실전준비반 3주차 강의 후기 [실전준비반 52기 43조 4고싶으면 멈추지 말고 천천히 가3 철판볶음면]

1강. 손품과 발품을 투자로 연결 짓는 방법

강의 요약

발품(분위기) 만으로는 가치를 명확하게 알 수 없다. 손품(객관적 가치)도 중요하다. 즉, 손품+발품이 모두 중요하다. 특히! 지금과 같은 하락장에서는 가치와 가격이 섞여 있기에 손품과 발품을 통해 가치를 정확하게 파악 하는 것이 매우 중요하다. 가치를 정확하게 파악 하는 것이 향후 상승장에서 자산의 격차로 이어질 것이 명확하다~!

깨달은 점

임장, 현장의 중요성은 익히 알고 있었다. 하지만, 이번 강의에서 현장에서 볼 수 없는 것들을 손품을 통해 파악해야만 한다는 것을 알게 되었다.

적용할 점

결국은 임장보고서 작성과 앞마당을 늘리는 것 만이 답이라는 것을 알게 되었다. 현재 작성중인 연수구 임보를 마무리 짓고, 실제 투자 희망지역인 서울 임장과 임보 작성을 시작하겠다.

2강. 수도권 투자 지역 선정 방법

강의 요약

매매가가 잠깐의 반등일지, 상승장 초입일지 아무도 알 수 없다. 내가 할 수 있는 건 가치있는 지역에 적은 투자금으로 씨앗을 심어놓는 것. 수도권 가격의 흐름은 입지가 좋은 곳에서 안 좋은 곳으로 퍼져 나간다. 지방은 공급이 많은 것이 오히려 싸게 살 수 있는 기회가 될 수도 있다. 하지만, 분명한 리스크이기 때문에 투자 시에는 리스크에 대한 대비를 명확히 해야만 한다.

깨달은 점

상승장이 오면 좋은 곳이 먼저 오른다는 사실을 대략 알고는 있었다. 강의에서 실제 물건과 지역을 보여주시면서 상세히 설명해 주셔서 입지와 가티의 중요성을 더욱 깨달을 수 있었다.

적용할 점

나의 투자목표를 명확히 할 수 있는 시간이 되었다. 서울 내 상급지, 전세가율 70%이상, 20평대 조건을 갖춘 매물을 정리하고 앞마당으로 만들어 시세 트레킹을 하도록 하겠다.

3강. 수도권 투자할 물건 고르는 방법

강의 요약

입지가치는 직장 교통 학군 환경으로 평가하고, 공급은 리스크이자 기회가 된다. 생활권을 나눠보아야 하지만, 힘들다면 동으로 나누어서 동별 평단가 비교를 통해 순위를 매겨보면 된다. 저환수원리를 적용시켜 투자기준에 부합하는 매물들을 리스트업 하고, 우선순위가 높은 단지, 매물부터 매임을 가보아야 한다. 협상 과정에서 가격과 가치를 정확히 파악한다면, 돈도 더 줄 수 있다.

깨달은 점

매임 후 순위를 매기는 과정을 명확하게 알게 되었다. 아직 1호기를 하지 못해 가격이 전부인 줄 알았지만, 이번 강의를 통해 가격 외의 추가적인 고려요소를 알게 되었다.

적용할 점

매물임장시 가격과 더불어 알아가야 할 것들을 미리 정리하고, 이를 토대로 종합적 순위를 매겨보도록 하겠다.

4강 실전 사례를 통해 보는 전세 세팅 과정

강의 요약

전세 맞출 때는 내 것을 1순위로 만들어야 함! 각 기간별로 전세가 맞춰지지 않았을 때의 플랜을 매수 전에 미리 새워둬야만 한다. 최악의 상황에는 잔금을 치뤄야 하는 경우도 있다.

깨달은 점

단순히 싸게 사는 것 만 중요하다고 생각했었지만, 강의를 통해 리스크 관리와 전세 맞추기의 중요성을 깨닫게 되었다.

