실전준비반 듣고, 이렇게 5천 깎아 1호기 했어요_복기글 2탄_메인코스 [징기스타]

실전투자경험
25.02.24

(카페버젼과 달리 닷컴에는 투자후 소감 느낀점을 적어봤습니다. 맨끝에)

안녕하시죠? 끈기 투자꾼 징기스타입니다. 좋은 소식이 있어 글을 적습니다. 저는 언제 이런 복기글을 올려보나 했는데 드디어 24년 말에 투자하고 이렇게 올리는군요.

월부에 들어온지 3년이 지났습니다. 그리고 제 손에 드디어 1호기를 등기가 있고요. 여기까지 오면서 0호기 매도 등 개인적으로 많은 에피소드들이 있었는데요, 이번 매수 관련 글이 제 개인 복기글이긴 하지만, 이 글을 읽으시는 분들께 도움이 될만한 부분이 무엇이 있을까(뭘 잘했나)그리고 "복기글"로서 징기스타는 이번 투자를 계기로 무엇을 개선하면 좋을까(뭘 못했나.. 이것도 도움이 되실거라 믿습니다) 고민하면서 이 글을 쓰려고 합니다.

몇일 전 이번 복기글에 앞서 소설형식으로 당시 상황을 글로 올렸습니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/11362700

정말 감사하게도 많은 분들로부터 좋은 반응을 받았습니다. 두서없이 쓴 글인데 감사했죠, 정말로요. 무엇보다 소중한 많은 동료분들을 댓글로 만날 수 있어 행복했습니다.

이번 복기글은 단순 소설형식을 떠나 제가 고민했던 점, 꼭 필요하다고 생각하는 점, 개선이 필요한 점 등에 대해 중점적으로 적었습니다. 제가 실전경험담의 많은 글로 간접경험을 통해 성장할 수 있었던 것처럼, 이번에 2탄 복기글을 읽으시는 분들 중 한명이라도 이 글을 읽고 도움이 된다면, 이 글은 충분한 의미가 있고, 저로서도 이렇게 글로 정리하여 남겨 놓는다는 것에도 적지 않은 의미가 있어, 한번 더 용기를 내서 또 글을 적게 되었습니다. 자, 시작해볼까요?

결국 "도데체 어떤 부분 덕분에, 징기스타는 매수할 수 있었을까?" 가 제일 관심 포인트라 판단됩니다. 요즘 같은 투자 황금기에는 일단 하는게 중요하니깐요. 3년 전 부동산에 대해 정말 아무것도 모르던 제가(심지어 시세 대비 1억 이상 싸게 내놓았다가 부사님께 혼났던..) 24년 10월, 서울 한복판에서 홀로(나름) 매수를 결정한 것입니다. 제가 1호기 복기글을 읽을 때 가장 궁금했던 점, 도데체 이 사람은 어케 1호기를 한거지? 무기가 뭐였지? 뭘 잘했지? 등등 이었거든요. 그래서 역지사지로, 이 글을 읽으시는 분들 중 적지 않은 분들이 도데체 이 인간이 어떻게 투자를 한거지?가 궁금하실 것 같았습니다. 물론 어디에 얼마에 매수했고, 투자금은 얼마인지도 궁금하시겠지만요(이건 공개적으로 적기는 조금 부담됩니다만 DM 주시면 말씀 드리겠습니다)

.........라고 처음에는 생각했습니다. 그러나 이번에 에피타이저로 올린 글이 어게글까지 올라가는 것을 보고 달린 댓글도 보니, 실제로 사람들은 "징기스타가 어떻게 5천을 깎은건지?"가 더 궁금했을 것 같다라는 생각이 들기 시작했습니다. 다른 얘기는 다른 글에도 많이 나오니깐요. 그래서 이 글을 적고 다시 읽고 적고 다시 읽으면서 조금씩 수정을 했는데, 그 중 가장 큰 변화는 이번 가격 네고에 대한 부분을 강조해야겠다고 마음 먹고 수정하기 시작했다는 점입니다. 그래서! 1번으로 가격 협의를 넣어서 복기했습니다. 목차 보시죠!

까지 총 3가지로 나눠 적었습니다. 조금 더 디테일하게 소제목도 먼저 적었습니다. 소제목을 보시면서 의미가 있는 부분만 따로 읽으셔도 좋을 듯 합니다.

좀 많네요.

하나하나 적어 보고자 합니다. 짤라서 안하고, 이번 2부에 다 적어냈습니다.

자, 출발!

(가격협의) 이게 제일 궁금하시죠?

자, 가격 협의 복기입니다. 5천을 깎았으니, 저도 사실 많이 놀랐습니다. 근데 복기해보니 이번에 많이 깎았지만, 그 배경은 반대로 저도 깎여본 적이 있기 때문이라 생각합니다. 내가 급해서 깎아준 적이 있다보니(자랑할 일은 아니지만..), 그래서 이번에 더욱 깎을 수 있다 생각했고, 한번 시도해볼 수 있었던 것 같습니다. 그리고 제가 직업상 매일 가격 협의를 해야하는 삶을 살아왔기에, 사실 가격협의는 숨쉬기 운동과 비슷한 상황이긴 합니다(물론 최고의 협상가는 아닙니다만, 중간 이상은 할 것 같습니다). 그래서 현장에서 떨리지만 하던대로 했고 운이 좋아 좋은 결과도 있지 않았을까 싶습니다. 하나하나 그날을 회고하면서 어떤 점이 유용하게 적용되었는지 적어보겠습니다(적고보니 또 많네요)

[출발선] 깎을 수 있는 물건과 못깎는 물건

어떤 물건이 깎을 수 있는 물건일까요? 매번 가격 협의를 해봐야 하나요? 사실 매번 물건 볼때마다 가격 협의를 할 수는 없습니다. 살 물건도 아닌데, 매수희망 가격을 제시할 수도 없고 그래서도 안되죠. 다만 매물임장을 하다보면 매도인이 팔고 싶어하는지, 또는 그냥 중간 가격으로 내놓았다가 싼 물건들이 빠지면서 단지 내 최저가가 되어 사실 급한 물건이 아닌지 구분이 가능하고 해야 합니다. 지역을 또는 단지 선호도가 헷갈려서 매물임장 하시는 경우는 이런 디테일까지 파고 들어가야하나 싶긴 한데, 저는 매물임장하면서 가장 중요한 것 중 하나가 가격 협의 가능성을 보는 것이라 생각합니다. 이걸 미리미리 해봐야지, 갑자기 하려면 멘붕이 오실 수도 있습니다. 살려고 마음 먹고 시도하면, 기존에 매물임장하면서 한번도 못해본 것을 해봐야하는 느낌이 드실 수도 있기 때문입니다. 몇차례 매수/매도를 하면서 느낀 것인데 저희가 임보를 쓰면서 일반적인 매물임장 후 매물표에서 비교평가하는 것들은 실제 현실과는 조금 다른 게임같은 비현실성이 조금 있습니다. 현장에서 물건을 만들다보면 기존 비교평가를 뒤엎는 상황이 자주 나오게 되는데요, 이번 매수가 그랬습니다.

시장에 따라 다르지만 지금 같은 하락장(특히 4급지 이하)에서는 물건을 만들어야 한다 생각합니다(뚜또님 특강 오프에서 배웠습니다. 감사합니다). 이를 위해서는 사실 제일 중요한 점은 만들 수 있는 물건을 찾아야 합니다. 보통 그걸 급매라고들 하고요. 급매도 네이버 부동산에 올라온 급매가 있고, 나온지 얼마 안되어 사장님들이 네이버에 올리기 전 급매들이 있고, 급매가 아닌데 급매로 만드는 경우도 있죠. 출생이 뭐든 급매로 만들어야 보통 강의에서 나오는 매수하면서 버는 투자가 될 수 있습니다. 안전마진이 확보가 되니깐요. 근데 그걸 어케 구분하냐? 결국은 매물 임장입니다. 네이버 호가로는 참 어렵죠. 하락장에서는 가장 신뢰할 수 없는 숫자가 네이버 호가이기도 합니다. 그래서 현장이 중요하다는 말이 나오게 됩니다. 가보지 않으면 알 수가 없는거죠, 이게 급매인지 아닌지.

이번 매수 때 이 물건이 깎일 물건인지 알았느냐? 그럴리가요. 절대 그럴리가 없죠. 다만 냄새가 나는데? 정도는 있었습니다. 혹시? 그런거죠. 볼려는 물건에 대해 부사님 입에서 뭔가 스토리가 나오기 시작하면, 뭔가 가능성이 있다 느낌이 옵니다. 그래서 결국 부동산은 사람이 하는 일이라는 생각이 정말 많이 듭니다. 부사님 입에서 스토리가 나오지 않으면, 아무 것도 시작될 수 없으니까요.

기억해주세요, 사면서 버실려면 급매를 찾아야 하고, 그러기 위해서는 부사님 입에서 스토리가 나와야 합니다.

[정보] 왜 파세요? 지피지기면 백전백승

이건 솔직히 강의에서도 자주 들으셨을 것입니다. 왜 파냐? 사실 매도인은 다 이유가 있다 생각합니다. 이유도 없이 물건을 내놓는 물건은 대부분 가격이 높게 형성되어 있기 때문에, 저희가 볼일이 없죠(비싸니깐!). 실제 저희가 관심을 가지고 보고 또는 여쭤보는 그 매물들 내놓은 매도인들은, 다 정말 100% 이유가 있습니다. 정확히 얘기하면, 왜 내놓았는지 모르는 저만 있을 뿐, 매도인도 알고 대부분 부사님들도 왜 매도하는지를 압니다. 이걸 알아내야하는 것이 매물임장의 중요한 미션이라 봅니다. 물론 매번 물어본다고 다 알려주는 것은 아니더라고요. 제가 매도자라도 조금만 생각하면 알려주지 않았을 것이고, 실제 저도 과거 몇차례 매도할 때 알려준 적 없습니다. 알려주면 바보죠, 급하다는 얘기를 매도인 스스로 하는 것이니까요. 물론 매도인 중 가끔 알려주시는 적도 많습니다. 그 말은 정말 급하다는 말씀이시죠. 근데 대부분 경우 매임 중 간접정보를 바탕으로 알아내거나 확인하는 수 밖에 없다 봅니다.

그럼 어떻게 할 수 있을까요? 다양한 질문으로 알아보는 방법이 있었습니다. 가장 편한 것은, 너나위님께서 예전 실준에서 알려주신 방법이 제일 무난하고 편하더라고요. 매물 임장후, 신발 신으면서 예고없이 던지는 한마디. "그래서 이사는 언제 쯤으로 보세요?" 이 말은 많은 것을 의미하더라고요. 쉽게 말해, 이사 날짜가 정해졌냐? 언제냐? 잔금은 언제로 해야하나? 정해진거냐?들과 유사한 질문을 던지는 효과가 있습니다. 답이 나오면 땡큐고 애매하게 답하시면 말하기 좀 그러신가보다고 보면 됩니다. 긍정 부정이든 뭐라 답하시는지 눈치를 보면 됩닏. 동시에 배웅해주시는 매도인/세입자 눈동자를 보면 가끔 느낌이 옵니다. 부사님과 눈빛 교환하시는 분들도 많고요. 그러면 뭐가 있는거죠. 또 자주 쓰는 방법 중에 인테리어가 괜찮은 편이면, "와 이렇게 인테 좋은 집은 처음 보네요. 잘 꾸미셨는데 이사가시기 아쉬우시겠어요. 어디 좋은데로 가시나봐요?" 이 질문도 자연스럽게 매도인이 이사날짜가 정해졌는지, 어디로 가는지, 왜 가는지를 알아보는 질문 중 하나입니다.

