실전준비반 4강 강의 후기 [실전준비반 51기 43조 냐냐]

-임장갈 때 휴대폰 앱(호갱노노...) 몰입하지 말고 분위기 등 사람들이 좋아할 곳인지 아닌지 보고 느끼기

-가기전에 지도 외우고 머리에 넣고 가기

-길모를때만 카카오맵 보기

-임장 끝나고 임보작성시 지도 보면 이 아파트가 어떠했는지 떠올릴 수 있어야 한다.

-선생님이 알려준건 겸손하게 존중하며 배워야 한다"네 그렇게 하겠습니다"

-투자 할 수 있는 사람이 어떠한 사람인지 알고 거기서 내가 안되는 부분을 찾아서 변해야 한다.

1. 높은 이해도가 필요(무릎에 사서 어깨에 판다/ 잃지 않는 투자가 무엇인지? 설명할 수 있어야 한다
2. 확고한 기준과 행동이 있어야 한다:투자는 기계적인 행동이다 그래서 힘들다.
3. 종잣돈이 있어야한다: 종잣돈을 모으기 위해 내 소비력을 통제 할 수 있어야 한다.
4. 안정적 환경(회사, 가정):투자란 마음이 불편한 행위를 고집스럽게 계속하는 것인데 불안하면 잘 할 수 없다.

-투자: 돈이 나 대신 일하여 돈 버는 것

-싸게 사는 게 중요하다

-수도권(강남1시간:예,분당,구리): 사람들이 담보대출을 일으켜서라도 오랫동안 살고 싶은 곳을 사서 팔지 않고 오랫동안 보유

-비수도권:(예,의정부, 남양주, 서울 수락산):비싸게 판다.

<현재>

-수원 싸다: 그 돈 주고 그거 사냐와 별개 문제이다.

-은평구:저렴/동대구: 저렴했는데 지금은 좀 아니다/강서구:저렴/마포:비싸다

-수도권: 좋은 물건인데 싸다. 대단지인데 매물이 소화가 안돼서 물건 경쟁이 붙어서 저렴한거다. :실입주자에겐 너무 좋은 때다. 반면에 100-200세대는 비선호인데도 호가가 안 내려간다. 대단지와 다른 이유이다.

-동대문구 래미안크래시티와 라그란데가 12억까지 갔다. 근데 지금 크래시티10억/ 라그란데가 확장비 포함8.8이다. 그럼 라그란데 기존에 12억에 구입한 사람들은 너무 비싸게 샀다고 생각 한다.

-지방: 대부분 저렴하지만 일부는 글쎄~~

투자자는 무릎에 사야 한다. 그 동네 실거주자가 대출 일으켜서 오랫동안 가지고 있을 만큼 좋은 아파트만 구매 고민

-다른 아파트는 모두 다 내려서 무릎인데, 그 아파트는 여전히 허리다. 근데 갭이 작다고 안 내려간 아파트 사지마라. 떨어질때 안 떨어졌다는 건 더 이상 안 떨어지는 거고 그만큼 싸다는 거다. 소비자들이 그 아파트는 그 가격 이상으론 내려가기 힘들다라는 뜻 그런 건 투자 하면 안됨.

-강남 1시간 안에 모든 아파트를 다 살만하다고 할 수 없다.: 청계벽산은 많이 올랐으나 배정 초등하교 반수를 보면 사고 싶지 않다. 아이들이 없다. 나홀로 아파트, 즉 직주근접이라고 해도 과연 내가 거기서 애 키우고 살 수 있을지 봐야 한다. 대단지고 눈오면 아이들이 썰매타는 그런 동네가 좋은거다

-지방에는 나이드신분이 많다. 근데 대구 범어동에는 아이들이 매우 많다. 서울의 10년뒤는 대구와 부산 같을 것이다. 범어동 같은데를 오래 보유해야 한다. 아이들 많은곳, 엄마들이 살고 싶은곳

-서울아파트 3채만 갖고 있어도 20년은 편한다.

-대출일으키는 등 집을 산다는 건 리스크가 있다. 그러나 리스크가 있어도 잘 굴리면 좋은 거다. 리스크를 두려워 하지 말자

-아파트지인에서 시>구별로 평대별 평균 금액을 구한다. :시평균 이하의 물건은 사지 않는다

-지금은 매수하는 사람들이 큰소리 칠 수 있다. 9.3억을 8.5억에 네고 해서 사려는 시도도 가능하다.

