[돈 버는 독서 모임 - 하모니햄] 월.부.은 - 독서후기

책 제목(책 제목 + 저자) : 월급쟁이 부자로 은퇴하라

저자 및 출판사 : 너나위 / RHK

읽은 날짜 :  2023/12/14 - 2024/01/05

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #자본주의    #투자기준    #잃지않는투자

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10/10점

1. 저자 및 도서 소개 

 : 너나위님은 평범한 가정의 가장으로 월급쟁이 직장인이였지만 가난한 비평가보다는 풍족한 실천가가 되기로 결심한 이후, 자본주의와 돈에 관한 공부를 100권이상의 책을 독서하며 그릇을 키우고 매일 현장답사를 통해 부동산 실전 투자자로 성장한 100억 자산가입니다. 같은 고민을 안고 살아갈 사람들에게 진심 어린 조언과 따뜻한 위로를 본 월부은 책 뿐만 아니라 유튜브 채널과 강연을 통해서 유용한 지식을 전달하며 몸소 기버천사로 활동중입니다.

월부은은 왜 투자를 해야 하는지 본래 물음으로 시작해, 돈이 돈을 버는 법에 대한 원리와 방법, 그리고 그 방법 중에서 '부동산으로 돈을 버는 법'을 좀 더 상세히 기술해 주고 있습니다. 사업가가 아닌 평범한 직장인이 어떻게 100억 자산가로 성장할 수 있었는지 그 노하우를 실제 경험담을 통해서 다루었으며 누구나 실천만 한다면 성과를 낼 수 있는 부동산 투자법, 잃지 않고 지켜 낼 수 있는 투자법을 알려줍니다.

2. 내용 및 줄거리

 :

<왜 투자를 해야 하는가>

📍 자본주의 사회에서 인플레이션은 필연이니 노후준비를 위해서는 투자가 필수적이다.

📍 이제는 현실을 직시하고 목표를 명확히 해서 실행하는 일이 내 몫이다.

<당신과 돈이 가야 할 방향>

📍 자본주의를 살아가는 우리는 '돈'에 대한 정의를 알고 있어야한다.

📍 돈은 버는 것보다 '쓰는 소비'가 더 중요하다.

📍 소득을 '소비 자산'을 사는 것보다 '생산 자산'을 사는 데 사용해야 한다.

📍 돈을 대하는 나의 방식이 4단계 -> 3단계 -> 1단계로 가야하고, 3단계가 브릿지 역할을 한다.

📍 직장인이 1단계 (시간과 무관하게 돈을 번다)까지 바로 갈 수 없음을 인지, 방법은 3단계 (직장인 투자자)를 거치는 것.

📍 투자 종류를 선택함에 있어서 '시간이 흘렀을 때 가격이나 가치가 더 오를 가능성이 있는 것에 돈을 투자해야 한다'

📍 부동산 투자의 단점은 소액투자가 불가능, 환금성이 떨어진다 라고 알고 있지만, 꼭 그렇지만은 않다는 걸 기억!

📍 부동산 투자의 최대 장점은 '레버리지'다. 자산의 규모를 키우기에 적합한 레버리지를 무이자로 활용할 수 있다는 강점 (feat. 전세 활용)

<평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과>

📍 전세투자는 전세 보증금을 레버리지하여 무이자로 돈을 빌려 자산을 사는 투자방식이다!

📍 투자자는 부동산의 매도/매수하는 매매 과정 뿐 아니라 '임대하는 과정에도 반드시 신경써야한다!'

📍 전세투자 성공의 핵심은 '저평가된 아파트를 찾는 것'이다!!

📍 경험이 쌓일수록 점점 더 좋은 투자가 가능! 경험->실력으로 전환되기 때문이다.

<성공투자를 위한 투자 지식>

📍 종자돈 마련법

- 종자돈 마련을 위한 2가지 방법 : 1) 지출을 아껴 알뜰하게 모으는 것, 2) 자산재배치를 통해 묶인 돈-> 일할 수 있는 상태로 만드는 것

- 가계부를 작성하여 지출의 특성을 파악하고 정리하자 : '고정비 vs 변동비' + '필요비 vs 불필요비'

- 불필요비 & 고정비 : 예를 들어 '보험료' / 디톡스 대상자

- 불필요비 & 변동비 : 여행경비, 소모품 구입비, 음료비, 약속이나 모임 회비 / 디톡스 대상자

- 소비 대상을 '소비자산 -> 생산자산' 으로 바꾸어라 : 감가상각 소모품 -> 입지 좋은 곳의 부동산

- 지출 대상 역시 '소비자산 -> 생산자산'으로 바꾸자 : 유행에 따른 의류 구매 등 -> 부동산 투자를 위한 강의 / 책 구매 등

- 준비가 되지 않은 상태에서의 '자본 재배치'는 위험할 수 있다. 잃지 않는 투자를 할 수 있는 실력을 갖추는 것이 '최우선' 되어야 한다.