아이스 브레이킹은 다 아시죠? 매임 하면서 벽에 애들 상장 있으면 "아이가 엄청 공부를 잘하나봐요.. 우리 애들은 흑.. 비결이 뭐죠?" 등등 매도인이 세입자분이 기분 좋아할 만한 코멘트는 정말 가능한 계속 던져 주시면 좋습니다. 집을 여러번 보시다 보면 결국 코카콜라냐 코카콜라 제로냐, 스프라이트냐 정도 차이지, 구조적인 큰 차이는 없으니깐요. 중요한 하자만 확인하고, 어떤 사람이 사는지, 명품은 있는지 골프백은 있는지 등등 사람을 보되, 칭찬 코멘트를 자동으로 하시면 마지막에 나갈 때 질문했을 때 중요한 정보가 나올 확률이 높더라고요. 아무튼 저런 간접적인 방법을 써서라도 가능한 매도인/세입자가 왜 이사가는지를 잘 들어보시면 나중에 네고할 때 많은 도움이 됩니다.

제가 매수한 건은 정보 확보는 조금 쉬운 편이었습니다. 일단 공실이었어요. 사람들이 왠만하면 공실로 두지 않죠. 자기 자본이 들어가니까요. 그래서 이상하다 싶어, 등기를 보니 상속이었습니다. 근저당도 없고, 상속도 단독. 깔끔했습니다. 암튼 상속 물건이라고 등기에 다 나온 케이스였습니다. 이번에 겪어서 더 많이 알게 됐습니다만, 상속을 받는 경우 일단 매도인은 상황에 따라 거의 무한 이익인 상황입니다. 게다가 부모님으로부터 상속을 받는 경우 가끔 부모님께서 주택연금을 사용하신 경우가 많고 경우에 따라 상속받으신 분께서 주택연금을 다 상환하신 경우 즉 대출을 하신 경우가 있고, 제 케이스가 그랬습니다. 그러면 뭐다? 매달 이자가 나가고 계신거죠. 매도인은 상속 받아 무한 이익인데 이건 좋은데, 근데 매달 관리비 이자는 나가고, 보러오는 사람은 많은데 사겠다는 사람은 없고, 현금은 계속 써야하는데 시장 분위기 엉망이면.. 그러면 애타죠. 작년 이맘 때 저처럼요. 게다가 6개월 내 매도하지 못하는 경우 상속시점 가격과 매도가격차이에 대해 양도세도 추가되는 경우도 있고요(이런 내용 처음 들으시는 분들, 밑에 글들 참조하세요!)

https://cafe.naver.com/wecando7/11359160

상속세 개정법안 폐기, 현행 상속세 신고 절차, 방법, 상속 급매면 무조건 세금이 없나?

https://cafe.naver.com/wecando7/11347380

[유미어스] 상속물건 급매잡는 법

위에 두 글 모두 주옥같고 저도 많이 배웠습니다. 현재 상속세 개정안이 나왔지만 통과를 못해 앞으로 상황을 더 봐야겠고요

상속 물건은 하락장에서 급매로 나오는 경우가 많고, 실제 아직도 급매 물건을 보면 상속인 경우가 꽤 있습니다.여튼 왜 파세요를 전체 매임 과정에서 최대한 많이 깊숙하게 알아보는 편입니다. 특히 이번처럼 상황적으로 쉽게 만나기 어려운 아름다운 아이인 경우, 매임 때 최대한 왜 파는지랑 네고 포인트를 잡아내야 하기에 몰입해야할 필요가 있었다 사전에 판단되었습니다.

기억하세요, 정말 사려고 매임할 때는 물건에만 집중하시고, 왜 파는지를 최대한 알아보시면 협상카드로 많이 활용 가능합니다.

매도인은 왜 파는지 정말 100% 다 이유가 있습니다. 저만 모를 뿐.

정보) 얼마나 수익을 보셨을까?

이 경우도 강의에서 자주 나온 내용이긴 합니다. 등기를 뽑으면 처음엔 보기엔 어렵지만 보다보면 알게 됩니다. 위에도 밝혔지만 결국은 상대 매도인의 상황을 제가 많이 알면 알수록 협상카드가 많아집니다. 수억원짜리 집을 사면서, 게다가 가격 협의 단위가 적어도 백만원 또는 천만원 단위인데, 이정도는 당연히 해야한다고 보고, 저는 사실 이런 것들을 알아보는게 재미있습니다만, 아직 그 재미를 모르시는 분들은 꼭 해보시면서 재미를 찾아보셨으면 좋겠습니다.

제 케이스는 매도인분께서 이미 무한 수익 상태라, 가격 협의를 더 공격적으로 해야겠다고 판단이 되었습니다. 매수하실려는 집이 수익금이 얼마냐 매수 시점이 언제냐에 따라 비과세나 기타 세금 관계를 잘 살펴보시고 그걸 바탕으로 가격 협의를 들어가시면, 정말 유리한 게임이 될 수 있다 봅니다. 아, 물론 매물 보고 괜찮겠다 싶으면 부사님께 정중히 등기 뽑아달라, 부탁하셔도 되고요. 이 글이 등기를 어떻게 보는지, 어떻게 봐야 협상 카드를 뽑아내는지에 대한 글이 아니라, 이정도로만 적고, 밑에 글을 보시면서 네고 포인트를 뽑아내는 방법들을 스터디 해보셨으면 좋겠습니다. 생각보다 중요합니다.

등기 관련 밑에 연계된 칼럼 3개를 보면서 많이 배웠습니다. 참고하세요!

바쁘신 분은 이글만: https://cafe.naver.com/wecando7/4152278

사연 담긴 등기부등본을 협상에 적용하는 법(1편) [소라리브레]

기본도 궁금하시면: https://cafe.naver.com/wecando7/3859567

[천호두] 부동산 등기부등본, 뭘 봐야 할까요? (feat. 초보자를 위한 등기부등본 읽는 법 총 정리)

너바나님 글까지: https://cafe.naver.com/wecando7/411709

[너바나]계약전에 꼭 체크해야할 사항-등기부등본 체크

(정보) 내가 가진 카드는?

위에 정보들을 바탕으로 내가 가진 카드들을 미리 고민할 필요가 있습니다. 반드시요. 협상은 현장에서 즉흥적으로 해야할 때도 많지만, 미리 준비하고 가셔야 정말 유리합니다. 보통 상대는 미리 준비하지 않습니다. 왜 그렇잖아요, 세상에 저희처럼 열심히 사는 사람들은 그닥 많지 않습니다. 그래서 조금만 준비해도 저희 매수는 상당히 유리해집니다.

저는 이번 매수 관련 매임 전 준비를 통해,

- 매도인이 매달 수십~수백만원 이상 이자를 내고 있겠구나.

- 보는 사람은 많지만, 사는 사람은 없으니 애도 타겠고(마침 대출 규제 빵! 너무 좋다. 근데 내 매도는 어쩌지..)

- 이미 상속 받으시면서 수익은 엄청 나실테니, 몇백~몇천만원 가격 네고에 대해 큰 부담도 없으시겠군

- 5억 이상 구간에서만 세금을 내야하니 가격 저항감이 떨어지겠고(무슨 말인지 모르시겠으면 위에 글 3개 보세요!)

- 이러다 6개월 내 못 팔면 그것 또한 문제일테니 얼마나 속이 타겠어(위에 3개 글 중에 나와요!)

- 공실로 둔거 보니 무조건 파시겠다는 강력한 의지구나, 전세 놓으면 돈 부담이 없으실텐데 말이야

이런 것들을 유추해볼 수 있었고, 협상 카드로

- 혹, 돈이 급하면 중도금을 미리 or/and 많이 주면 깎아주지 않을까?

- 5천만원 깎아줘도 실제는 4천만원 느낌일 수도 있겠다..대충 5억 뺀 잔액의 세금 20%니깐 천만원이 8백만원 정도?

- 보통 대중은 전고에서 20~30% 빠진 금액을 저점이라고 보니깐, OO억을 심리적으로 마지노선이라 생각하겠지

- 22년말/23년초 가격은 얼마였지? OO구나 그럼 최대 이거 이하로만 받으면 난 안전할 수 있겠다.

- 처음 가격 협의 들어갔을 때 반응이 얼마로 카운터가 오냐에 따라 난 어떻게 반응할까? 시나리오별 대응 방향 고민!

이런 것들이 있었죠. 사실 워낙 변수가 많기 때문에 모든 카드를 미리 다 생각할 순 없었습니다. 다만 큰 줄기랑 방향을 잡고 가면 편했습니다. 미리 시뮬레이션 하면 도움이 많이 되고요.

저 같은 경우 다행히 상대가 워낙 급하신다는 신호를 많이 주셔서, 사실 네고가 시뮬대로 간 편이라 다행이었습니다. 물론 떨리지 않거나 아무렇지도 않았다는 것은 전혀 아닙니다. 완전 떨리고 긴장됐지만 완전 너무나도 진짜 재미있었습니다. 다양한 기술을 써볼 수 있었고, 무엇보다 대안이 있고 심리적으로 급하지 않다보니, 가격 협의에 있어 여유가 있었습니다(대안은 정말 정말 중요합니다)

[정보] 수리비

사실 이 부분은 위에 적은 것들에 비하면 조금 덜 중요한데 추임새 정도로 꼭 필요합니다. 근데, 너무 제가 몰랐더라고요. 필름이 그렇게 돈이 많이 드는지 몰랐습니다. 무식하게 게을렀죠. 그러면 뭐다? 몸이 고생합니다. 실제로는 돈을 더 쓰는 개념이고 그만큼 전 은퇴시기가 지연된다고 보기에 몸이 고생한다고 생각합니다. 이건 인테리어 칼럼을 적으면서 보충할 계획입니다(도데체 몇개를 더 써야하는지 모르겠지만...)

여튼 제가 너무 매물임장하면서 대충 봤더라고요. 경험이 없어 발생한 문제이기도 하고, 이걸 간접경험이라도 했었으면 좀 상황이 좋았을텐데 제가 너무 안일했습니다. 부사님 말을 너무 신뢰한 편이기도 하고요.

보통 부사님들께 "이거 전세 1등으로 빼려면 수리비 얼마나 들거 같아요?" 질문 해보면 크게 알려주시죠. 실제 인테를 해보니, 월부식으로 가성비 인테보다 약 25% 정도는 더 부르시는 경향이 있습니다. 사실 그렇게 답해주시면, 네고할 때는 더욱 도움이 되죠. 부사님이 올수리 기준 3천든다고 했으니, 매도인한테 3천 깎아달라고 해야죠, 수리를 해야하니깐요. 결국 나중에는 3천 수리비 나오는데 내가 아는 곳 통해 잘해줄께 그럼 수리비 2천으로 가능하니, 천만원 아꼈다 보고 그러니 이 가격으로 하자 등 역공이 들어오기도 합니다. 조심하세요.

