[열중30기 8기전에 더5르는조 소리인생] 2주차 강의 후기 - 전세의 모든 것!

열반스쿨 중급반을 수강하며 책과 더 오랜 시간 함께 하는 날들이 얼마나 좋은지 모르겠습니다.^^

그렇다고 책만 보다가는 행동하는 방법도 까먹을까봐 이렇게 강의로 그 부분을 꽉꽉 채워주십니다.

그것도 아주 깨알같은 고급 실전 적용 수칙들을 상세하게 튜터님의 실전 매매 계약서까지 보여주시며 설명을 해주셔서 더욱 이해하기 좋았습니다. 법과 관련된 이야기들을 머리아프다며 대충 대충 보고 넘어가거나 이런건 그들이 하는 거라며, 나와는 관계없는 거라 여기며 살아왔던 나 자신을 반성하며, 중요한 것들은 내가 직접 해야한다는 '세이노의 가르침'의 내용을 되새기며, 계약서들을 앞으로 많이 많이 마주하길 다짐해봅니다.

그리고 또 하나 반성할 점.

지난 열기때를 떠올려 봅니다. 너바나님의 강의부터 너무나 감동적이었고, 정말 한마디도 놓치기 싫은 마음에 정말 강의 자료에 있는 내용보다 훨씬 많은 내용을 기록하고 정리했습니다. (너바나님도 강의 들으실 때 최대한 다 기록하려고 하고 또 한 번 정리한다고 하셨기에^^) 그래서 정말 정리한 내용들이 많이 있습니다. 가끔씩 제가 정리한 것만 돌아봐도 도움이 많이 되더라구요...

그런데 말입니다. 열중을 듣는 나를 바라보니, 강의를 출퇴근 시간이나 자투리 시간 등 기록하거나 정리하기 어려운 시간들을 많이 활용하고 있었습니다. 뭐 핑계를 대자면 물리적으로 시간이 부족하다 느낀 것도 있었고 하지만.. 무엇보다 강의가 우선순위가 아니었구나... 가 답이었습니다. 물론 열중에서는 책이 우선순위라 생각합니다. 하지만 그만큼 강의가 뒤쳐졌다는 것을 느끼며.. <The ONE Thing> 책에서도 무언가를 우선순위로 둔다는 것은 다른 것들을 못할 수도 있음을 받아들이는 거라고 했었는데, 정말 그렇게 되는 것 같습니다. 아무튼 말입니다. 제가 강의 후기를 제대로 적을 수 없었다는 것을 이렇게나 길게 쓰고 있는 나를... 1초뒤 발견하고는 또 한 번 놀랍니다. ㅎ 이렇게 쓸 시간에 정리를 더 하지! 하... 이런 나를 인정합니다.;;ㅋ

양파링님의 강의는 내가 물건을 매수하고 전세를 놓기까지 실제로 어떤 기준으로 설정을 하고 어떤 것들을 고려해야 하는지를 아주 디테일하게 설명해 주셨습니다. 강의를 듣다보니, 실제 투자 경험이 많이 있는 분들이 들으면 정말 쏙쏙 받아들일 수 있겠구나 싶었습니다. 하지만 저는 0호기 실거주만 가지고 있기 때문에, 전세 놓은 경험이 없어서 '아~ 그렇겠구나' 정도로 받아들이며, 나중에 꼭 꼭 전세 놓을 때 다시 봐야겠다 하고 생각했습니다.

여러가지 많이 알려주셨는데, 정말 최소한으로.... 양파링님이 이것만은 반드시 기억해야 한다고 하신 '3가지'만이라도 확실히 가져가려고 합니다.

그것이 무엇이냐! 바로 이겁니다!

1. 적정 전세가를 설정하는 3단계
2. 임대기간 설정시 고려해야 할 3가지
3. 협상시 고려해야 할 2가지

. . .

내가 물건을 매수했습니다. 그럼 전세를 놓아야 하는데, 당연히 얼마로 내놓아야 하는지 생각해야겠죠?

그럴 때 기준이 되는 것이 있습니다. 바로 단지, 생활권, 공급입니다.