📍 직장인에게 맞는 시세차익형 투자

- 월세투자 vs 전세투자 : 투자 효율성 측면에서 월급이 나오는 직장인에게는 '전세금을 레버리지로 활용하는 투자방식=전세투자'가 더 좋은 선택!

- 월세 수익보다는 장기적 관점으로 볼 때, 절대적인 자산 규모를 키우는 것이 현명한 방향이다.

📍 절대로 돈을 잃지 않는 투자법

- 워런버핏의 투자 원칙 : 첫째 '잃지 않는다', 둘째 '첫 번째 원칙을 지킨다'

- 시세차익형 투자는 정말 돈을 잃지 않는 것이 가장 중요하다.

- 투기 vs 투자 : 사는 순간 돈을 버는 것 (투자), 막연히 오를 것으로 생각하고 돈을 투입하는 것 (투기)

- 좋은 투자 : 현재 가치 대비 싼 것을 사서 '사는 순간 버는 것'이다.

- 저평가 여부를 알 수 있는 '안목'이 필요하다!

- 부동산의 '입지'를 판단하는 기준 : 직장, 교통, 정주 환경, 학군

- 전세가율을 활용하는 투자 법 : 아파트는 거주 기능을 수행하는 '필수재' 역할을 가지고 있어 하락장에서도 아파트에 거주할 수요는 여전하다 (전세 수요시장)

- '전세가'는 부동산의 매매가가 전세가 아래로 내려가는 것을 방어하는 '하방 지지선' 역할을 하게 된다

(=> 하락장에서 일반적인 경우 매매가가 전세가 수준까지 하락할 수 있다는 말과 같다)

- 수도권과 지방의 수요층이 다름을 이해해야 한다 : 지방 매매가가 주변 공급량에 더 크게 반응한다.

- 시세차익형 전세투자를 하는 경우 2가지 조건 충족여부 파악 필요!!

1) 여러 지역의 물건과 비교해 본 결과, 저평가된 물건이 확실한가?

2) 전세가율이 높아 투자금이 적게 들어가며, 건당 리스크는 작은 물건인가?

- 투자 경험 횟수가 많아질 수록 더 많은 수익을 안겨줄 '좋은 물건을 볼 수 있는 안목'이 더 좋아진다.

- 결국, 부동산 투자는 발로 하는 것!!! 아는 지역을 넓히고, 가격과 시세를 파악하며 가치 대비 싼 것을 찾아 투자 적기를 찾아 투자하는 것이 투자의 전부다!!

📍 용돈 몇 푼 벌것인가. 인생을 바꿀것인가?

- 용돈벌이 투자 vs 인생을 바꾸는 투자

- 용돈벌이 투자는 자산 규모를 키워 나가는것 보다는 '짧은 시간 안에 시세차익을 얻는게 목적'이므로 거래가 자주 발생. 단기 시세차익을 노리는 투자, 용돈 몇 푼 벌기 위한 방식의 투자는 인생을 바꾸기는 어렵다.

- 인생을 바꾸는 투자의 가장 큰 핵심은 '보유 자산을 키워 나가고, 매입한 부동산을 장기 보유하는 것'이 핵심!

- 인생을 바꾸는 투자 방식의 장점들

1) 수익실현을 뒤로 미뤄 불필요한 낭비를 막을 수 있다.

2) 수익의 크기는 자산의 크기와 비례! 자산 규모가 커질수록 수익 또한 커질 수 있다.

3) 거래 횟수가 줄어 그에 따른 각종 비용 절감!

- 가급적 팔지 않을 부동산을 매입하자! + 10년 뒤를 바라보는 장기적인 안목을 가지고 투자에 접근하자!

- 결국 부동산 투자는 '시간에 투자'하는 것과 같다!

<누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼 >

📍 확실한 투자 기준 세우기

- 확실한 나만의 '투자기준'을 세워라! 관문을 넘어갈 때마다 잠겨 있는 문을 여는 열쇠 같은 것!

- 투자기준을 제대로 세우기 위해선 직접 경험을 많이 해봐야 한다! 경험이 거듭될 수록 더 나은 투자를 할 수 있다.

- 아파트를 투자시 투자 기준 : 저평가 / 적은 투자금 / 감당 가능한 리스크 수준

- 투자 기준을 어느 하나라도 충족이 되지 않으면 일명 '촉'이 오는 곳이라고 해도 투자하지 않고, 반대로 촉이 오지 않지만 투자기준을 만족한다면 투자를 한다!

- 투자 흐름도 : 지역선정 -> 사전조사 -> 현장조사 -> 실전투자

📍 가격이 상승할 지역 선정하기

- 부동산 시장의 큰 움직임에 영향을 주는 것 : 수요와 공급

(나아가 부동산 시장의 가격 사이클이 생겨나는 요인들 중에 하나는 '사람들의 심리'가 있다)

- 부동산 시장의 상승장/보합장/하락장 등의 현상이 일어나는 이유는 '수요와 공급의 시차' 때문이다.

수요가 많을 때 '입주가 아닌 분양'을 한다. 이 시차가 수급 불균형과 가격의 등락을 일으키는 핵심 요인이 된다.

