월급쟁이 부자로 은퇴하라

제목 : 월급쟁이 부자로 은퇴하라

저자 : 너나위

출판사 : 알에이치코리아

읽은 날짜 : 2024.1.25.

1. 본 것 (책의 핵심과 챕터별 요약정리)

1장 왜 투자를 해야 하는가 WHY

인플레이션 때문, 은행은 돈의 양을 계속해서 늘리고 있고 물가라는 것이 내 소득의 증가 속도보다 더 빨리 오르기 때문에 생활이 점점 여의치않게 되는 것이다. 통화량 증가=돈이 흔해짐= 돈의 가치 하락 이다. 통장은 밑 빠진 독이다.

아파트도 물건이다. 물건은 가격으로 표현되고 가격은 인플레이션 때문에 꾸준히 상승한다. 아파트는 인간이 삶을 영위하기 위한 필수재이면서 내가 산 가격보다 비싸게 팔 수 있는 투자재이다. 돈을 현금이 아닌 자산으로 바꾸기 위한 대책을 강구해야 한다. 그것이 투자이다. 내가 보기에 가장 위험한 것은 아주 작은 리스크도 감당 할 수 없다며 결과가 빤히 보이는 상황에서도 변하지 않으려는 태도다.

월급은 절대 오르지 않는다. 자본주의 사회에서는 일해서 벌어들이는 소득의 증가 속도가 점점 느려진다. 부가 창출되는 3주체 ‘가계, 기업, 정부’에서 시간이 갈수록 나눠 가지는 양이 달라지고 있다. 노동 가치는 갈수록 떨어지고 양극화는 심해지고 있다. 그러나 이 불공평을 바꾸는 것은 개인이 할 수 있는 일이 아니다. 내가 직접 바꿀 수 없는 일에 더이상 매달리지 말고, 내 힘으로 바꿀 수 있는 부분에 집중하자.

고령화와 노후 파산에 대비해야 한다. 우리나라의 공적 사회 안전망은 상당히 부실하다. 월 100만원 이상 국민연금 받는 사람은 전체의 5.5%에 그치고 있다. OECD 65세 이상 노인 빈곤율 순위 1위(48.6%). 노후는 스스로 준비해야 한다. 마음이 불편하더라도 외면하지 말고 직시해야 한다.

가장 먼저 해야 할 일은 ‘자기 점검’이다. 상황을 인지하고 미래를 바꿔보고 싶다면 방법을 배우기 전에 ‘목표를 명확하게 하는 것’ 부터 해야 한다.

2장 당신과 돈이 가야할 방향 DIRECTION

돈에 대한 무지는 반드시 부정적인 결과를 초래한다.

직장인의 투자전략 - 돈을 버는 방식을 구분할 때는 시간의 직접 투입 여부로, 돈을 쓰는 방식을 구분할 때는 나중에 가격이 더 오를 수 있는 것을 사는지 아닌지를 기준으로 삼는다. 시간과 무관하게 돈을 버는 사람은 돈을 더 많이 벌면서 시간도 많다. 남는 시간을 더욱 생산적인 일에 쏟아부을 수 있고, 하고 싶은 일을 하며 살 수 있다. 시간을 투입해서 돈을 버는 사람->시간과 무관하게 돈을 버는 사람으로 이동해야 한다.

나중에 가격이 오를 가능성이 있는 것 ‘생산자산’, 사용함에 따라 가격이 떨어지는 ‘소비자산’이 있다. 저금리 환경에서는 저금도 소비자산이다.

돈을 대하는 나의 방식을 점검하고 직장에 다니면서 모을 수 있는 돈을 최대한 확보하는 동시에, 그 돈을 소비자산이 아닌 생산자산을 사는데 써야 한다. 미래를 바꾸려면 어떻게 버느냐 보다 어디에 쓰느냐에 집중해야 한다. 3번 포지션(예비 경제적 자유인)에서 쌓아 올린 생산자산이 1번(자산가, 부자)으로 가게 한다. 이것이 직장인의 투자전략이다.