여튼 수리비는 이번에 제가 놓친 부분이긴 한데, 정확히 알고 가시면 네고할 때 반드시 협상카드가 됩니다. 꼭 제가 올리는 인테리어 글 보시고, 찐 수리비가 얼마인지 알고 매물임장 가세요.(부탁입니다)

기억하세요, 수리비는 나만 모른다는 것을...

[심리] 결국 가격협의는 심리 싸움. 누가 더 급한가? 여유로운자가 이긴다.

이 부분은 직업 환경에서 많이 배운 부분이기도 합니다. 협상은 결국 누가 더 급한가를 숨기다가 조금씩 쨉을 날리면서 보여주거나 들키는 게임 같아요. 그런 의미에서 저희 월부인은 여유럽지 않다 해도 항상 여유롭다고 생각해야합니다. 실제로 여유롭다면 더 좋고요. 돈이든, 시간이든, 매물 후보든 뭐든 여유를 가지고 협의하면 유리해집니다. 여유가 없는 쪽은 결국 여유있는 사람의 제스처에 애가 타게 되거든요.

(일찍가기) 그래서 일단 부동산에 일찍 갔습니다. 에피타이저에도 적었다시피, 이 매물이 진짜 신경이 많이 쓰였습니다. 이미 쌌거든요. 이 매물을 보지 않는 이상 다른 매물에 대해 의사결정을 절대 할 수 없을 정도였습니다. 좀 이상했어요. 그래서 무의식적으로 이 물건이 1호기인가 싶었나 봅니다. 보통 제가 일찍 가는 경우가 그닥 많지 않은데, 이번에는 30분 일찍 가서 옆에 있는 무인카페에서 시나리오별 협상 방향에 대해서 고민까지 하고 있었습니다(잘했다 징기야) 일단 시작부터 여유롭죠. 마음이 편합니다. 협상에서 밀리기 쉽지 않죠. 게다가 이번 매수 때는 그 뒤에 다른 매물 입장을 잡지 않았습니다. 뒤에 일정이 있으면 심리적으로 무의식적으로 쫓기니깐요. 협상 중에 뒷타임을 미루기도 그렇고요. 암튼 무의식에게 넌 시간이 많다는 메세지를 지속적을 드렸습니다.

(돈) 당연하지만 미리 가계약금 송금 준비를 다 하고 갔습니다 OTP든 송금한도든 미리 다 테스트 했죠. 여차하면 송금할 수 있도록. 현장에서 이게 막히면 좀 민망하기도 하고 추가 협의도 어렵겠다 싶었습니다. 종잣돈 여유는 말할 것도 없고요. 전 사실, 대출도 어느정도 알아보고 갔습니다. 총알이 얼마인지도 정확히 알아야 하니깐요. 경우에 따라 잔금을 미리 할 수도 있고 무슨일이 어떻게 생길지 모르니까요. 그래서 이자율에 따라 1,2,3번 순서로 돈을 빌리고 얼만큼 가용가능하다가 구글 시트에 적혀 있었습니다. 이게 또 나름 여유를 줍니다. 나 돈있잖아. 안되면 잔금치지 모. 뭐 이런거죠. 알다시피 저희는 상당히 고민하고 의사결정하는 것 같지만 대부분 무의식이 결정합니다. 무의식 자아에게 내가 여유롭다는 것을 계속 주입시켜줘야 합니다. 셀프 갈스라이팅이기도 하죠. 여유가 없다면 여유로운 줄 세뇌당한 무의식과 함께 가격 협의를 시작해주세요. 그래야 밀리지 않습니다. 심리에서 밀리면 협상에서 밀릴 수 밖에 없습니다.

(대안) 사실 대안 만큼 가격 협의 있어 안정감을 주는 것은 없다고 생각합니다. 일찍 가도, 돈이 충분해도, 대안이 없으면 해당 물건에 마음이 쏠리게 되어 있습니다. 물론 아닌 분도 계시겠지만 대부분, 이 물건 날라가면 안된다는 생각에, 일단 가격 협의도 세게 해야하는 상황인데 쫄아서 못하게 되고, 상대가 뭐라 나오든 심리적으로 밀리면서 끌려가게 됩니다. 제 3자로서 회사일 한다고 생각하고 해야 그나마 낫습니다(아, 그렇다고 회사일을 아무렇게나 한다는 의미는 아닙니다만.. 무슨 말인지 아시죠?ㅎㅎ) 이런 와중에 대안이 있으면 정말 심적으로 덜 불편합니다. 안되면 다음 물건 사러 가면 되니까요. 이 부분은 에피타이저 글에도 잘 녹여져 있기에 더 안적겠습니다. 대안을 2개 정도 만들면 제일 편하고, 최소 1개라도 있으면 충분합니다. 그냥 가상의 대안은 사실 무의식에게 도움을 줄 수 없습니다. 정말 정말 대안이 꼭 있으셨으면 좋겠습니다. 그래야 심리에서 밀리지 않습니다. 그래야 5천 깎아달라는 말이 쉽게 나옵니다. 대안이 없으면 물건 날아갈까봐 5천은 커녕 천만원도 겨우 말하는 저를 발견하게 됩니다.

[심리] 상대에게 선택권을 주자

이 부분도 사실 별거 아니지만 중요합니다. 쉽게 말해 가격 협의 중 매도인의 카운터 가격을 그냥 받아들이지 마세요. 그냥 받아들이면, 매도인은 고민을 하기 시작하게됩니다. "너무 싸게 팔았나?" 이런 생각이 자동으로 듭니다. 불행하게 되는거죠. 이러면 뒤에 가격 외 추가적인 네고(잔금, 수리 등등)에 있어 불편한 상황이 올 수 있습니다. 항상 상대에게 최종 선택을 하게 해주세요. 매도인의 카운터로 제시한 가격이 정말 마음에 들더라도 조금만 더 부탁을 해보세요. 또는 조금만 더 부탁을 하되 부러질거 같으면 한번 여쭤만 보고 정 안되면 제시하신 가격을 하겠다는 식으로 말하면서 추가 가격 협의를 최소한 예의상 제시해보실 것을 권장합니다. 가격 협의 없이 산다? 이건 쉽게 말하면 매도 호가에 물건 사는 것과 같은 개념입니다. 매도인은 자동으로 생각이 듭니다. "너무 싸게 내놨나?" 잘못하면 계좌가 안나오고 매도인이 갑자기 물건 거둬 들이게 됩니다. 그러기 위해서 항상 상대가 결정권을 가지고 있다는 느낌을 주시면 가격 협의 및 추가 네고가 조금 더 편합니다. 물론 이도 시장 상황에 따라 다르겠죠. 가격이 오르고 있는데 네고를 너무 심하게 하면 물건을 놓치게 되니까요. 아시다시피 수백만원 가격 협의보다 일단 사야하는 시장이 올 수도 있는데 그 때는 가격 협의가 중요한게 아니라 사는게 중요하다 보니 선택권을 굳이 줄려고 노력하지 않으셔도 충분합니다.

이번 매수에서 저는 끝까지 가격 결정권을 매도인에게 드렸습니다. 마지막에 5백만원 올려드린 것도 그 배경이었죠. 제가 너무 제 가격만 고수하면, 매도인은 이번 협상에서 졌다는 생각을 하게 됩니다. 그러면 안되죠. 저희 아직 중도금 금액, 날짜, 잔금, 수리 등 할게 너무 많거든요. 매도인이 신나게 매도를 해야 뒷단에 저희도 편합니다.

기억해주세요. 상대가 결정한 것처럼 느끼게 해주면 모두가 행복합니다

자, 이제부터 잔기술 들입니다. 엄청 중요한 것들은 아니지만, 이번 매수 때 자주 사용했고 실제로 잘 적용이 되어 적어 보고자 합니다

[잔기술] 앉았다 일어났다 앉기

이제부터 잔기술들입니다. 분위기 보면서 해야하긴 하는데, 그래도 된다 싶으면 해보세요. 가격 제시하면서 잘 안 따라오는 분위기면 다른 단지랑 해봐야겠다 등등 외치면서 일어나 주세요. 이건 살짝 상대가 애탈 때 해야합니다. 상대가 관심이 없는데, 자리를 뜨려고 하면 안녕히 가세요가 나오고 제가 오히려 가격에 대해 다시 고민해서 매수 희망가를 말씀드려야 합니다. 공이 넘어가야 하는데 저한테 있는 것이죠. "에이 사장님 이런 식이면 못할거 같아요. 다음에 다시 올께요", "사장님 저도 고민하고 말씀 드리는 거에요. 근데 정 매도인이랑 협의가 안되시면 어쩔 수 없죠"

이번 매수에서 이 기술을 한번 썼었습니다, 이 기술을 썼을 때 꼭 성공해야 하나가 중요한 것은 아닙니다 성공하면 좋죠, 다만 성공하지 못했더라도 그 기술을 쓸때 부사님의 표정 변화 및 움직임을 잘 관찰하시면 부사님이 어느정도 적극성을 보이는지, 제가 제시한 가격이 현실성이 있는 것인지 없는것인지 다양한 부분에 대해서 간적접인 신호들을 확보할 수 있습니다. 에피타이저 에도 적었지만, 제가 협상 중 일어나니깐 부사님이 아주 적극적으로 말리시는 것을 보셨을 것입니다. 이는 부사님이 급한 것일 수도 있지만, 부사님도 얼마면 사겠다라는 제 말을 들어보고 이게 될 것 같으니 일어나는 저를 잡는 것일 수도 있다 판단되기도 하고 실제 그랬습니다. 일어나는 기술 쓰는 저를 잡으시길래, "아 이게 가격 협의가 잘 될 수도 있겠구나" 생각이 들었죠.

[잔기술] 스토리텔링

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이건 부사님을 제편으로 만드는 기술 중 하나입니다. 이번에도 그랬고 항상 매물임장하면서 저만의 스토리를 만들곤 합니다. 그냥 돈있어요 싼거 사고 싶어요라고 말하면, 솔직히 말해 부사님 무의식에 제 목소리가 닿지 않게 됩니다. 부사님도 사람이잖아요. 사람은 마음이 움직여야 몸이 움직입니다. 물론 부사님도 성공하면 수수료 받고 하는 일이죠. 하지만 솔직히 모든 매물 임장이 계약으로 이어지는 것도 아니잖아요. 저희가 얼마나 자주 갑니까. 부사님도 손님 모시고 얘기해보고 집 보여드리고 질문 받아보면 느낌이 오신다고 합니다. 왜 안오겠어요, 안오면 그게 더 이상하죠. 저희도 전임하면서 부사님들 필터링 하잖아요. 똑같습니다. 부사님께 제가 사러 왔다는 것을 강하게 알려드려야 합니다. 그러기 위해서는 스토리텔링이 아주 효과적이었습니다.

