안녕하세요? 끈투 징기스타입니다
오늘은 지난 주에 있었던 소중한 강사와의 만남 시간에 배운 내용을 복기해보고 생각을 정리해보고자 합니다.
#1 제주바다 튜터님, #2권유디 튜터님으로 나눠 적었습니다.
제바님 말씀을 가능한 다 그대로 옮겨적어 함께 하지 못한 조장님들과 조원동료분들께 도움이 되었으면 합니다.
[원문] + (징기생각)
Q. 공급이 많은 시기에 전세 만료 경우 어떻게 하면 좋을까요?
- 만기 6-7개월 전 재계약 또는 거주 의향을 물어보고, 나갈거면 미리 나가게 협의(사람 일이라 협의하기 나름)
(징기생각)
과거 0호기 관련 입대차2법 시행 이후 확바뀐 세입자가 기억이 납니다. 분명 매도될때까지만 계신다고 하셨는데, 그게 묵시적갱신으로 악용되어 결국 전...(이하생략) 제바님의 말씀은 당연히 새겨들어야 하고, 그때 깨달은 것은 항상 PLAN B가 있어야 한다는 것입니다. 법이 바뀌었는데도 불구하고, 단순히 미리 물어봐서 확답을 받았다는 것만으로 안심하다가 정말 큰 스텝이 꼬인 케이스였습니다. 미리 의향을 여쭤보되 반드시 PLAN B를 확보하여 발생하는 상황에 대응해야겠습니다.
Q. 채권양도 우편이 왔어요. 어떻게 할까요?
- 꼭 해당 은행 전화해 보세요(혹시 모르니). 보증보험 드는 경우가 많아 거의 100% 오는 우편입니다. 놀라지 않으셔도 됩니다.
(징기생각)
처음 알았습니다. 저런식으로 우편이 날라오는 군요. 과거 세입자가 나갈 때 부사님께서 은행으로부터 받은거 없냐고 몇번 되물으셨는데 그게 이거 같습니다. 경우에 따라 다른데, 주의해야할 때는 세입자가 보증보험 가입 여부에 따라 보증금 반환을 관련은 행에 해줘야 할 수도 있습니다. 주의주의!
Q. 울산 비교평가가 어렵습니다.
- 울산 내 비교평가가 원래 조금 어렵다. 대전도 싸서 비교하기 애매. 중소도시 전주, 청주(완전히 싼 느낌은 아닌 곳들) 앞마당 만들어 울산과 비교평가 추천. 울산은 특히 매주 시세트래킹 해야함.
- 맨날 보는 단지만 본다면(즉, 저평가 단지가 안보이면), 전수조사 강추
(징기생각)
이번 달 울산 남구를 돌았습니다. 제한된 시간 내 분임, 단임 그리고 매임을 해서 조금 아쉬운 부분은 있었고, 남구 외 중구나 기타 다른 구도 하나 더 봤으면 싶었습니다. 일단 남구 비교평가도 중요한데 제바님의 비교 대상이 상당히 인상적이었습니다. 사실 용맘튜터님으로부터 배우기로 광역시라고 무조건 광역시끼리만 비교하는게 아니라, 확실히 싼지 보는 방법 중 하나가 중소도시와 비교해보는 것인데, 이번에 그렇게 해보니 너무 강렬하게 저평가가 느껴지긴 했습니다. 아울러 울산의 전세가 긴박하게 사라지고 있음을 일부 피부로 느끼고 있었는데, 남구도 곧 큰 변화가 오지 않을까 싶었습니다. 다만 구축과 신축의 양극화부분은 다른 도시에서는 많이 느끼지 못한 특이한 부분이기도 했고요. 당장 2월부터 시세트래킹 하려고 합니다. 아 이번에 투자했어야 했는데 말이죠!
