[열반스쿨 중급반 31기 32조 PICA] 2강 강의 후기 - 임대의 A to Z, 임대 교과서

2주차 강의를 맡아주신 양파링님, 어디에서도 들을 수 없는 "임대"의 모든 것을 알려주셔서 감사합니다♡

소중한 교재는 두고두고 교과서처럼 복습하고 찾아보겠습니다!!

월부에서 여러 강의를 듣고 지역을 임장하고 공부하면서 투자원칙과 지역을 고르고 입지를 평가하는 방법들에 대해서는 계속해서 공부할 수 있었다.

그런데 월부에서 하는 투자라는게 매수만 하고 끝이 나는 시스템이 아니라, 그 이후의 임대까지 마쳐야 마무리되는 건데 매매를 해본적도 없거니와 당연히 그 이후의 단계는 더더욱 미지의 영역이라 걱정만 가득하고 무서웠다.(전세 못구할까봐 투자하지도 않았는데도 벌벌 떨고 있던 나란 ㅅ간,,,,)

그런 나에게 이번 강의는 정말 빛같은 강의였다.

물론 배운 내용을 직접 적용까지 해봐야 진정으로 내 것이 되겠지만 이 강의를 들으면서 모의 투자 시뮬레이션을 한 듯 하여 약간의 자신감이 생겼다.

Part1. 내 물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는 법

적정 전세가를 세팅하기 위해 살펴보아야 할 3가지에 대해서 알려주셨다. (아래의 세단계로 적정 전세가를 설정했으면 빠르고 안전하게 투자를 마무리하고 나오는 것이 point★)

1. ㄷㅈ
2. ㅅㅎㄱ
3. ㄱㄱ

첫번째 ㄷㅈ내의 전세가격들을 비교해보고 경쟁력있는 가격인지 체크해야한다.

시세트레킹을 하면서 실제로 전세 수가 많이 줄어들고 있다고 생각했는데 튜터님께서 현재 상황에 대해서 말씀해주셔서 시장분위기를 알 수 있었다.

두번째 ㅅㅎㄱ내 비교를 해봐야하는데 이때 역시 앞마당이 많아야하고, 지역에 대한 공부가 제대로 되어 있어야 비교평가를 잘 할 수 있겠다는 생각이 들었다.

세번째는 ㄱㄱ을 통한 최종 점검단계가 필요하다. 기존의 구축아파트와 신축의 전세가를 비교할 때 어떤 기준으로 봐야할지, 언제부터 신축아파트에 전세 수요가 유효하게 움직이는지 세세한 부분들까지 알려주셨다.

또 전세금 반환보증에 대해서 알게되었다.(알고나니 너무 필수적인 내용인데 이 강의를 듣기 전까지 이것도 모르고 있었다는 사실에 충격ㅠㅠ 얼마나 모르고 있는거니 나,,,)

특히 전세가율이 높은 지방에서는 이 전세금 보증보험가입이 많고 전세사기 이슈가 있는 요즘엔 더더욱 필수로 들고자 할텐데 가입범위(주택가격x담보인정비율(90%))에 대해서 이제라도 알았으니 다행이라는 생각이 든다.

그다음으로 임대기간을 설정할 때 체크해야 할 세가지 ㄱ,ㅅ,ㅍ!

도시 규모에 따라 입주물량이 미치는 영향력은 다를 수 있지만 아주 밀접한 관계가 있으므로 중요한 부분이다.

그리고 기회이자 리스크가 될 수 있는 숨은 공급물량을 찾는 방법도 알려주셨다.(양파링님의 꿀tip♥)

임대에 관련해서 할 수 있는 일이 많지는 않지만 그 중 임대만료일은 투자자가 어느정도 조절 가능한 영역이니 꼭 신경써서 리스크 관리를 해야한다.

마지막으로 임차인에 따른 대응전략을 알려주셨다.

시장분위기에 따라 임차인을 고를 수 있는 때도 있고 가리지 않고 받아야 하는 때도 있다.

시장판단을 빨리 하고 가장 좋은 시나리오(매매계약-전세계약-매매잔금(전세잔금+내투자금))로 투자를 마무리할 수 있도록 해야한다.

만약 전세를 제때 구하지 못하는 경우 이자부담에 공실관리비까지도 비용에 추가된다는 사실을 알게되었다.ㅠ

또 갱신요구권을 사용하고 사는 경우 3개월 전에만 통지하면 언제든지 나가도 된다는 사실도 몰랐는데... 이토록 중요한 사실을 지금이라도 알게 되어 참 다행이라고 생각한다.(진짜 아는것이 힘이다..)

따라서 전세낀 물건을 계약할 때 연장거주 의사를 확인한 후 새로운 계약으로 진행을 유도하는 게 투자자에게 유리한 경우가 있다.

이 외에도 임차인이 법인인 경우도 있을 수 있고 어떻게 대응하면 되는지에 대해서도 알려주셨다.

Part2. 사는 즉시 수익률 높이는 협상법

투자에서 가장 중요한 것은 '싸게' 사는 것이다.

싸게 산다는 것은 높은 전세가를 욕심내지 않게 만들어주고, 무엇보다도 투자 체력을 만들어 주기에 정말 중요하다.

물건을 싸게 사기 위해서는 협상을 해야하고, 협상을 할 때 매도자의 상황을 안다면 유리하게 매매가를 조절할 수 있다.

가격을 협상할 수 있는 여러 경우들과, 상황을 활용할 수 있는 경우들, 그리고 각각의 경우 어떤 협상 카드를 제시해야 하는지에 대해 알려주셨다.

추후에 투자를 진행할 때 이 부분을 반드시 참고하여 win-win하는 협상을 할 수 있으면 좋겠다.

Part3. 투자단계별 주의사항

첫번째 매수결정 단계에서는 권리상 하자를 체크해야한다.

이 때 등기부등본을 확인해야하고 소유자, 가압류가처분가등기, 근저당권, 열람일시, 페이지 이 5가지를 꼭 체크해야한다.

대부분의 집에 근저당권은 잡혀 있으며 잔금 시 말소 특약을 기재하고, 대출 상환 후에는 반드시 상환영수증을 확인해야한다.

두번째 매매계약 단계에서는 매매계약서를 작성하고 세번째 임대계약에서는 임대차계약서를 작성하게 된다.

이 모든게 사람이 하는 일이기 때문에 실수가 있을 수 있다.

잔금일, 임대기간, 특약 등 중요한 부분들을 꼼꼼하게 확인하고 마무리해야한다.

법적인 부분은 생소하고 몰라서 놓치는 부분들이 있을 수 있는데 이번 강의에서 알려주신 대로만 진행하면 큰 무리는 없을 거라는 생각이 들었다.

Part4. 임대리스크 줄이는 법

튜터님의 실제 사례를 가져와 어떻게 해야 임대리스크를 줄일 수 있는지 알려주셨다.

시기에 적합한 물건을 고르고, 임대 최고가를 고집하지 말고(너바나님의 조언), 분산투자하고, 임장 많이 가고, 무엇보다 싸게 사는 것이 중요하다.

Part5. 초보 투자자가 투자를 지속하는 법

의지력(약하디 약한)에 의존하지 말고 할 수 밖에 없는 시스템을 만들어야 한다.

지금 이순간에 해야할 것에 집중하고, 묵묵하게 시간을 채워내다보면 언젠간 보상이 찾아올 것이다.

핵심은 오랜 시간이다. 성공은 연속하여 쌓인다. 단, 한 번에 하나씩이다.

원씽