주로 자주 쓰는 방법은 좋은 스토리보다는 조금은 안 좋은 스토리가 더 효과적이었습니다. 매도하면서 돈 벌었다는 이야기보다는, 손해 본 이야기에 부사님이 더 공감하시는 경우가 많았고, 여기에 이거 때문에 배우자랑 자주 싸웠다 이런 말도 부사님들 좋아하세요. 들으시면서 훈수도 조언도 하시죠, 보통. "그래 보통 와이프 말 들어야 해요. 우리 여자들은 촉이 있거든", "아이고, 그 때 바로 샀어야지. 매도하고 바로 사야해, 왜 와이프 말 안 들었어요, 꼭 남자들이 이런다니깐.." 등등.. 그래서 너무 힘들다, 이번에 꼭 잘 사야한다 안그러면 배우자한테 평생 잡혀살거 같다 등등등등 입을 잘 터셔야 합니다. 스토리텔링이 전달이 되야 부사님이 저희를 기억하시게 되고, 안쓰러우니 하나라도 더 챙겨주시려고 하게 되죠. 그냥 저 싼거 사러 왔어요! 하면 잘오셨어요 조심히 가세요! 가 되 나와버립니다.

이번 매수에서도 중간 가격 협의에서도 중도금 협의할 때도 저는 수많은 스토리가 나왔습니다. 여기 다 적을 순 없죠ㅎㅎ 하나 꿀팁은 스토리텔링도 너무 100% 허구로 만들면 전 어렵더라고요. 어느정도 팩트를 베이스로 스토리를 만들면 기억도 잘나고 매번 설정을 다시 기억할 필요도 없고 유용했습니다.

[잔기술] 충격요법

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이건 책에도 많이 나와 있는 것 같습니다. 아시는 분도 많으시고요. 그래도 한분에게라도 도움이 될 수 있다 생각하여 적습니다.

제발! 가격 협의할 때 처음부터 정말 찐으로 원하시는 가격을 제시하지 말아주세요!!

그러면 그 가격부터 시작해서 결국은 원하는 가격을 절대 100% 만들 수가 없습니다. 이것도 심리입니다. 5천만원 깎아달라고 했다가 3천만원만 깎아주면 하겠다고 해야 3천이 나오지, 처음부터 3천만원 깎아달라고 하시면 결국은 2천만원 깎는 수준에 도착하시게 됩니다. 사람은 다 똑 같더라구요. 처음에 충격을 받아면, 그 뒤에 조금만 줄여줘도 긍정적인 반응이 생기기 마련입니다. "와, 5천에서 많이 줄였다 그래도" 모 이런 생각이 무의식에 박히는 거죠. 물론 그렇다고 1억을 깎아달라고 말하는건 상황에 따라 다르겠지만 대부분 안되죠. 그 선이 있기 마련입니다. 그 선을 찾아야 하고요, 매물임장 하면서요. 중간 중간 한두마디 던져 보면서 어케 부사님이 반응하는지 보시면 대략 느낌이 옵니다. 아 이게 급한 물건이구나, 아니구나 부터 천만원은 얘기해볼만 하네, 2천만원도 된다고? 3천만원은 조금 저항감이 있겠구나. 이런 걸 대화하시면서 확인하실 수 있습니다

이번 매수에서 쓴 방법 중 하나로 가장 보편적으로 기본기는 "수리비"죠. "사장님 이거 수리비 얼마정도 보면 될까요?" 이렇게 물어보면 그게 얼마든 뭐라 말씀을 하실 겁니다, 저 같은 경우는 (이번 매수의 실수 중 하나이긴 합니다만) 사장님께서 대략 천만원이면 다 한다 그러셨거든요. 그러면 다음 연속기로 "천만원 드는군요(앵무새화법으로 각인), 그러면 사장님께서 수리비 정도 천만원 깎아주시는거죠? 저 힘들어요 도와주세요" 등 유사하게 던지면서 반응을 봤더랬습니다. "아니 무슨 소리야, 이거 완전 급매야.. 더 깎는건 말도 안돼" 또는 "아이고 사장님, 천만원이면 되겠습니까, 얼마면 사실지 말씀만 해주세요 제가 매도인이랑 잘 좀 얘기해볼께요" 등등 물론 예시가 완전 반대이지만 부사님들도 보통 섣불리 답하시지 않더라고요(물론 아닌 경우도 있습니다. 너무 일 잘하시는 분들은 그냥 다 된다고 얘기를 하시기도 합니다..... 조심 필요;;;) 저 같은 경우, 저 말에 부사님이 별로 거부감이 없으셨어요. 그래서, 아 이게 좀 깎일 물건이 맞구나. 사무실 가서 좀 쎄게 네고해도 되겠다는 느낌이 온것도 사실입니다. 걷는 중간중간, 엘베에서, 계속 물어보시면 좋습니다. 요즘 거래는 어땠냐, 이 물건 나온지는 얼만 된거냐, 손님이 붙었냐(가격 네고를 했냐는 질문), 실거래가 이건 원래 얼마짜리였냐부터 계속 정보 수집을 하는거죠. 이게 수학처럼 1,2,3번 정보가 있으나 2천이다라고 정해지는 것은 아닙니다(전 이런게 너무 좋더라고욯ㅎㅎㅎ) 그러나 계속 정보를 수집하다보면(부사님 표정도 잘 보시구요) 감이 오곤 합니다(매번은 아니지만요)

그래서 사무실에 가서 5천부터 시작한 배경은, 솔직히 3천에서 만나려고 했습니다. 위에 적은대로요. 근데 부사님이 2천을 처음부터 깎아오시는거에요. 오? 반응이 나쁘지 않은데? 그리고 부사님이 굉장히 애타하시더라고요. 그러면서 종합적으로 느낌이, "와 이거 더 깎이겠다. 3천이 아니라 더 쎄게 나가보자. 게다가 나한테는 "대안"도 있으니까" 그 다음은 버티기 기술을 써봤습니다. 직업적으로도 네고를 많이 해야한다고 말씀드리 것처럼, 가격 협의를 하다보면 완전 우위에 있다는 느낌이 올때가 있습니다. 쉽게 말해 예의상 깎아주면 사겠네 하는 느낌이 올 때가 있죠. 하루 이틀 본 고객도 아닌데, 처음 제시한 가격을 똥고집으로 버티면 친구가 기분 나빠 합니다. 위에 적었다시피 상대방이 결정하게 만들어야 하니깐요. 매수도 마찬가지죠. 버티기가 가능하다 싶으면 무한 버티기로 가면 됩니다. 되는게 아니라 해야죠. 그래야 찐으로 매도인의 본심이 나옵니다. 처음부터 2천 깎아주는 건 사실 자기가 급하다는 얘기를 하는 꼴입니다. 상속/무한이익/이자 등등 매도자는 처음부터 냄새를 주셨고, 네고 협의 과정에서도 "나 급해요"를 이실직고 하셨습니다.

솔직히, 2천 듣는 순간 이 게임은 제 게임으로 넘어왔었습니다.

[잔기술] 제3자 + 밖에서 전화하기

잔기술 중 2번째로 유명한 것이죠. 바로 제3자. 이건 강의에서도 자주 나오는 편이긴 합니다. 남편이 어쨌니, 엄마가 어쨌니, 아빠가 어쨌니, 와이프가 어쨌니 하면서 말하는거죠. 저는 최종 결정권이 없어요, 도와주세요 등등 아주 자주 쉽게 쓰는 기술이긴 합니다. 이걸 쓰면 제가 하는 말의 신뢰도르 낮추게 되는 것이긴 한데 그래도 가장 핵심은 부사님이 저를 설득해도 게임이 끝나지 않는다는 것과 제가 바로바로 뭐라 답할 필요가 없어진다는 장점이 있습니다. 제가 결정을 못하는데 부사님이 저를 암만 설득한들, 제 입에서 나오는 말은 그럼 바로 와이프한테 물어볼께요, 잠시만요 그러면서 밖에서 전화를 하시거나 하시는 척 하면서 생각을 정리하시면 됩니다. 월부인이라면, 과거 실전반 조장님이나 아시는 월부친구 중 좀 한다는 분에게 전화하거나 연이 다으시면 튜터님께 질문도 가능하겠죠.

저는 이번 매수에서 와이프가 등장했습니다. 매수 희망 가격을 못 높인다는 이유도 와이프였고, 겨우 5백을 올리는 것도 와이프한테 얘기하면 큰일나는데라고 말하면서 여지도 남겼죠. 그러면 안되지만 저는 최악의 경우 와이프가 5백 안된데요라고 말하려고, 즉 도망갈 길을 만들어 놓은 것이기도 합니다(혹시 모르잖아요. 아쉬운 소리 죄송하다고 할때 뭐라도 명분이 필요합니다 보통)

여기서 중요한 부분은 너무 결정권이 나한테 없다는 식으로만 말하면 역효과가 나기도 한다는 점입니다. 잘못하면 부사님이 저랑 얘기하는게 의미가 없다 생각이 드실 수도 있습니다. 그러면 안되죠. 비슷한 반응으로, "여기 안계신 분 의견은 빼고 얘기해요 우리" 이런 식으로 부사님이 핵심을 파고 드실 때도 있습니다. 적당히 제가 대부분 결정할 수 있다는 느낌을 계속 드리면서(아니 그래도 제가 한다 결정하면 하긴 하는거죠. 어떻게 매번 와이프 말만 듣나요, 사장님. 대부분 결정은 제가 합니다, 사장님" 등등 이런 멘트 던지면서 상황을 보시면 됩니다.

[잔기술] 감정에 호소

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이건 제가 극F라 자주 쓰는 것 같긴 한데, 사장님을 제편으로 만드는 방법 중 하나이긴 합니다. 스토리 텔링도 했겠다. 제 3자로부터 받는 압박감 서운함도 얘기했겠다, 이 정도에서 추가로 작년 매도하면서 손해를 너무 많이 봐서 힘들다.. 해외 다녀오니 친구들은 부동산으로 돈을 많이 벌어서 솔직히 심적으로 너무 힘들었다, 이번에 꼭 잘 사야한다, 오늘도 부동산 때문에 이혼할 뻔 했다 등등등 심적으로 힘들었을 법한 얘기를 쏟아내시면, 부사님들 중 F이신 분들은 공감해주시는 분들이 계십니다. 꼭 이렇게 해야하냐고요? 꼭 그런 것은 아닙니다. 근데 이게 되시는 분들은, 이걸 해보시는 것도 좋다 봅니다. 전 F 성향이 강해서 그런지 이런 스토리가 자연스럽게 나오는 편이고, 했을 때 여자 부사님들은 대부분 스토리에 관심을 표하시고 나름 조언도 해주시면서 결국, 제가 관심을 표한 매물에 대해서 조금 더 신경을 써주시는 경우가 많았습니다. 이게 뭐 아무것도 아닐 수도 있죠. 근데, 저희 큰 사람 될거잖아요. 돈 벌어야 하잖아요. 수백 수천만원이 아니라 수억을 벌어야 하잖아요. 근데 이정도도 안한다? 귀찮다? 못한다? 노노노노.. 할 수 있는거 다 해야죠 그래도 될까 말까 이니까요.