Q. 왜 구로 향동은 부천의 옥길처럼 개봉을 뛰어넘지 못하나요?(개봉한마을 6.3/4 VS 하버라인3단지 6.4/4.5억)
- 개봉한마을 승(굳이 2개 중 고른다면... 왜? 2억으로 동대문구, 성북에도 할 수 있는게 많다. 노원도 있고)
- 한마을 장기로가능(역세권, 초중고가 있어 선호도 좋다. 물론 학군 없다)
- 구로 구일섬도 초중고가 있어 선호도 좋다(중국 동포분들이 거기엔 적다) 다만 전세투자는 별로(실거주 오케이) 접근이 어렵긴 함. 택지처럼 모여있고 나름 역에 가까운 거리라 좋다. 구로에 이정도만한 곳이 별로 없다.
- 투자를 지금하니깐 5~10년 뒤 향동 연식이 별로. 왕십리 이정도 연식이면 굳. 왜? 여긴 2급지니깐. 그래서 지금 옥길은 별로.
- 평촌 인덕원 강남적급성 좋은데, 향동은 경기도 느낌. 오히려 광명이 더 낫다.
- 기본적으로 수도권은 서쪽보다 동쪽이 낫다. 차다리 하남이 낫다.
(징기생각)
구일섬, 향동, 개봉은 태어나서 처음 들었습니다. 이렇게 또 알아가니 재미있고 얼른 가보고 싶기도 하네요.
부천 옥길에 대해 100% 이해가 안갔었는데, 이번에 향동개념까지 나와서 신기했습니다. 선호도가 점점 입지에서 환경으로 변한다는 얘긴데요, 너무 구축인 1기 신도시가 예전만큼 선호도를 보여줄 것이냐 입니다. 일단 가기로 한 곳들부터 먼저 가긴 가야 하고요. 암튼 다음 임장지에서 이런 구축 중 서울이나 강남에 가까운 곳에 신규 택지가 있다면 잘 살펴보겠습니다. 그리고 빨리 동대문, 성북에 가야겠네요, 노원은 5급지인데 왜 말씀하셨을까.. 그때 물어봤어야 하는데 그냥 왔네요. 다음에 여쭤보겠습니다.
Q. 공급이 많은 곳 투자할 때 주의점?
- 20평 물건인데, 주변에 0평대 공급이 있다고 안심할 수 없음. 30평대 전세 가격 떨어지면, 20평대 수요 옮겨간다.
- 공급시기와 바로 맞물리면 어렵다. 비켜서 전세 맞추자
- 중소도시 구미 추천(포항김해도 싼데 공급이 있으니)
- 울산도 도시가 커서, 전세 빠지면 순식간임. 진짜 잘 봐야 하고 토요일에 몇십개가 빠져나간다. 중구 하나도 없다.
(징기생각)
전세의 평형별 이동은 지난 번 용맘튜터님께 배운 내용과도 연결점이 있다. 시장 하락기에는 구축의 전세 수요가 신축으로 뺏기는 현상이 나타나고 반대로 상승기에는 신축 수요가 구축수요로 반대로 넘어오는 경우도 있다. 평형도 마찬가지일텐데, 주변에 30평 공급이 많으면 결국 20평 수요가 30평으로 빠진다. 결국 수요와 공급에 의해 변화가 생기기 때문에 항상 어떻다라고 말하면 위험하다. 울산 전세 급변 가능성을 또 언급하셨다. 최임 냈다고 잊지말고 트래킹하자, 징기님
Q. 1호기가 잘 안보여요
- 다른 곳 앞마당 늘리시면서 반드시 기존 앞마당 트래킹 + 전수조사 강추
(징기생각) 지난 달 처음으로 수지를 전수조사했다. 확실히 안보던 단지도 체크하게 되니, 이 단지 뭐지? 하는 것도 보인다. 난 전수조사를 좀 늘릴 필요가 있다, 지금처럼 투자 환경이 계속 개선된다면 결국 나는 전수조사할 구가 계속 늘어나는 건가? 일단 몇개 더 해보고 고민하자, 미리 고민말고.