돈을 쓰면서 결국 돈을 버는 법 - 일반 직장인이 투자를 통해 생산자산 시스템을 만드는데 필요한 것은 ‘적은 돈으로 투자가 가능한 곳을 찾는 능력을 익히고, 투자 횟수를 늘려 자산을 확대해 나갈 수 있는 꾸준함’이다.

부동산을 택한 이유 - 레버리지 때문이다. 운용하는 자산의 크기가 클수록 기대 수익 또한 크다. 부동산의 강점은 자산의 규모를 키우기 적합한 레버리지를 무이자로 활용할 수 있다는 점이다.

3장 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과 WHAT

아파트의 진짜 가치는 결국 입지로 결정된다. 투자를 고려할 땐 입지를 우선순위로 보고 그 다음에 신축인지 구축인지 따져보는 것이 현명하다. 입지란 일자리, 교통, 주변 환경, 학군 등이 있다. 각 항목이 우수할수록 그 땅에 대한 선호도가 높고 수요가 많으며 더 높은 가치를 지닌다.

부동산은 입지, 투자는 관계 - 중개인과의 관계가 투자 결과에 미치는 영향이 작지 않다. 투자선배와 동료들의 도움도 크다. 자신의 ‘감’만 믿고 실행한 섣부른 투자는 부메랑으로 돌아와 자신을 위협할 수 있다. 실제 부동산 찾고 매입한 뒤 임대를 놓는 일을 5번 정도 하기 전까지는 자신보다 주변의 도움이 더 큰 영향을 미친다.

투자 결정 시 첫 번째 기준은 ‘저평가’이며 이것이 잃지 않는 투자의 선결 조건이다. 엄청난 호재가 있어도 그것이 가격에 이미 반영되어 저평가 상태가 아니라면, 투자하지 않는 것이 좋다. 저평가 부동산을 보는 안목을 갖춰야 한다. 쉽지 않고 공부가 필요하며 비교 대상이 많을수록 물건의 가치판단이 정교해진다. 직접 현장에 가서 발품을 팔아야 한다.

협상 스킬 – 상대가 원하는 것을 파악해라. 매도자가 집을 팔려는 이유를 물어라. 협상의 기본은 주는 것이다. 내가 상대에게 무엇을 줄 수 있느냐에 따라 원하는 것을 얻느냐 얻지 못하느냐가 결정된다.

실전 투자자로서 중요한 것은 다양한 경험을 쌓는 것이다. 자신의 대출 가능액 등을 점검하여 자신이 유용할 수 있는 자금 동원력을 확인해 줘야 한다.

임장 후 모니터링은 각 지역의 부동산 시세 흐름과 변화를 찾아내고 그 원인을 공부함으로써 투자에 대한 안목을 쌓는데 도움이 되는 아주 좋은 방법이다.

입주 물량이 많으면 전세가가 먼저 내려간다. 매매가에 비해 가격이 쉽게 움직인다. 전세가 상승이 주춤하면 전세가율이 떨어져 투자 수요가 위축된다. 그러나 입주 물량이 많아도 저평가 되었다면 무조건 투자를 미루지만은 않는다. 단 여러 채를 투자 해서는 안된다.

알면 보인다. 꾸준히 임장하면서 아는 지역을 넓혀가다 보면 투자처가 눈에 들어오기 시작한다. 그때 다양한 물건을 후보군에 올려두고 여러 상황과 시기를 저울질해가며 가장 적합한 물건을 찾는 여유를 가질 수 있다. 대안이 있는 사람은 급할 것이 없다.

잃지 않는 투자를 하려면 갖춰야 할 3가지.

첫째 부동산의 저평가 여부를 판단 할 수 있는 안목,

둘째 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화 하는 기술,

셋째 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력이다.

선호 지역엔 이유가 있다. 그러나 무조건 좋은 지역에 투자할 생각을 하기보다, 먼저 자신이 세운 투자 기준에 충족되는지 살핀 후 그 안에서 가장 좋은 지역에 투자하는 순서를 따르자.