보시는 분에 따라, 이거 뭐 당연한거 아냐? 다 강의나 책에 다 나온거잖아, 모 이런걸 적으면서 클릭하게 만들지? 등등 오해하실법도 한데요, 진심으로 제가 이 글을 적으면서 제가 잘났다고 자랑하려고 적는 것은 아니고요, 그렇게 보이실 수도 있습니다만 어느정도 리스크를 안고 이 글을 적는 이유는 아무래도 제가 가격 협의에 있어 직업적으로 경험이 많다보니, 주변에 동료들과 얘기해봐도 제가 나눠드릴 있는 부분 즉 저에게는 아무것도 아니고 그냥 매일 하는 루틴이자 습관 같은 당연한 액션, 코멘트, 기술인데 경우에 따라 도움이 될 가능성이 분명 1% 이상 있다고 생각되어 이걸 몇일 째 적고 있습니다(너무 오래 걸리네요) 여기에 제가 적은 것들 중에 한두가지만 써보셔도 장담하는데 분명 효과가 있을 것이고, 더 중요한 것은 (월부에서 가르쳐주신 것처럼), 방법적으로 이래저래 제가 적은 것들, 다른 글에서 읽으신 것들을 벤치마킹 하시면서 그걸 직접 (많이) 해보시고, 각각의 상황별 개인이 느끼는 장단을 느끼시고 결국 본인에게 맞는 옷을 만드시면 됩니다. 남이 만들어준 옷은 아무리 좋아도 처음에만 좋아 보이고 결국 100% 자기 것이 아니라서 끝까지 입기 불편합니다. 결국은 자기 성격이 나오거든요. 그래서 자기 옷을 만드셔야 합니다, 뭐든간에. 그럴려면 많이 시도해보시고 이게 좋네, 저건 좀 안 맞네가 느껴지시면서 그 때 취사선택하셔서 이쁜 자기 옷을 만들어 계속 입고 다니시면 됩니다. 하실 수 있겠죠?

자!! 여기까지 어떻게 5천만원을 깎았는지 제 생각과 경험 그리고 의견을 쭉 적어봤습니다.

정말 운이 좋았던 것이 사실입니다. 물론 지난 약 6개월이 넘는 기간동안 서울에서 정말 많은 매물임장을 했더랬습니다. 근데 이건 뭐 당연한거고요. 그러면서 저한테 맞는 물건을 만났다고 생각합니다. 왜 연애도 결혼도 그렇지 않나 생각합니다. 여러명 만나 실패도 해보고 아파보고 슬퍼해봐야, 진짜 내 사람이 눈 앞에 나타났을 때 이 사람이네 싶어 고백도 잘하고 내 장점도 잘 보여드리고 단점도 잘 극복하죠. 잘못하면 찐상대를 놓치고 후회합니다. 매물임장도 그래서 많이 해봐야 한다 생각합니다. 그래야 정말로 사야할 집이 나타났을 때 실수 줄이면서 매수할 수 있지 않을까요? 두서없이 적었습니다만, 나름 최대한 몇일 고민해가며 열심히 적어봤습니다. 아무쪼록 한분이라도 도움이 되었으면 좋겠습니다.

근데요

아직 이 글이 끝나지 않았습니다ㅎㅎ

다음으로 이번 매수에 핵심적으로 작용한 포인트들 그리고 마지막으로 개선할 점들에 대해 계속해서 복기해보겠습니다.

여전히 자랑질 같아 죄송합니다만 최대한 담백하게 적어보겠습니다.

(핵심들) 이건 정말 도움이 많이 됐어요

지피지기면 백전백승이라고 너나위님이 요즘 강의에서 몇번 언급하셨죠. 이 투자판에서 버틸려면, 월부에서 버틸려면 상대도 알아야 하지만 저도 잘 알아야 한다 생각합니다. 그건 기본기에서 잘 셋팅하셔야 하고요. 일단 여기 핵심방에 적힌 애들은 (자신이 누구냐를 떠나서), 이번 투자에 정말 큰 역할 했다고 보고 있는 아이들이에요. 여기 적힌 애들을 제가 다 잘했냐구요? 그건 아니죠. 다만 여기 적힌 애들은 꼭 하셨으면 하는 부분입니다. 이 중 하나라도 없었으면 저는 투자 못했을 것 같아요. 자 하나하나 적어보겠습니다.

[마인드] 마음먹기_난 투자한다 이번에

일단 그동안 투자를 못한 이유 중 하나를 이 마음먹기가 부족했다 생각이 생겼습니다. 물론 방법적인 How에도 문제가 있었지만, 마음먹기를 "반드시" 먼저 해야했더라고요. "1호기를 진짜 한다"라고요 사람들이 괜히 100번 쓰기하고 확언하고 그러는게 아니더라구요. 일단 마음을 정말로 먹어야 다음 액션이 나오니깐요. 나도 해야하는데.. 하긴 해야겠고.. 하고는 싶은데.. 언제 하지.. 등등 이런건 그냥 자기 학대 같아요. 부담감만 백만개(저도 그랬죠)

그럼 저는 어케 마음 먹기를 했을까요? 월부인으로서 레버리지 했죠. 저는 이 마음먹기를 레버리지×부자 선생님들 통해서 많이 확보했습니다. 그러면 단순히 "1호기를 하자"가 아니라 "언제까지 이렇게 저렇게 1호기를 하자"로 마음먹기가 가능해지더라고요(질문을 그렇게 유도하기도 했습니다)

우리, 잘 모르겠잖아요, 솔직히. 투코를 받아도 시장이 매일 매달 변하니 알려주신대로 그렇게 해도 되는건 사실 딱 그 순간이고요. 튜터님 솔류션도 사실 지속성이 없어서 전 쉽지 않더라고요. 한달 지나면 가격도 변해, 내 마음도 변해, 배우자 마음도 변해, 너도 나도 쟤도 애도 다 변해서 투코솔루션이든 튜터님 가이드는 영속성이 아쉽더라고요. 전 그래서 어떻게든 자주 만나서(정말 노력했어요) 부자샘들이 시키는 대로 1호기를 하기로 마음 먹었습니다.

24년 5월 배우자 손 잡고 가서 라즈베리님 투코를 받고 나서도, 시키신대로 했고!

24년 7월 라즈베리님 온라인 줌코칭 받고 나서도, 시키신대로 했으며!

24년 8월 너나위님/양파링님 오프로 만나 뵙고 나서도, 시키신 대로 해서!

말씀하신대로만 하자, 즉 1호기를 하자고 마음 먹고 행동하고 움직였습니다.

기억하세요. 마음부터 먹어야 합니다. 혼자 힘들면 레버리지라도 꼭 하세요!

이건 제 둘째딸도 압니다, 뭘 하고 싶으면 마음부터 먹어야 한다고.

[필살기] 징기스타 5분위 시세표(Feat 주우이 멘토님)

와 이건, 정말 정말 정말 현실적으로 유용했습니다. 아직 양식이나 이런 것들이 완벽하지 않아 나눔글을 쓰진 못했는데요, 신뢰할만한 분께 설명 드렸더니 괜찮다 하시더라고요. 피드백 레퍼런스가 1개 뿐이라 "짠"하고 보여드리지는 못하겠습니다만, 이건 1월 안으로 나눔글로 올리겠다고 약속 드리겠습니다(자중해 징기스타). 처음에 주멘님의 5분위 시세표에서 시작하긴 했습니다만, 저는 거기에 시세트래킹+시세스캐닝+5분위 시세표를 모든 앞마당에서 억대별로 누적해서 볼 수 있게 표를 만들었는데요. 이걸로 시세트래킹도 하고, 스캐닝도 하고, 구별 억대별 1등도 뽑고, 앞마당 억대별 1등도 뽑고, 최종 TOP3도 뽑아서 임보에도 올리고, 실제 현장에서 5분위 시세표를 가슴속(아니 핸드폰 속)에 넣고 다닙니다.

이게 있어서, 앞서 보여드린 에피타이저 스토리에서 5천을 깎고 바로 제 앞마당에서 이만한 물건 없다는 것을 감이 아니라 실제 리스트를 보고 판단이 가능했습니다. 이게 없으시면 머리로 기억을 하시거나 그때 갑자기 네이버 부동산 켜서 봐야 하는데요. 전 제 뇌를 그리 크게 신뢰하지 않고 있으며, 5천이 깎인 물건 앞에서 네이버부동산에 의존하고 싶지도 않았습니다. 오래하신 분들은 대부분 각자의 양식으로 이걸 다 들고 계실텐데요, 저 징기스타는 이 방식으로 하고 있습니다. 그래서 지금도 급지별, 억대별, 1등이 어딘지, 매가/호가/투자금 등등도 바로바로 나오거든요. 이거 정말 정말 정말 중요합니다. 쉽지 않지만 이것만 들고 있으면 어딜가도 자신감 뿜뿜!

5분위 시세표 꼭 여러분들도 시작하셨으면 좋겠습니다.

가슴에 억대별 저평가 단지들을 품고 다니면 왠지 기분도 좋습니다(저 극 F입니다..)

[실력] 앞마당들_다다익선입니다. 임보 안써도 좋으니 가보세요

아 너무 뻔한 것들인가요? 앞마당이라. 저는 앞마당 외 반마당 심지어 남마당도 가지고 있는데요. 마당에 대해 제 생각을 조금 적어보겠습니다. 결론부터 적자면 반마당도 심지어 남마당도 있으면 도움이 됩니다. 정말로요. 아, 반마당 개념은 대략 아실테고(흐리한 앞마당들...), 남마당은 그냥 가본 동네, 가본 단지입니다. 그래도 가봤잖아요, 전 가본게 정말 중요했습니다.

음, 다르게 생각하시는 분들도 많으실텐데요! 월부에서 또는 어디서 누군가를 가르치거나, 뭐를 하실 때 정말 빈틈없이 하셔야 하는 분들은 반마당, 남마당을 받아들이기 어려우실 수도 있다 생각합니다. 또는 너나위님이나 새벽보기님처럼 정말 압도적인 결과물을 목표하시는 분들도 반마당, 남마당은 왠일이니 일것입니다. 근데 전, 돈 벌러 왔을 뿐이고, 아파트 보는게 좋고 잼있고 신나긴 하지만 너나위님, 새벽보기님처럼은 커녕 왠만한 튜터님들만큼은 잘 못하겠더라고요. 그래서 반마당, 남마당들도 웰컴입니다, 여전히.

이 모든 것의 베이스는 "내가 가본 단지는 비교평가가 되더라"에서 출발합니다. 기본적인 입지는 그때 그때 수많은 플랫폼 통해 알려면 알 수 있습니다. 스펙은 어디엔가 다 나와 있으니까요. 하지만 가보지 않은 단지는 느낌이 오지 않더라고요. 내가 살고 싶은지, 저 단지보다 더 살고 싶은지가 안나와요.

