 좋은 곳 선택

part4. 투자 8년자 선배가 알려주는 서울투자

- 적용할 점 : 투자할 수 없을거란 생각보다 어느 지역이든 투자할 수 있다는 마음가짐. 앞마당 늘려갈때 계속해서 아파트간 비교하며 상대적으로 저렴한 물건들을 게속 찾자.

급지당 2-3개 목표!!