4장 성공 투자를 위한 필수 지식 CONCEPT

종자돈을 마련하는 2가지 방법,

① 저축 : ‘고정비’와 ‘변동비’로 지출의 성격에 따라 구분한 뒤, 지출의 필요 여부를 구분하고 줄일 수 있는 것들을 찾아 줄여나가라.

② 자본 재배치 : 거주 등으로 깔고 앉은 돈을 일할 수 있는 상태로 만드는 것(ex.이사). 돈을 이용해 시간에 투자하는 것이 성공원리이다. 단, 잃지 않는 투자를 위해서는 이 방법의 효용과 위험을 잘 인지하고 실력과 상황을 갖추는 것이 중요하다.

직장인에게 꼭 맞는 시세 차익형 투자 - 노력 대비 효용에 있어 아파트 전세 투자와 오피스텔 같은 수익형 부동산 월세 투자의 기회비용 대비 수익 차이는 극명하게 엇갈린다. 소소한 월세수익보다는 자산의 크기 자체를 키워 점점 더 큰 눈덩이로 만드는 것이 중요하다. 어느 시기에 어떤 물건에, 어떤 전략을, 어떻게 활용할지는 자신의 상황을 잘 파악한 후 결정해야 한다.

절대로 돈을 잃지 않는 투자법은 무엇인가? 저평가(사는 순간 돈을 버는 것이다). 저평가 여부를 판단하려면 부동산의 가치(입지)와 가격 모두를 볼 수 있는 안목이 필요하다. 아는 지역을 늘리고 구 단위로 5곳 안에서 가치(입지) 대비 싼 물건을 찾고, 그 중 전세가율이 높은 물건에 투자하라. 실패 없는 투자를 위해 전세가율을 활용하는 방법도 있다. 매매가는 전세가 아래로 내려갈 수 없는 ‘하방 지지선’이 있고, 가격이 하락해도 투자금(매매가-전세가)만큼만 잃는다. 그러므로 전세가율이 높은 물건에 투자하라.

인생을 바꾸는 시스템 투자의 원리 - 자산을 팔지 않고 쌓아 올리면 수익실현을 뒤로 미뤄 불필요한 낭비를 막을 수 있다. 자산의 규모가 어느 수준 이상이 되면 한 번의 상승장에서 발생하는 수익도 기대 이상으로 커진다. 가급적 팔지 않을 가치 있는 부동산을 매입해야 한다. 10년 뒤를 바라보는 장기적 안목을 가져라.

당장 월세를 통해 현금흐름을 만들어내기보다 안정적으로 자산과 수익의 규모를 키워나갈 수 있는 장기보유 전세 투자 방법이 적합하다. 인생을 바꾸기엔 부족한 투자 한건 당 수익을 키워나가기 위해 선택한 것이 ‘시스템구축’이다. 시스템이란 ‘다주택’을 의미한다. 적은 투자금으로 저평가된 아파트를 매입한 후 장기 보유하면서 여러 채를 모으는 방식으로 투자를 진행해왔다.

똘똘한 한 채란 프리미엄 시장의 고가 아파트로 상승폭이 매우 크면서 투자금 규모와 가격변동이 커서 리스크 또한 크다. 여유자금이 풍부한 고액 자산가에게 유효한 투자법이다.

<시스템 구축계획>

1단계 원하는 은퇴 시기, 기대수명을 감안해 근로 소득 없이 살아야 하는 기간을 계산한다.

2단계 노후에 필요한 금액이 얼마인지 계산한다.

3단계 채당 목표수익을 1억원으로 가장하고 필요 금액을 달성하기 위해 마련해야 할 주택 수를 계산한다.

4단계 종잣돈이 모이거나 생길 때 마다 투자하여, 3단계의 필요 주택수 까지 성을 쌓아 올린다.