돌아다니기 좋아하는 제 성격 탓인지, 저는 지난 3년 넘게 쉬어본 달이 거의 없습니다. 물론 이것도 쉽지 않은 일이죠. 근데 제가 정말 완벽하게 매달 앞마당을 선명하게 만들었냐고요? 노노 절대 아닙니다, 민망하지만. 근데요, 이번에 매수 결정하면서 그렇게 가본 단지들 덕분에 앞마당이든 반마당이든 남마당이든 모두 비교평가가 가능했습니다. 비록 은평/서대/동대는 임보를 쓰지 않았기에 제 앞마당이라 부를 수 없지만, 3개 구 모두 분임, 단임을 했기 때문에 많은 단지들이 기억이 납니다. 비교평가가 가능하고요.

저희 오해 하지 않기로 해요, 임보를 쓰지 말라는게 아닙니다. 임보를 써야 수준 높은 고수익이 따라오는 압도적인 결과물이 손에 들어올 것이라 장담합니다. 근데 힘드시면 임보 안 써도 좋으니 꼭 많이 가보시고 조금씩 기록해 놓으세요. 나중에 다 도움이 됩니다. 사실 대부분 저희는 매수 결정할 때 비교 가능할 정도로 지역을 단지를 알기만 해도 심지어 이미지만 기억나도 저처럼 살 수 있습니다.

[실력] 무한 매물 임장 + 급매_투자를 하시겠다면서 부동산을 안가신다고요?

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이건 조금 힘들 순 있지만, 꼭 필요한 핵심입니다. 이번 글은 "부동산 사장님"이 얼마나 중요한지에 대해 적는 글이라고 해도 과언이 아닙니다. 왜 매물임장을 해야할까요? 지금 살 수도 없는데, 적어도 난 여긴 안살껀데, 자꾸 부사님이 뭐라고 하는데, 솔직히 잘 모르는 사람과 말 섞기 싫은데, 다 떠나서 매임 거부권 행사하시는 부사님과 매임 잡는 그 놈의 전임조차 하기 싫은데, 가서 연기하는 건 더 싫은데 등등 뭐가 많죠. 근데 저는 지금 돌이켜 봐도 매임이 정말 가성비 높은 부동산 활동이라 생각합니다. 솔직히 힘들죠, 잘 모른 분들과 친한 척하면서 능숙한 투자자인 척하면서 선호도 파악하려 물건 파악하랴 자연스러운 척 하느라 하루종일 매임을 하면 끝나고 녹초가 되곤 합니다.

하지만 매물임장만큼 확실히 지역을 단지를 내껄로 만드는 법을 저는 아직 못 찾았습니다. 임보를 쓰면 된다고요? 아, 그럴수도 있죠. 근데 저는 아니더라고요. 임보는 임보고, 매물임장 즉 현장만이 진짜로 지역과 단지를 제대로 이해할 수 있는 가장 가성비(시간) 높은 활동이었습니다.

그리고 사실 더 중요한건, 급매죠. 네이버부동산만으로는 절대절대 급매를 찾을 수 없잖아요. 아니 위에 내용 다 부정하셔도 이건 맞잖아요. 급매를 어떻게 네이버 부동산에서 찾아요. 급매는 부동산 사장님만 들고 있더라고요. 네이버 부동산 올라온 급매는 더이상 급매가 아니라 그냥 시세인거죠. 근데 매임을 안하면? 급매를 절대 찾을 수가 없다 생각합니다. 그래서 매물임장이 정말 중요하다 생각합니다.

제가 이 단지를 억지로 시간 만들어, 그 평일 아침에 보러가지 않았다면, 5천이나 깎아 초급매로 만들어 매수할 수 있었을까요? 절대 아니라 생각합니다. 전임만으로도 할 수 있을까요? 부동산 사장님은 절대 전임으로 일반 물건을 급매로, 급매를 초급매로 만들어 주지 못합니다. 살지 안살지도 모르는 사람인데, 매도인을 후려쳐서 가격을 깎는다? 노노.. 그러나 매도인이 물건 빼면 어떻해요, 부사님들은 물건을 들고 있는게 생명줄이거든요. 그래서 정말 살 사람 아니면 리스크 감수하면서 네고 붙지 않습니다. 정말 살사람은요, 현장에 가겠죠. 전화로도 하시는 분이 계시겠지만 대부분 부동산에 가잖아요. 그래서 현장 즉 부동산 사장님한테 찾아가야 급매를 만날 수 있다 생각합니다.

그리고 이번에 초급매를 만들어 사는 과정에서도 많이 느꼈습니다만, 저희가 임보에서 아무리 200~300페이지 적어가면서 비교평가를 한들, 현장에서 나오는 급매나 초급매로 그 모든 순위가 바뀔 수도 있다는 점입니다. 그냥 압도저인 물건이 나와버리면, 임보에서 나름 과정을 밟아 올라온 아이들과는 태생부터 다른 압돌이를 이길 수가 없더라고요. 급매가 자주 나오지는 않았습니다. 저는 운이 좋았구요. 근데 그렇게 매물임장을 꾸준히 많이 하지 않았다면, 중요한 즉 싼 물건은 반드시 꼭 본다는 제 습관이 들여지지 않았다면, 저는 그날 아침 그 단지를 보러가지 않고 회사를 갔겠죠.

처음엔 어렵죠. 근데 처음만 그래요. 자주 가면, 하면, 들어보면, 말해보면 언젠가 술술 됩니다. 회사도 마찬가지잖아요, 누가 신입사원이 몇달만에 전문가가 되나요, 적어도 6개월은 지나야 말은 좀 알아듣는 것 같고, 1~2년 지나야 일을 조금씩 시킬 수 있고, 3년 넘으면 날아다니 잖아요. 저희도 일단 1~2년 정도 하면 어느정도 하고 3년 정도 되면 편합니다. 불편하지 않아요, 매물임장이. 그리고 전 매물임장에서 급매를 찾았습니다.

[제갈공명] 내 동료들, 그리고 100% 신뢰할 수 있는 동료_동료없이 버티기 불가능한 투자판

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동료의 중요성을 여기서 적게 되는군요. 사실 전 동료가 없었다면 오늘 이 글을 적고 있지도 못했을 것이라 자신합니다. 동료라는 말이 일반 사회에서 자주 쓰는 말이 아니라, 정확히 얘기하면 투자판에서 친구죠. 지금도 생각해보면 매수 당일 큰 도움을 주셨던 튜터님들, 선후배님들 그리고 내 동료까지. 그분들이 없었으면 제가 이렇게 매수를 할 수 있었을까요, 아닙니다. 또한 지난 3년 동안 수많은 강의를 해주신 너바나님, 너나위님부터 모든 부자선배님들부터 저를 이끌어주신 조장님들(찐 감사합니다) 그리고 부족한 조장과 함께 해주신 수많은 조(정말 많다...)의 동료분들, 적지 않은 정규 실전 과정에서 만나 아직도 연라 주시는 수많은 동료분들까지 다 그분들이 계셔서 오늘 제가 이 글을 적고 있다고 자부합니다.

아직 부동산판에서 시간을 보낸지 얼마 안되신 분들은 이 말이 100% 다가오지 않으실 수 있습니다. 근데 저희 부동산을 떠나 일반적인 평소 삶을 생각해도 어려울 때 힘들 때 가족 또는 친구를 찾게 되잖아요(물론 다 그렇거나 그래야 한다는 의미는 아닙니다) 그들이 들어주기만 해도 내편만 들어줘도 힘이 나잖아요. 솔루션을 바라는 것도 아니고요(저만 그런가요?ㅎㅎ 저 F입니다만..)

이 투자판, 정말 어렵고 오래 걸리고 참아야 하고 그만두기 너무 쉬운 투자판에서 친구를 잘 만나고 알고 지내게 되면 정말 직간접적으로 도움을 많이 주고 받게 되더라고요. 저는 그랬어요. 이걸 열심히 하면 할 수록 힘든 구간은 반드시 빨리 만나게 되더라고요. 이건 그냥 세트!, 열심히 하니깐 힘든거죠. 열심히 안하면 힘들 일도 없습니다. 그래서 힘들면 아, 내가 열심히 잘 하고 있구나 생각도 하긴 하는데요 암튼 어떤 방식으로든 알게된 동료들은 잘 챙겨주셨으면 좋겠습니다. 결국 그분들이 제 손을 잡아주실거니깐요(튜터님들보다 그분들이 더 가깝잖아요 ㅎㅎㅎ)

그리고 만약 가능하시다면 어떤 식으로든 믿을 수 있는 친한 친구/동료를 몇명 만드시는 것도 강추입니다. 이건 만든다고 만들어진다기보다, 큰 행운입니다. 저는 이번 매수 과정에서 그 덕을 너무나도 많이 받았는데요, 사람이 문제가 생기면 진짜 모습을 알 수 있듯, 매수 결정과정은 물론 그 뒷단에 따라오는 모든 과정에 있어 친한 동료분의 도움이 없었다면 저는 아마도 더 힘들고 괴롭고 외롭고 어렵고 힘들고 심지어 중도 포기했을지도 몰랐을 것이며, 자칫 잘못된 의사결정도 했을 수 있다 생각합니다.

사실 이건 모든 분들에게 해당되는 또는 할 수 있는 부분이라고 생각은 하지 않습니다. 정말 친한 동료가 없을 수도 있고, 없다고 해서 문제가 있는 것은 아닙니다. 다만 그런 신뢰가 가능한 상대를 만나 동료가 되어 이 투자판에서 함께 버틴다면, 꽤 오랫동안 큰 파도가 와도 쉽게 넘어가면서 투자에 있어 정말 중요한 그 긴 시간을 버틸 수 있을 것이라 생각합니다.

어떻게 만드냐고요? 만들다기보다 만나는 것 같습니다. 그냥 운이 많이 작용한다 생각합니다. 다만 평소에 조활동이나 기타 활동으로 만나는 인연들에 있어 모든 동료까지는 아니겠지만, 그래도 결이 맞는 얘기가 잘 통하는 동료가 발견되면 더 잘해드리면 됩니다. 그리고 이런 분을 만나지 못해도 실망하지 않으셔도 됩니다. 수많은 정규 강의 통해 만나는 동료들이 꽤 많으실 것입니다. 그 동려들만 있어도 충분히 이 투자판을 이겨내는데 도움이 많이 됐습니다. 정규강의에서 조장을 하시면 이런 동료를 만날 확률이 올라가고요, 모두가 조장을 할 수 없으니 조원으로 활동하셔도 동료들과 얘기 많이하고 들어주고 말하다 보면 어느새 동료들로 둘러싸이게 될 것입니다.

여튼 동료는 정말 중요하다고 생각합니다. 꼭 댓글 잘 달아주시고, 한두번쯤 톡도 보내보시고, 종종 얘기도 나누고 1년에 1~2번 만나서 함께 으쌰으쌰도 해보시고요. 정말 도움 많이 된다고 자신있게 얘기할 수 있습니다.