나의 물건이 단지내 어떤 위치에 해당하는지, 평형, 층, 향이 선호도 고려시 어느 위치인지. 물론 평형이 가장 영향력이 있겠죠. 내 물건보다 큰 평형가 작은 평형의 시세를 확인해야 하는 겁니다. 당연하지만, 같은 단지내 내 물건보다 큰 평형의 전세가 만큼 받기는 쉽지 않겠죠? 그리고는 생활권 끼리의 비교입니다. 같은 생활권 내에 내 물건과 비교할 수 있는 단지들의 시세를 보는 겁니다. 그렇다면 내물건이 생활권 내 우위에 있는지 아닌지에 따라 시세를 고려해서 정해볼 수 있겠죠. 그리고 마지막은 공급! 내 물건의 대안이 될 수 있는 모든 지역의 향후 입주 물량을 체크해봐야 합니다. 내가 전세 맞춰야 할 시기에 공급물량이 많다면...ㅜㅜ 쉽지 않겠죠.

그리고 추가로 꼭 알아야 할 것! 최근 전세사기 건 때문에 임차인들이 전세금 반환보증을 들려고 합니다. 보통 전세가율이 높은 지방이 문제가 될 것 같은데요, 이 때 꼭 확인해야 할 것이 보증범위 내에 있는지 확인하는 것입니다. 기준은 KB시세의 90%. 1층은 하한가. 탑층은 일반으로 보고 잡으면 된다는 것!

자, 이제 전세가를 정했습니다. 그 다음은 임대기간을 설정해야 겠죠? 무조건 2년이 아니라, 2년 뒤, 3년 뒤의 주변 입주 물량이 있는지 확인해보고, 예를 들어 2년 뒤에 입주 물량이 많고 3년 뒤엔 적다면 고려해봐야겠죠? 그리고 평형 별 임대가 많이 들어오는 시기가 있습니다. 30평대이상은 역시 학군의 영향으로 겨울방학 때가 많겠죠? 그리고 수능시즌에는 집도 보기 어려울 것이고요. 그리고 10,20평 소형평수는 홀로 거주나 신혼부부등이 많겠죠? 그래서 결혼 취업 등이 많은 봄, 가을이 좀 많은 편이라는 것을 고려해야겠습니다.

그리고 무엇보다 다주택 투자자가 될 것이므로, 내 물건의 재계약 시기들을 분산시킬 필요가 있겠습니다. 그래야 한 방에 쏟아지는 시기를 피할 수 있을 것이고, 혹시나 모를 리스크도 분산해서 대비할 수도 있겠습니다. 요것도 잘 새겨두어야 겠습니다.

마지막으로는 거래의 꽃이라 할 수 있는 협상입니다. 나의 협상으로 우리 가족이 소오고기를 먹고 다음 투자를 위한 투자금을 조금이라도 확보할 수 있습니다. 그리고 무엇보다 싸게 사야 마음이 조급해지지 않고 전세가에 불안불안하지 않을 수 있습니다. 당연한 이야기이지만, 안전한 투자의 기본이 바로 싸게 사는 것이지요. 하지만 내가 싸게 사면 그만큼 매도자는 그만큼 손해를 보는 것이 되겠지요. 그래서 나만 좋은 것이 아닌 매도자에게도 나에게도 좋은 지점을 잘 찾아봐야 합니다. 그러기 위해 매도자의 상황을 파악하는 것이 중요합니다. 매도자가 어려워 하는 점 걱정하는 점이 어떤 것인지 그것을 내가 해결해 줄 수 있는지를 생각해보고, 그 상황을 잘 활용해서 협상 카드로 제시해볼 수 있는 거죠. 내가 매도자의 어려움을 이렇게 도움을 드릴테니 이렇게... 해주시는 건 어떠세요?

. . .

이렇게 정말 디테일은 다 빼먹고, 튜터님이 반드시 기억하라고 한 것들로만 머릿속으로 재구성 해보았습니다. 이렇게 엉성하게라도 복습을 하는 시간을 가질 수 있음에 감사합니다.

그리고 정말 중요한 내용. 법률적인 내용들. 결국 계약서도 등기도 다 법 안에서 해야 하는 것들이기에 꼭 알아야 합니다. 아직은 어려운 내용이지만, 그래도 예전처럼 피하지는 않으려 합니다. 왜냐하면 양파링님께서 다 알려주셨기 때문에 이제 모른다고 하면 안됩니다.ㅜㅜ

등기부 등본은 표제부의 기본정보 외에 꼭 확인해야 할 5가지가 있습니다.