시스템을 구축하는 방법은 시세 차익형 전세 투자로 부동산을 꾸준히 사서 모으는 것이다. 전세 가격 상승분으로 수익 일부가 실현되고 종자돈을 더해 1년에 1채 이상을 마련할 수 있게 된다. 은퇴할 시점이 되면, 전세금 상승분을 모아 일부 주택의 임대방식을 윌세로 전환하는 방식으로 현금흐름을 창출할 수 있다. 혹은 시세차익 실현이 유리한 주택은 매도하여 목돈을 마련하는 것도 방법이다.

2017년 수도권 외곽지역 사상 최대규모의 입주가 있었지만 시장 침체가 되지 않고 오히려 가격이 상승했다. 미분양이 적었다는 것은 신규 공급을 받아줄 만한 시장수요가 존재한다는 뜻이다. 다만 역전세가 발생 할 경우 어떤 일이 벌어질지 구체적으로 예상하고 리스크 대비를 잘해야 한다. 결국 승리하는 투자는 주택을 사고팔기를 반복하는 방식보다 팔지 않고 장기간 보유하며 꾸준히 자산의 규모를 키워나가는 방향으로 가야 한다. 리스크를 준비하고 대응하려면 현금, 즉 유동성을 확보해야 한다. 현금을 동원할 방법을 마련하는 것으로 가능하다. 마이너스통장이나 신용대출이 이에 해당한다. 장기적으로 전세가는 오늘지만 2년마다 꼬박꼬박 언제나 오를거라 확신해선 안된다.

역전세 리스크 관리법

① 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건(입지 좋은 곳)에 투자하는 것

② 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중할 것

③ 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다.(동원 가능한 현금을 수시로 파악, 대출 시 이자 감당 가능한지도 파악)

④ 임대사업자라 해도 매도해서 현금화가 가능한 투자 물건 한 두개는 남겨두기

전세가 하락 현상은 짧게 2년 길게 4년가량이고 장기적으로는 물가처럼 상승한다.

5장 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼 HOW

자신만의 확실한 투자 기준을 마련하라.

투자기준

①저평가(가치에 비해 저렴한지)

② 적은 투자금(갭3~5천. 실패에 대한 타격을 줄이기, 더 많은 투자 경험)

③ 리스크 대비(전세 잔금 기일 못맞춰 내자금으로 치뤄야 할 때, 전세가 하락분 반환할 경우)

좋은 입지와 지역의 위상을 보고 좋은 물건부터 먼저 공략하라.

가격이 상승할 지역 선정하기 - 부동산 시장의 커다란 움직임은 근본적으로 수요와 공급이 만든다. 또한 부동산 시세 기울기의 급격하고 완만한 변화는 시장에 참가하는 사람들의 수가 큰 영향을 미치고, 시장 참여자의 수는 전반적인 분위기, 즉 대중의 심리에 영향을 받는다. 아파트는 시장에 엄청난 수요가 몰린다 해도 완성품을 즉시 공급할 수 없는 재화이다. 수요와 공급 사이에 긴 시간이 소요되다 보니, 수요/공급이 균형을 이루지 못하는 기간동안 냉각(공급>수요)과 과열(수요>공급)을 반복하고 정책과 심리도 영향을 받는다. 따라서 아파트 시장의 가격 사이클이 생겨나는 것이다.

지역 선정의 기준과 순서 - 권역이란 부동산 사이클이 동일하게 움직이는 범위를 뜻한다. 수도권은 하나의 권역으로 볼수 있다. 반면 지방의 경우에는 대부분 시단위로 권역이 다르다. 그래서 움직임도 제각각 다르게 나타난다. 전국의 권역별로 부동산 시장의 움직임이 모두 자르기에 지금 이 순간에도 투자할 곳은 반드시 존재한다. 전세가율과 가격, 투자금의 규모, 입주물량(공급)과 미분양 정도의 지표를 활용해서 잠재적 투자 가능지역을 살펴봐야 한다.

① 전세가율과 가격: 70% 이상이고 가격 자체가 저렴하면 일단 임장한다.

② 투자금 규모: 매매가가 상대적으로 저렴하게 느껴지는 몇 군데를 정해 갭차이 3~5천 가량 단지가 많은 지역을 임장한다.