[필살기] 글쓰기(나랑 대화하기)

이건 사실 이번에 배운 것이라 제가 자랑하기 조금 애매한 부분입니다만, 확실히 도움이 됐습니다. 제가 매수 결정하던 10월에는 매코가 없어 더욱 더 제가 스스로 판단하여 결정해야 했고, 그래서 이 방법에 유용했다 생각이 듭니다. 신뢰할만한 동료분이 알려주신 것이기도 한데요, 사실 이 방법이 아무도 모르는 방법은 아니지만, 이걸 실제 투자판에서도 사용했더니 굉장히 제가 차분히 의사결정하는데 도움을 많이 받았다는 점입니다. 스토리에서 보셨겠지만, 100만원 가계약금 일부 쏘고 나서 여전히 제가 들고 있던 걱정들을 해결했어야 했는데요(그러지 않고서는 도저히 남은 900만원을 못 쏘겠더라고요. 제가 스스로 납득이 안 되니까요) 그 걱정들을 종이에 적고 SWOT 분석도 해보고 도데체 난 왜 걱정하는지, 어떤 부분을 해결해야하는지, 그게 해결이 되면 정말 괜찮은건지, 왜 괜찮은건지 등등 많이 적어봤습니다. 물론 단지들끼리 붙여도 보고 시세도 다시 보고 비교평가도 해보고 했고, 제일 중요한 부분 즉, 과연 내가 다른 후보들을 5천을 깎지 않고도 이 물건이 내 실력에서 최선의 선택인지를 저 스스로 납득이 되야하는 과정이 필요했는데요. 누구한테 증명해야 하는 것을 떠나 결국 저는 알잖아요. 제가 저를 설득해야 이 계약이 진행이 가능하다는 것을 알기에 저 스스로 저를 설득하기 위한 글쓰기를 했었습니다. 이건 아마 사람마다 조금 다를 수도 있겠다 생각합니다만, 혹시 현장에서 의사결정하기 힘들다 싶으시면 글쓰기를 추천드립니다.

잊지 마세요, 그냥 머리로 생각하는 것과 적는 것은 정말 다릅니다.

자.. 긴 글 읽어주셔 감사합니다. 핵심으로 적은 내용들을 정리하면요,

- 일단 마음을 먹고 꾸준히 앞마당 늘리면서 가슴속에 5분위 시세표를 들고 다니되, 동료와 함께 하신다면, 반드시 매수 가능합니다, 저처럼요. 그리고 어려울 땐 종이에 글로 적어보고요! 아니, 이게 이번 매수의 핵심 요소라고요? 네, 그렇습니다. 전 2호기도 이렇게 해낼 것입니다!

근데 이렇게만 적으면 정말 잘한 것만 있는 것 같은데 전혀 그렇지 않습니다. 굉장히 혼란스러웠고 굉장히 힘들었고 괴로웠으며 굉장히 불안하고 두려웠고 무서웠습니다. 왜일까요? 지금부터 제 입장에서 찐 복기에 들어갑니다. 이건 사실 저에게 중요한 부분이라 맨 뒤로 뺐는데, 보시면서 도움이 되었으면 좋겠습니다. 적고나니 참 많은 것을 놓친것 같습니다.

(개선할점들) 이건 좀 다음부터 바꾸자

(기본무시) 앞마당 뒤지기+가격협의: 못(안)함

저에게는 수많은 앞마당이 있습니다. 이런저런 이유로 서울/수도권 앞마당이 지방보다 더 많아요. 근데도, 5천 깎았다고, 그 많은 앞마당을 뒤져서 물건을 찾아 추가로 가격 협의도 없이 그냥 샀/습/니/다. 전 이게 이번에 가장 마음에 걸렸습니다. 비록 엄청나게 깎았다곤 하지만, 그러면 다른 앞마당에 물건들도 깎아봤느냐? 전혀 그렇지 못했습니다. 다른 앞마당이라고 급매가 없었을까요? 그럴리가요. 사실 이게 여전히 고민이기도 합니다. 과연 2호기 때는 어떻게 해야할까? 그땐 내 앞마당을 실시간으로 뒤질 수 있을까? 근데 5천만원이 깎이는 건 약간 예외 상황이라, 다른 앞마당에서 5천만원이 깎일거라고는 상상조차 하기 힘들었던 것이 사실입니다. 과연 내가 24년 10월로 돌아간다면, 호가도 쌌고 5천을 깎아 정말 천하무적 수준(물론 제 기준에..)인 매물을 찾았는데, 이걸 두고 다른 앞마당을 뒤진다? 그게 현실적으로 가능할까? 그럴거면 급매는 왜 찾지? 급매는 왜 만들지?

당시 매수 결정 과정에서 여쭤봤던 튜터님들 중에는, 시장이 매수자 우위이니 조금 더 뒤져보고 결정해도 나쁘지 않을 것 같다고 말씀해주신 분도 있었습니다. 당연하죠. 그때도 이 질문을 했더랬습니다. 지금 당장 다른 앞마당에 가서 매임하고 싼물건을 뒤지라면 뒤지겠지만 제가 하루 안에 할 수 있는 지역적/시간적 제한이 있는데 그게 다 가능할까요? 물론 당시 튜터님도 지금 모든 앞마당 모든 저평가 매물을 뒤지라는 말은 아니고 불가능한 것이 사실이지만, 그래도 급하게 정할 필요 없고, 천천히 해도 좋은 물건 또 나올 것이고 그래서 안되면 징기스타님 물건이 아니라고 조언도 주셨습니다. 결국은 못 참고 매수 했지만 말입니다(이 자리를 빌어 죄송합니다)

여튼 지금 복기를 하면서, 지금 가지고 있는 중간 결론은 해당 물건이 얼마까지 깎였을 때 무조건 천하무적인지를 미리 알고 갔어야 했다 생각이 듭니다. 물론 관악구나 강서구 등등 앞마당 동일 및 다른 급지에서 5천이 깎이는 물건을 가지고 있지 않는 이상 동급으로 비교는 불가능하죠. 하지만 그래도 몇천만원 깎이는 가능성을 염두에 두고 고민은 하고 갔어야 했다 생각이 듭니다. 즉, 5천이 깎인 가격 기준 동급 물건들 중 2~3천 깎이면 더 좋은 물건이 있었는지를 정확히 잘 모르는 상황이었습니다. 그냥 5천 깎인 가격과 현재 다른 단지 네이버 호가 기준으로 천하무적이었을 뿐이거든요. 사실 이런 비교는 불공평하죠. 다른 단지도 깎일 수 있으니까요.

물론 뭘 사도 돈을 벌 것 입니다. 이 단지를 안 사고 다른 단지를 산다한들 많고 적음의 차이지 돈은 벌 것이라 확신합니다. 하지만 3년을 여기서 버틴 제 입장에서는 알고 안하는 것이랑 모르고 못한 것은 조금 느낌이 다릅니다 마치 단지 선호도 판단을 제 단임으로 못하고 전고를 보면서 하는 느낌이라고 할까? 조금 아쉬운 것이죠. 더 잘할 수 있는데, 조금은 더 수익이 높든 제가 운영하기 유리하든 말이죠. 제가 뭐 너나위님만큼 열심히 한 것은 절대 네버 아니지만, 강의에서 너나위님이 가끔 그 당시 최고의 투자를 했다고 자신있게 얘기하실 때는 정말 멋져 보였거든요, 저도 언젠가 그렇게 해보고 싶었나 봅니다ㅎㅎ(감히 니가?ㅋㅋ)

여튼, 어떻게 해야했을까요? 대략만 깎고 관악구 내려가서 네고를 했어야 했을까요? 다음 날 강서구 가서 네고 했어야 했을까요? 이에 대한 제 생각은 "그래도 투자꾼으로서 얼마가 깎일지 가늠해서 최선의 선택을 해서 매물 임장을 가서 최선을 다 하는 것이다"라고 생각합니다. 매물임장 순서부터 선택했다고 생각합니다. 그리고 고민 끝에 선택을 했으면 후회없이 진행하면 되는 것이고요.

다음 2호기 할 때는 조금 더 시나리오를 촘촘히 짜서 가야할 것으로 판단됩니다. 거의 사기 직전 물건을 보러갈 때는 말이죠.

** 복기 결과: 모든 물건을 실시간으로 가격 협의는 현실적으로 불가능. 매물임장 순서를 정할 때부터 이미 선택은 시작했으며, 단 해당 물건이 얼마까지 깎였을 때 무조건 천하무적인지 미리 알고 가야 한다. 임보에 촘촘히 적어보고 가자.

(기본무시) 매물털기 안(못)함

이 것도 어케 보면 위의 기본무시와 비슷한 결입니다. 결국 깎고나서 이게 천하무적 가격이라 생각해버리니 매물털기를 안한거죠. 기본중의 기본인데 이걸 못해서 또는 안해서 굉장히 당시 찝찝했습니다. 그나마 제가 내린 합리화 변명은 매물 호가 자체가 이미 다른 물건에 비해 많이 낮았고, 그걸 5천을 깎았으니 이거보다 싼 물건이 있을 수가 없다였습니다. 다행히 매수 결정 이후 같은 단지에서 그 만한 가격이 나오지 않아 나름 안심피우고 있습니다만, 이래나 저래나 매물털기 안한건 사실입니다. 여전히 고민입니다. 24년 10월로 돌아가면, 과연 나는 가격 협의 중간에 나와서 매물 털기를 할까? 이게 충분한 변명이 되지 않는게, 심지어 가계약금을 쏘고 난 이후라도 매털을 해봤어야 했는데, 안하고 돌아갔습니다. 물론 제가 당시 제정신이 아니었던 것은 사실인데, 그렇다고 매털을 아예 까먹었다고 말할 정도는 아니었습니다. 알고도 안한건 안한거죠. 이게 어중간히 깎이고 더이상 안 깎이면 매물털기를 했을텐데 말이야 라고 애써 위안을 주고 있습니다만, 여전히 마음의 부채입니다. 심지어 동료에게 매물털기를 조언하는 입장에서 이걸 안했다니 부끄럽기도 합니다.

** 복기결과: 매물털기 할 수 없었던 상황이라고 핑계 만들지 말고, 그렇게 물건이 날아갈 듯 하면, 가계약금 쏘고 난 이후라도 꼭 하자.

(독립실패) 결국은 튜터님께 의존함

이건, 복기하면서 개선할 점이라고 적긴 적었으나 조금 조심스럽긴 합니다. 독립된 투자꾼이 되어야 할 제가 결국은 튜터님 의견에 의존하는 모습을 보고 참, 아쉽고 안타까웠습니다. 물론 매코는 없어져서 전화로 몇 튜터님들께 여쭤본게 다이긴 합니다. 물론 결국 그렇게 여쭤보고 튜터님 입에서 싼건 잘 찾았고 가격 협의도 잘했다, 매수하면 되겠다라고 알려주실 때 사실 기분은 좋았습니다. 아, 내가 한게 맞구나. 이게 저평가가 맞구나 등등 뭔가 확인 받은 느낌이기도 했습니다. 사실 결국 이거 하려고 독강임투 하는 거잖아요. 그러나, 언젠가 튜터님 없이 판단할 수 있어야 하고, 그래서 투자 경험을 쌓으면서 독립할 수 있게 준비를 해야하는데 말이죠. 너무나도 자연스럽게 튜터님들께 여쭤본건 아닌지, 내가 확신을 가지고 투자했다기보다 튜터님들 OK싸인에 투자한 건 아닌지부터 이래저래 많은 의문이 들었고 아직도 있긴 합니다. 물론 1호기부터 독립된 투자자라.. 그럴 가능성보단 못할 가능성이 높겠지만, 환경으로 인해 제한된 확인을 했었던 바, 이래저래 반드시 2호기 부터는 더 적은 튜터님께 여쭤보고 진행하고자 합니다.