- '권역'이란? 수도권은 하나의 권역, 반면 지방의 경우는 대부분 시단위로 권역이 다르다!

- 임장지역 선정시, '시세현황표를 통해 적정물량의 공급인지, 전세가율이 높고 (70%이상), 가격이 저렴'하다면 임장을 간다. 입지와 가격을 파악해 두고 있으면 최적의 매수 타이밍을 잡을 수 있다.

- 아는 지역(앞마당)을 늘려갈수록 머릿속엔 투자 할 수 있는 후보지가 늘어나고 이것은 나의 소중한 자산이 될 것이다.

📍 현장조사를 통해서 가장 투자하기 좋은물건 - 아닌물건까지 물건의 '우위'를 가늠할 수 있어야 한다.

📍 수월한 임대조건 4가지를 기억하라! (가격, 집 상태, 입주 가능 시기, 사람)

<당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면>

📍 자본주의 시스템과 돈, 부동산을 두고 옳고 그름을 따지지 말고 '관찰하고, 이해하고, 활용해라'

📍 조급해 하지말고 '꾸준함을 가까이 해라'. 그릇을 키우는데 독서는 가장 쉬운 공부법!

📍 '함께 함의 가치를 안다면 멀리 갈 수 있다' 그리고 서로에게 도움이 되는 사람과 함께 해라.

📍 좋은 사람을 찾는 것보다 중요한 것은 '내가 바로 좋은 사람이 되는 것이다'

📍 모든 것을 다 가질 수 없고, 원하는 대로 할 수도 없으니 선택해서 집중하라

📍 가족이 최우선 순위임을 잊지 말라! 그 외의 사람들은 꼭 오랜 시간, 자주 함께 하지 못한다고 해서 인간관계가 멀어진다고 생각하지 말라. 만약, 그렇다면 그 사람들과의 관계는 거기까지만 가능했던 인간관계임을 인정하자.

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

 : 큰 목돈이 없는 일반적인 월급쟁이의 한 사람으로서 어떻게 하면 '목돈을 만들 수 있는 지 (종잣돈 만들기)'를 배울 수 있었고, 그렇게 모은 귀한 돈을 인플레이션에 묻히지 않고 시간과 함께 가치있는 자산으로 지켜가면서 불려 나갈 수 있는 '현실적 방법을 터득할 수 있게 해주는 점'에서 매우 유용한 도서였다.

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

 : 

📍 단기적 안목으로, '떨어지면 어쩌지 하는 두려움에 상승 곡선을 그리고 있는 자산을 빨리 현금화 하려고 집착'하지는 않았는지 복기가 필요하다. 결국 지켜내는 장기적 투자와 인생을 바꿀 투자 전략을 채택하려면 내가 현실적으로 할 수 있는 것들에 더욱 집중할 필요가 있겠다는 생각을 하게 되었다. 조급함을 멀리하고, 꾸준함을 가까이 하라는 너나위님의 말씀처럼 꾸준한 실행력을 장착해야겠다.

📍 나만의 투자 기준이 있는지 복기해 볼 필요가 있다. 부사님을 만났을 때, 이곳을 투자해야 할 것만 같은 조급함이 있다면 아직 내게는 투자 기준이 명확하게 박혀 있지 않은 것이 분명하다. 결국 부동산은 다른 재화와는 다르게 수요에 따라 적시에 공급을 빠르게 할 수 없는 재화임을 인지하고 수요와 공급의 시차로 인해 발생하는 현상에 대한 사람들의 심리를 이해하고, 주거라는 특수한 요인을 배제하지 않고 '사람들이 좋아하는 곳, 살고 싶은 곳'의 심리를 잘 이해한다면 시장을 이해하는 폭이 깊어 질 수 있겠다는 생각이 든다.

결국 이 모든 것을 잘 해내려면 '독/강/임/투' + 앞마당 늘리기' 명심하고 행동하자!!

당장 실천해 볼 것은 '시세트레킹'을 만들자! 멘토/튜터님들의 칼럼을 참고해서 효율적으로 관리해 나갈 시세트레킹을 만들어 봐야겠다!!

5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성해 주세요)

P 000 (전자책인 경우 전자책이라고 작성 부탁드립니다😊)

: Pg 334

책을 읽고 나서 조급함을 버려야 함을 잘 알겠고, 독강임투를 하면서 나만의 '타이밍'을 위해 꾸준하게 준비해야 함을 잘 이해하면서도 지금과 같은 하락장에 얼른 투자를 해야 할 것만 같은 생각이 자꾸 드는 것 같습니다.

이럴 때 '정공법'을 써야 하는 것을 머리로는 잘 알지만, 또 한편 다른 사람들은 이런 상황에 어떻게 마인드 컨트롤을 하시는지 방법을 알고 싶어 발제문으로 올립니다 :)

(처음이라 굉장히 발제문 발췌가 초보네요^^;; 양해 부탁드립니다^^;;)

연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?

 : 나는 부동산과 맞벌이한다 (저자 너바나)