③ 입주 물량: ①,②를 거쳐 임장 지역을 선정하되, 예기치 못한 역전세나 가격하락을 피하기 위해 입주 물량과 미분양에 대한 통계를 ‘권역별로’ 확인한다. (부동산 지인, 호갱노노, 아실 등) 근접한 지역의 입주 물량도 체크.

④ 미분양: 미분양이 눈에 띄게 감소하는 추세라면 공급부족이 현실화하고 있는 단계다.(국토교통부 근거로 부동산 지인 그래프 참고)

임장 전 지역조사는 해당 지역의 전반적인 인상을 가지는 것 정도를 목표로 삼으면 된다.(손품팔기) 직장, 교통, 환경, 학군 등을 조사하고 인구구성으로 지역 분위기를 예측한다. 그 후 지도에서 가격을 확인하고 투자 가능해 보이는 단지들 위주로 부동산에 전화로 실제 시세와 매물 여부를 파악한다.

현장 조사는 해당 부동산의 입지와 가격을 정확하게 파악하는 것이 목적이다. 그 동네에 어디에 뭐가 있고 분위기는 어떤지를 현지인보다 더 잘 숙지하는 것으로 중개소 방문 전에 제대로 눈에 담는 것이 먼저다. 그 후 중개소에서 투자 기준에 맞는 단지를 보며 그 동네에서 가장 선호도가 높은 최고의 물건을 확인하고 사는 것이다.

투자 즉시 돈버는 실전 투자법 - 선호도가 낮은 저층, 탑층, 사이드, 길가 위치 등이 아니면서 가격이 저렴하고 임대가 잘 될 물건을 우선 선택한다. 수리가 잘되어 있고 공실 상태인 것, 보증금 저렴하고 월세 만기를 앞두고 있는 물건도 해당된다.

가격협상에서 중요한 것은 매수시점의 시장 분위기다. 우선 협상 범위를 설정하는 것도 중요하다. 상대방이 무엇을 원하는지 알아보고 내가 해줄 수 있는 것, 그리고 대가로 요구할 수 있는 것을 정리해라.

임대에 영향을 미치는 요소 4가지는 저렴한 가격, 내부 집 상태, 입주 가능 시기(픽스되지 않은 것, 성수기), 사람(중개인의 역량과 협조)이다.

6장 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면 MIND

인식과 태도의 변환이 시작이자 끝 - 현재 나를 둘러싸고 있는 상황 중 내 힘으로 바꿀 수 있는 것과 바꿀 수 없는 것을 구분하고, 바꿀 수 있는 것이라면 노력해서 원하는 방향으로 이끌면 되지만, 내 힘의 미치지 않는 영역이라면 내 생각을 바꿔야 한다. 불가능한 일에 에너지를 낭비하기보다 현실에서 내가 할 수 있는 것을 해야 한다. 정의의 문제가 아니라 현실의 문제다. 상황은 그저 팩트다. 있는 그대로 보라. 지금 상황에서 스스로 바꿀 수 있는 범위를 설정하고 무엇을 할지 선택하라.

모든 변화의 시작은 인지하는 것에서 비롯된다. 그러나 인지가 변화로 이어지는 일은 거의 없다. 알기만 하고 행하지 않아서이다. 알았다면 행하라!!

한 번의 성공보다 중요한 것들-

① 조급함을 버려라. 과속은 시야를 좁아지게 한다. 준비가 되면 결국 기회가 찾아온다.

② 순서를 따르고 반복 해라.(경제 투자 관련 책 읽기- 투자 강의 듣고 동료 만들기- 투자 실행하기- 반복하기)

함께 해야 하는 이유- 빨리가고 싶은 마음이 아무리 간절해도 경험이 부족하면 빨리 갈 수가 없다. 성공적인 투자를 위해 꾸준히 그리고 멀리 가기 원하는가? 최고의 사람들과 함께 하라.(멘토, 동료들) 주변에 좋은 사람, 최고의 사람을 두기 위해 내가 치러야 할 것은 내가 먼저 좋은 영향을 미치는 사람이 되는 것이다. 내가 먼저 좋은 사람이 되는 것. 내가 가진 재능과 경험을 주변에 나누는 것.