갑구의 소유자 및 권리침해(가압류,가처분,가등기)가 있는지, 을구에서는 근저당권.

그리고 놓치기 쉬운 각 페이지 하단의 열람일시와 페이지를 확인하는 것입니다.

어우.. 이렇게 깊은 뜻이 있었는지 몰랐네요. 심지어 제 집의 등기부 등본의 내용도 잘 모르고 있었습니다. (반성...)

등기부 등본이 깨끗하면 좋겠지만, 근저당권이 있거나 할 때의 대처법과 알아야 할 사항과, 각종 특약사항 들에 대해서도 실제 튜터님의 부동산 매매 계약서를 보여주시며 세세하게 설명해 주셨습니다.

그중에서도 특히 특약 사항을 상황에 맞게 그리고 나중에 서로 문제 소지가 없도록 가능한 디테일하게 써줘야 한다는 점. 그리고 계약의 해제에 대한 문구까지! 이런 특약 사항들이 나를 법의 테두리 안에서 보호해 줄 수 있는 것입니다. 매매 계약서와 임대 계약서에 넣을 특약 내용이 다를 수 있겠죠?

튜터님이 굵은 글씨로 알려주신 것처럼 아무리 가격을 싸게 협상하고 내 물건을 1등 전세로 만들어도 실제로 거래가 성립되는 것은 계약이라는 법률행위를 통해서라는 것을 잊지 말아야겠습니다.

. . .

이런 것들을 왜 알아야 할까요?

바로 모든 투자는 내가 하는 것이고 그 투자에 대한 책임은 바로 나의 몫이기 때문입니다.

그러니 어느 하나 허투로 할 수 없는 것이죠.

늘 현재 시장의 분위기와 사람들의 심리를 느끼고 기억할 것.

마지막으로 초보 투자자에게 정말 중요한 내용을 말씀해 주셔서 다시 한 번 새기고 갑니다.

. . .

세이노의 가르침처럼 나 스스로에게 해주는 말이기에 반말주의^^

*초보 투자자가 믿지 말아야 할 것 - 본인의 의지력

*초보 투자자가 믿어야 할 것 - 할 수 밖에 없는 시스템

--> 결론적으로 의지력을 최소한으로 쓸 수 있게 끔 하는 '환경'을 만들어야 한다!

*투자자에게 반드시 필요한 능력, 그리고 그것을 무조건 하게 되는 방법!!!

--> 할 수 밖에 없는 환경에서 정석대로 결과물을 쌓아가라!

-- 빨리 가고 싶고, 하고 싶은 것만 하려고 하지 말고, 하기 싫어도 필요한 것을 하라.

-- 그 순간에 해야 할 것을 묵묵히 채워 낸 시간이 꼭 보상을 해 줄 거다.

-- 열중반 말고는 책읽을 시간이 없어. 내 인생 최고로 책을 읽어보는 거야.

-- 인사이트는 투자와 함께 책이 연결되어야 생긴다.

*핵심은 오랜 시간이다

: 성공은 연속하여 쌓인다.

: 단, 한 번에 하나 씩 이다.

*정말 그렇게 해서 성공하고 싶은 것이 맞는지 확인을 해야 한다 누구랑? 나자신이랑.

*부자가 되고 싶은 사람들은 많지만, 부자가 되는 방법을 찾는 사람들은 정말 적다. 그리고 그 방법을 실행하는 사람들은 그 중에서도 엄청 적다.

"

나는 이미 평범한 사람이 아니다. 나도 할 수 있다!

대신 고민이 필요 없는 환경과 시스템을 만들자!

"

*독서모임의 의미

: 함께 하는 조원분들의 경험치를 레버리지 하는 것이다.

: 1권을 읽었지만 10번의 책을 읽고, 10명의 인생을 사는 것과 같다.

: 한권의 책을 가장 제대로 읽을 수 있는 방법.

: 투자자의 태도를 배울 수 있는 시간!

-- 열중을 하면서 점점 더 독서모임이 좋아지고 있습니다!^^

내 인생에 이런 귀중한 시간을 살고 있음에 감사합니다!

#열반스쿨중급반