*잃지 않는 투자란:

더 벌진 못해도

덜 위험한 것을 투자해서

목표를 이룰 때까지

투자시장에 살아남기 위한 선택을 하는 투자

*할 수 있는 것

-현재시장 저평가 판단

-투자 이후 시나리오 대비

*할 수 없는 것

-미래 시세 예측

-막연한 상승 혹은 하락기대

:: 미래 시세를 예측하기란 불가능하다. 차라리 아파트를 더 보라

::그리 유동성 공급 미분양으로 예측하지 말고 의사결정 하지 마라

공급량이 너무 많아서 더 떨어질 거 같다고 예상하는 거 대신 사람들의 소득기준에 비해 너무 저렴하다고 해서 살 수도 있다.

철저하게 가격으로 판단한다.

10년 투자하면 역전세는 15개월 일어난다.

전세가 1억 올리면 5000만 투자해야 한다. 5000만원 놔둬야 한다.

**** 투자 초반에는 재투자를 하지만, 투자한 아파트가 늘어나면 투자전에 일단 부채부터 없애라

부동산에서 돈을 벌었다 말하지 마라

상승장일때 사람들이 눈 돌아갈때 투자 하지마라 부채 없애라

수도권2014-2019 상승기초반 재투자, 그 이후엔 부채 없애라

남들이 부동산 상승기 계속 올라간다고 미쳐 있을때 부채 정리/ 이미 기존에 투자한 사람이 많이 있다.

그들은 나올 준비 한다.

싼게 오른다.

돈 못벌어도 된다. 길게 가야 한다.

역전세 났을 때 이 동네 사람들 여기 살고 싶어하는 사람많다. 싸게 샀다. 그럼 버텨야 한다.

저평가(가치대비 싸다)

절대적저평가: 시장 자체가 저렴한것 (어디를 사도 돈이 된다)->운과 용기

상대적저평가:이것보다 저게 더 싸다 상대적으로 평가 해야한다->실력

사회초년생으로 아파트가격을 보면 저렴한 시기에도 다 비싸 보인다.

** 절대적 저평가 시기에 상대적저평가 된 물건을 고를 줄 안다면 베스트

상대적 저평가를 알려면 프로가 돼야 하는데 프로는 이 단지의 조망이 어떻고 저렇고 줄줄 다 꿰고 있는 서울 아파트단지가 4000개 돼야 한다.

절대적 가치가 저렴 할 때 샀다면 역전세가 나는 상황에서도 이빨 딱 깨물고 버텨야 한다. 10년 투자 하면 역전세 기간이 꼭 있다는 걸 아는 투자적 관점이 있어야 한다. 이 시기 지나면 오른다.

전세갭: 매매-전세: 사람들이 그 집을 사고 싶은 욕구

전세갭이 크다는 것은 사람들이 영끌해서도 사고 싶다라는 뜻: 경제 호황기

전세갭이 작다는 것은 그 집은 거주는 하지만 보유 하고 싶은 마음이 없다라는 뜻: 경제 불황기

전세갭이 늘 큰곳은 = 지방의 복도식 아파트 구축이다

****집은 불황기(전세갭이 작을 때=전세가율 높다)에 사서 호황기(전세갭이 클때=전세가율 낮다)에 팔아야 한다.

*****전세가율은 단순이 내가 투자할 수 있는 가용범위를 의미하는 게 아니라 시장상태를 보여주는 것이다.

서울의 지금 전세가율이 50% 인데, 어떤 서울의 단지는 70%가 있다. 시장은 불황이 아닌데, 그 단지는 사람들이 사고 싶지 않다란 뜻이다.

즉, 가치는 높은데 전세가율이 높아졌을 때 기다렸다가 사는 거다.

** 네이버의 전세 시세를 믿지 마라 대신 '시세/실거래'에서 전세 제일 높게 나간 걸 확인

**PIR11 이하/전세가율65% 이상이면 절대적으로 저렴한 시장이다.

지금도 고점대비 25% 이상 빠진곳 중에 사람들이 좋아하는 단지 골라서 "부사님에게 1억 빼주세요" 하고 네고 치고 안돼면 말고 식으로 던져 봐라

-부산, 대구, 대전 대장아파트가격=마포 성동 광진 분당 구축 선호아파트 가격

-울산,광주 대장아파트 가격=성북 관악

-소도시 대장아파트 가격=마포 성동 방2개짜리

서울과 비교하며 저렴한지 아닌지 확인