갈등에 대처하는 자세- 좋은 투자자가 되기 위해서는 투자에 필요한 절대 시간을 확보해야 한다. 투자자의 우선순위를 정하라. 회사에 기대할 수 있는 것에 욕심을 버리되 회사와 약속한 시간 안에서는 충실하고 제 몫을 다한다. 모든 것을 원하는 대로 할수 도 가질수도 없다. 그러니 선택하고 집중하라.

마음이 급하다고 무작정 자전거에 올라 패달부터 밟으려 하지 말고, 가려고 하는 길에 놓인 장애물부터 치워라. 성공적이고 꾸준한 투자를 하려면 예상되는 갈등 상황을 반드시 해결해야 한다. 장애물은 못 할 사람에겐 핑계거리가 되고 반드시 해낼 사람에겐 에피소드가 된다.

2. 책을 읽고 깨달은 내용( 새롭게 알게 되었거나 잘못 알고 있었던 것, 동기부여 받은 것, 이 책에서 찾은 롤모델의 노하우, 가치관 배울점 등)

투자는 위험한 것이 아니다. 투자를 하지 않는 것이 위험한 것이다. -로버트 기요사키

돈은 당신의 간절함이 아닌 당신의 실력에 담긴다-너바나

가수요 유입의 특징은 시세 상승 기간이 짧고 폭이 더 큰 경우가 많다. 입지선호도와 위상이 높은 곳들로 주변 지역으로도 온기가 퍼져나가므로 다른 지역보다 우선순위를 두고 검토해야 한다. 그러나 무조건 좋은 지역에 투자할 생각을 하기보다 먼저 자신이 세운 투자 기준에 충족되는지 살핀 후 그 안에서 가장 좋은 지역에 투자하는 순서를 따르자.

조급함을 버리고 10년 이상을 봐라 – 가격이 오르지 않아도 심어놓은 씨앗을 함부로 파지 않고 잘 묻어두려면 처음부터 오를 물건을 잘 사야 하고 그 다음은 끈기와 흔들리지 않는 신뢰가 필요하다.

시스템을 구축하라- 성장 가치 투자는 한번 투자로 큰 수익을 벌 수 있지만 많은 경험과 실력을 쌓지는 못한다. 시스템 투자는 많이 투자할 수 있으니 경험과 실력을 쌓을 수 있다. 돈이 적더라도 꾸준히 오래 투자를 할 수 있다.

3. 책을 읽고 삶에 적용할 부분( 내 삶에서 변화시켜야 할 부분, 변화시키기 위한 아이디어, 아이디어를 적용할 구체적 계획 등)

투자 전에 100권 이상 읽겠다는 자세로 임했다.- 2024년 50권 이상 읽기로 목표 상향

최고의 사람들과 함께 하라 – 멘토를 찾아 계속 배우고, 동료들에게 나도 도움이 되는 사람이 되고 뛰어난 동료들을 통해 BM할 부분들을 찾아서 내 삶에 맞게 적용해보자.

당신 주변에 비슷한 생각과 목표를 가진 사람들을 두라. -단기 에너지인 의지력을 장기에너지인 꾸준함으로 바꾸려면 타인의 힘도 정말 중요하다.

투자를 위한 절대적인 시간을 확보해라. - 시간 관리를 잘하자. 일상생활에서 우선순위인 투자 공부를 위해 덩어리 시간을 만들어 둘 것.

직장동료들과 좋은 관계를 유지할 수 있는 나의 전략은 불편하고 비호감인 사람에게 오히려 잘하는 것이었다. 문제의 원인은 상대에게 있다는 식의 사고를 ‘상황을 개선하기 위해 내가 무엇을 할 수 있을까?’ 고민하는 프로의 태도로 바꾼 것 이다.

4.연관지어 읽어볼만한 책 : 보도섀퍼의 돈, 부자의 그릇