Q. 종잣돈 OO억(매년 OO천 저축 가능)한 경우 앞으로 방향
- 서울을 보되, 4급지만 보지말고 3,4급지 같이 봐라
- 그 안에서 비역세권 연식 좋은거 20/30평대 모두, 구축 30평인데 위치가 애매한거(매매가 눌린다 보통)
- OO억 만들어야 한다. 위치 애마한 애들 더 잘 깎인다. 3급지일수도 4급지일 수도 있다.
- 4급지만 보면 더 좋은 것을 못보니 3급지도 봐야 한다.
- 경기도도 보면서 하면 좋은데(평촌 연식 좋은 애들 등) 나중에 전세금 올라가면 기회를 준다.
- 평촌/구리/노원/광명/수지 다 같이 간다. 3기 신도시(28년~) 입주를 보면 입지독점성을 감안 우선순위를 보면 서울을 먼저 보는게 낫다.
- 성북/동대문구 보고 살 수 있는게 나오면 사도 된다. 혹 못만나면 계속 앞마당 늘리면서 찾으면 된다.
Q. 가치성장 투자는 매수 경험이 부족할텐데, 경험은 어케 쌓나요?
- 지금은 좋은거 안좋은거 가격 차이가 없는 시장. 나중에 이 아이들은 격차가 더 벌이질 거다.
- 그리고 지금 시기는 이 안에서 내 상황에 맞춰 작은거를 하는게 아니라, 좋은거를 해야함.
- 그럴 때 장점은, 전세가울 60-70% 넘어가는 시기에 전세금이 싹 다 튀어나올 가능성 높다. OO억 넣고 OO억 이상 나올 수도 있다(물론 갱신권으로 4년 뒤가 될 수도)
- 대신, 나중에 12년/13년이 60%였고, 15년~18년에는 전세가율 70-80%로 올라가듯 나중에 전세가율 상승할 때 챗수를 늘리면 된다.
- 지금은 챗수를 늘리는 시기가 아니다(늘리고 싶어도 못 늘린다)
- 지금 싸니깐 돈 넣고 기다리는거. 나중에 사면 비싸게 사지만 투자금이 덜 들 수 있다. 하지만 어차피 튀어 나올 돈이기에 미리 돈 넣고 기다리면 된다.
- 경험은 나중에 챗수 늘릴 때 하면된다. 지금은 아니다. 지금 서울에서는 돈들고 있는 것 중에 좋은거 사면 된다.
- 다니면서 가격 제시하고, 연락오면 가서 협의해보자.
- 물론 OO억으로 서울에 투자하고, 년 OO천/년 저축액으로 지방 투자를 해도 OK
- 일단 OO억으로 서울을 사고, OO년 모아서 OO억으로 서울 사는 것도 OK(OO년 뒤 1호기에서 몇천이 나올거니깐요)
Q. 1호기 하려는데, 지금 앞마당 매물을 털까요? 아님 앞마당을 늘릴까요?
- 둘다 하세요. 심지어 투자 전세 빼면서도 앞마당 늘릴 수있어요,. 전화임장, 시세트래킹은 아무데서나 할 수 있어요.
Q. 기타
- 서울 보라는 얘기는 변한게 아니라 시장이 변한거. 과거 제바님 때 너바나님이 지방을 보라는 것과 비슷한 맥락.
- 지금 많은 사람들이 지방 vs 서울 투자 헷갈리고 있어, 오히려 기회다.
- 종잣돈 범위로 지방 투자한다 해도, 서울도 꼭 봐야한다.
이상 개인 과외 같은 코칭을 받을 수 있어 정말 감사합니다.
돌이켜보면 지난 8월부터 매달 어떤 이유든 코칭을 받지 않은 달이 없습니다. 이번에 제바님께도 말씀드렸지만 매달 코칭을 받으면서 하나씩 허나씩 해결하면서 앞으로 나아갈 수 있는 것 같습니다. 이렇게 연속적으로 환경에 있을 수 있는 기회를 주셔 제 주의 모든 분께 감사합니다.
긴글 읽어주셔 감사합니다.
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