** 복기결과: 너나위님이 물어봐도 난 이래서 저래서 이걸 사는 것이 나에게 가장 맞는 투자 결정이라고 말할 수 있게 준비하자. 환경은 언제 바뀔지 모른다. 그리고 모든 투자의 최종 책임은 내가 지는 것이고 결국 우리 가족에게 영향을 줄 수 밖에 없다는 것을 잊지 말자. 힘들 때 너나위님께 징징댈 순 없지 않던가.

(기본무시) 누수확인도 안함

와 이건 뭐. 할 말이 없습니다. 다음부터 꼭 하겠습니다.

** 복기결과: 미쳤다. 누수체크 다음에는 꼭 하자

(기본무시) 결국 임장지 임보를 써서 정석으로 산 것이 아님

부끄럽네요.

결국 임장지 임보가 완성되면서 TOP3가 나오고 매물임장을 간 것은 아닙니다. 아니 근데 많이들 그러시지 않나요?ㅎㅎ 죄송합니다 그러면 안되죠. 고질적인 제 문제이긴 한데요, 쫓겨가면서 단임하고 매임하고 1등 뽑고 하다보니, 매물임장은 하고 있는데 저평가 된 아이들 위주이긴 하지만 임보 종이에서 하나하나 고민해서 나온 아이들이라기보다 임보에 입지 쓰고 단임하면 사실 비교평가는 되다 보니 이런 현상이 나오는 것 같습니다. 물론 매물임장 후 매임표 만들어 비교는 다 했습니다. 그래도 뭔가 임장지 임보가 최종 임보가 나오면서 TOP3를 뽑아 진행한 것이 아니라서 뭔가 정석대로 하지 않았다는 부채감은 꽤 있습니다. 다음 2호기 때는 꼭 정석대로 해보고 싶습니다.

** 복기결과: 아 쫌 정석대로 하자, 징기스타. 이번에 운이 좋았지, 큰일 날 뻔했다. 다음에는 꼭 임보에서 간단하게라도 제대로 정석대로 TOP3뽑고 투자 진행해보겠습니다!

(준비부족) 무지에 가까운 인테리어. 그러고도 뻔뻔하게 안일했던 인테리어

이 것도 사실 굉장히 부끄럽네요. 인테리어 정말 하나도 몰랐거든요. 아니 관심이 없었다고 해야하나, 내 물건인데도 말이죠. 인테리어편에서 조금 더 자세히 적겠습니다만, 정말 데드라인 넘길 뻔했습니다. 물론 다른 상황이 맞물리긴 했습니다만, 그래도 그렇지 정말 큰일 날 뻔 했습니다. 정말, 이 기회를 빌어 물심양면 + 무한시간으로 도와주신 동료분들께 감사 인사 올립니다(인테리어편에서 또 뵈요!)

**복기결과: 이제 알았으니 미루지 말고 하자! 부동산에서만큼은 난 TJ다!

(준비부족) 전세 자신 있니? 아니면, 잔금은 준비 됐니?

이것도 참 부끄러웠습니다. 결국 복기해보면 전세도 안일, 잔금은 2번이나 안일하게 대처했는데요.

전세 안일: 아니 도데체 입주장에서 뭘 믿고 나갈거라 생각했는지 아직도 궁금합니다. 솔직히 투자 결정할 때까지도 무의식 한 구석에 있었죠, 그 두려움이. 다만 수도권에서 전세 2번 빼보면서, 가격만 낮추면 무조건 나가네 경험을 가지고 있다보니 걱정을 덜 한것도 사실입니다. 와 이게 서울인데, 전세는 나가겠지. 전세자금대출 악재가 조금 걱정이 됐지만(미쳤지..) 정말 정말 정말 전세가 빠질거라 행복회로 돌리고 있었습니다(다행히 전세 내놓자마다 나가긴 했어요..) 전세 분위기가 정말 더 안 좋아지기 전에 극적으로 운좋게 뺀거긴 합니다만 그래서 정말 안일했다 생각이 들고 반성하니다. 전세트래킹 하루만에 나가서 뭘 어케 대응했나도 없었을 정도인데, 이게 미리 전세 물건 정리를 하고 투자 결정을 했어야 했다 싶더라고요. 근데 제 투자 스토리(에피타이저)를 읽으시면 알겠지만, 도데체 이걸 언제 했어야 했나 싶긴 합니다. 그래서 생각의 흐름대로 적자면, 결국 투자 관련 매물임장 하기 전에 임보에서 어느정도 정리가 됐어야 했는데 그렇지 못하다보니 일어나는 대 참사이지 않았나 싶습니다.

** 복기결과: 반드시 2호기는 임보에 하나하나 적어가며 리스크 대비토록 하겠습니다.

1차 안일: 투자할 때부터 잔금을 정확하게 어느 은행에서 몇% 이자로 얼마나 빌릴지를 정확히 정리해놓지 않았습니다. 그냥 약관대출(이건 당시 정리 완료), 신용대출(이건 그냥 과거 경험으로 추측...) 및 주담대(제2금융권이면 되지 않을까?)로 해결이 될거라 생각했고요, 솔직히 적자면 전세는 어떻게든 나가겠지라 생각해서 잔금에 대해 큰 걱정이 없었습니다. 정말 안일했고 끔찍합니다.

2차 안일: 전세입자분이 OO은행으로부터 전세자금대출이 소유권 변경으로 나오기로 했다는 말에 정말 그 다음부터는 잔금 준비를 전혀 안했습니다, 이미 전세가 빠졌으니깐요! 축하파티를 이미 시작해버렸죠(미쳤나봐) 전세 복기편(도데체 몇개를 더 적어야 하나)에서도 적어보겠습니다만, 잔금 1주일 전 갑자기 부사님 연락이 오셔서 "사장님! 큰일났어요! OO은행에서 소유권 변경으로 전세자금대출 안된다고 해요, 어쩌죠?" 지자스.. 홀리 엄마.. "사장님 왜 저한테 물어보시죠?"(생각해보면 저한테 물어보는게 맞긴 하죠). 다행히 매수 결정할 때 매도인 이름으로 전세자금대출 먼저 받고 소유권 넘겨 받기로 특약에 걸어놔서 그 방향으로 은행과 재협의를 했고 잘 해결은 됐습니다만(여기에서도 우여곡절은 있었긴 합니다) 2차 안일의 여파로 전 소유권변경 전세자금대출 안된다는 부사님 전화에 그때부터 부랴부랴 주담대를 알아보기 시작했더랬습니다. 물론 3시간 만에 매도인 이름으로 전세자금대출 받고 1주일 뒤 잔금으로 소유권 넘기면 된다고 확인 받아주셔 잘 넘어갔습니다(천만 다행)

여튼 3번의 안일 대잔치로.. 전 정말 큰일 날 뻔했는데 정말 신의 도움으로(지금은 이렇게 밖에 해석이 안됩니다) 잘 넘겼습니다. 착하게 살려고요.

** 복기결과: 반드시 잔금 준비부터 임보에 다 적어놓고 정리해서 투자 결정하자, 2호기부터!

개선할 점을 정리해보겠습니다.

** 복기결과: 매물털기 할 수 없었던 상황이라고 핑계 만들지 말고, 그렇게 물건이 날아갈 듯 하면, 가계약금 쏘고 난 이후라도 꼭 하자.

** 복기결과: 미쳤다. 누수체크 다음에는 꼭 하자

** 복기결과: 반드시 2호기는 임보에 하나하나 적어가며 리스크 대비토록 하겠습니다.

** 복기결과: 반드시 잔금 준비부터 임보에 다 적어놓고 정리해서 투자 결정하자, 2호기부터!

머나먼 복기가 이제 끝이 보입니다.

이번 매수에 근간이 된 23년 11월 매도(너나위님 감사합니다)부터 한참 돌고 돌아 24년 10월 1호기 매수를 진행하기까지 참 많은 분들이 도와주셨습니다. 개인적으로 23년 말 수도권 물건을 팔고, 24년 말 서울에 1호기로 바꿔 놓은 것이 정말 기억에 남는 일이고 오래 걸렸지만 그래도 기다린 보람이 있다 생각도 듭니다. 이제 1호기를 했기 때문에 갈 길이 멉니다만, 이렇게 복기글 2개로 정리해서 남겨 놓으면 1년 뒤, 2년 뒤 다시 보면서 또 복기를 복기할 수 있지 않을까 싶습니다.

다 적을 수 없지만 너무 서운해 마시구요, 다시 한번 감사합니다

그리고, 1탄에 이어 2탄도 끝까지 읽어주셔 감사 드립니다.

(다음에는 조금 줄여서 적어보겠습니다)

(카페버젼과 달리 닷컴에는 투자후 소감 느낀점을 적어봤습니다)

자, 여기까지는 지난 1월에 쓴 그대로고요.

투자 후 가장 먼저 느낀점 들어갈 볼까요?

든든하다
전세를 맞추고 저에게 가장 크게 다가온 부분은, 든든하다였습니다.
집 한채로 부자가 될 수 없겠지만, 이 아이가 잘 크면 내가 일을 그만 두더도 2년마다 5%를 가져다 줄 수도 있겠구나.
이런 아이 딱 4~6채만 있어도 마음이 정말 푸근하겠구나까지 생각이 들었습니다.
물론 보유하면서 많은 일들이 일어나겠죠. 그러나 근로소득에만 기대고 있던 저에게는 드디어 자본소득이 들어올 수도 있는 시작점을 마련했다는 것에서 왜 투자를 하라고 하시는지 조금이나마 느낄 수 있었습니다.
깃발
이제 부터 모든 비교평가는 내 1호기를 기준으로 헤쳐모여!
이게 자동으로 이렇게 되더라고요. 너나위님이 강의에서 투자하고 나면 계속 그 단지를 조회해보고 조금이라도 오르면 기분 좋아지던 순간을 설명하시던 것이 기억납니다. 딱 제가 그래요!ㅋㅋ 그리고 같은 평형이면 계속 비교하게 되더라고요. 자동비교평가! 자동 트래킹!!
나도 할 수 있구나
제가 이래저래 많은 이유로 23년말까지 투자가 불가능했습니다. 그리고 24년에 족쇄가 풀렸습니다만, 하나 더 크게 남은 족쇄를 푸느라 또 한해가 가려던 찰나 투자를 하게 되었습니다.
하면서 조금 생각보다 큰 느낌은 아니라, 약간 실망하기도 했는데요, 그래도 그리고 분명한 것은 나도 할 수 있구나라는 생각이 들었다는 점입니다.
그래, 그놈의 1호기 나도했다
이제 시작이구나
아직도 갈길이 멉니다. 전세금 20억~30억 쌓을때까지는 못 도망가거든요.
이제 시작입니다. 이제 시작.