적용할 점

좋은 물건을 싸게 사는 것과 더불어, 계약전에 전세 내놓을 플랜도 완벽하게 새우고 리스크를 인지해야만 한다.

5강 자신만의 투자기준을 지키는 방법

강의 요약

계좌 주기 전에 세입자 정보를 확인해야 한다. 입주일자(보통 계약 후 1~2주 후 입주), 연령대, 가족구성을 확인하고 정리해 놓는 것이 향후 협상 과정에서 유리하게 작용될 수 있다. 투자자는 최악의 상황(잔금)을 대비해야 한다!!! 매수는 끝이 아닌 시작이다. 지나친 욕심을 조금 버리고 어깨에서 매도 하는 것도 고려해 보아야 한다. 지금도 가치 대비 가격이 섞여 있는 매물이 꽤 있다. 잘 찾아보면 좋은 물건을 고를 수 있다.

가격이 싸고, 투자기준에 들어오면 전수조사해서 투자해야 함. 가격이 싸도 전세가율이 낮아 투자금이 많이 들면 투자x, 기다린다.

깨달은 점

스트레스dsr과 잔금 마련 대출 등에 대해 무지했었는데, 감을 잡을 수 있는 계기가 되었다. 가치를 알고 투자기준을 지키는 투자를 하면, 언제 오를지는 몰라도, 매매가와 전세가가 떨어지는 상황에서도, 신념을 갖고 시장에서 살아남을 수 있다.

적용할 점

사실 매수 결정시 저환수 원리의 리스크관리 부분을 중요시 생각하지 않는 경우가 많다. 하지만, 투자자는 항상 최악의 상황에서 살아남아야 하기에 잔금마련 플랜도 미리 세우고 투자에 임하도록 하겠다.

6강 지방 지역 선정과 투자 사례

강의 요약

투자금이 적다면 지방을 먼저 봐야 한다. 결국은 서울로 올라 올 수 있어야 한다. 동별 위상을 정확하게 파악해야만 한다, 어렵다면 랜드마크 시세를 통해 입지별 위상을 파악할 수 있다. 도시규모, 기초정보 평형 가격, 년식과 입지대비 가격 정보 등을 종합적으로 비교해 1등을 뽑는 과정을 반복하여 실제 투자로 이어지게 해야 한다. +중소도시는 공급이 전세가 뿐만 아니라 매매가에도 영향을 끼친다

깨달은 점

지방의 입지 분석은 서울 수도권의 입지 분석과 명확한 차이가 존재한다. 입지와 교통 보다는 환경과 학군을 중심으로 입지평가를 진행해 보아야 겠다.

적용할 점

수도권 투자 만을 고려하고 있어 지방에는 큰 관심이 없었던 것이 사실이다. 하지만, 현재 기회는 지방에 있다는 것이 명확하기에 지방 앞마당 1~2개 정도는 만들어 보도록 하겠다.

7강 투자자로 성공하기 위한 시간 관리법

강의 요약

독서 강의 임장을 위한 덩어리 시간을 확보해야 한다. 이를 위해서는 할 수 없는 환경을 셋팅하는 것이 중요하다.

시간 확보: 투자를 위한 덩어리 시간 확보

우선 순위: 투자자로 성장하기 위해 집중해야 할 것(독/강/임/투)

환경 셋팅: 할 수 밖에 없는 환경 셋팅(커뮤니티, 동료)

깨달은 점

투자자로 성공 하기 위해서는 독서 강의 임장 투자라는 사이클이 반복되어야만 한다. 이것을 할 수 밖에 없는 환경으로 만드는 것이 강의와 조모임이다. 앞으로도 강의와 조모임을 통해 나를 할 수 밖에 없는 환경에 넣어야겠다.

적용할 점

최근 바쁘다는 핑계로 독서를 등한시 했었다. 한달에 한권이라는 독서 목표를 무슨 일이 있어도 지켜기 위해서는 나를 할 수 밖에 없는 환경에 미뤄 넣어야겠다. 다음 달에는 돈독모에 참여하여 독서에 집중할 수 있는 환경을 셋팅하겠다.