단지분석 과정에서 질문드려요.
- 부동산Q&A
- 24.01.31
안녕하세요. 지온아빠입니다.
저는 현재 실준반에서 울산 남구를 임장중입니다.
단지분석중 질문이 있어 문의 드립니다.
대상단지는 울산 남구 신정동의 미소지움2단지 25평입니다. 
울산남구는 30평대가 옥동의 학교 학원가가 중요요소로 보이며, 20평대는 학군보다는 연식면에 좀 더 초점이 있어보입니다.
하지만 신정동(현대홈타운부근)에는 주변 초등학교와 학원/상가등이 비교적 잘 정돈 되어있다는 생각이 들고 그에 비해 상대적 연식 메리트가 있는 미소지움2단지는 선호도를 가진다고 판단했습니다.
그러던 중 위와 같은 그래프를 보고 궁금증이 생겼습니다.
과거 구간에서 투자금이 1억 전후로 비교적 일정하게 유지되는데, 이런 단지는 어떻게 생각해야 하나요?
왜 매매전세 차이를 좁게 줄이는 구간이 발생하지 않는걸까요?(소액투자 기회를 생각해보다가..)
+ 제가 선호도를 잘 못 보고 있는걸까요?
댓글
지온아빠님 안녕하세요~ 단지분석을 하면서 고민이 많으실 것 같습니다..ㅎㅎ 매매가 = 실거주 수요(전세가) + 앞으로 가격이 오를 것을 기대하는 수요(가수요)입니다. 그래서 랜드마크 등 선호도가 높은 단지들이 보통 전세가율이 낮은 경향이 있습니다. 지온아빠님께서도 보셨듯, 미소지움2단지 25평의 평균 전세가율이 신정현대홈타운 보다 낮은 것은 사람들이 투자처로써 더 매력이 있게 본다는 의미이기도 하겠죠. 하지만 평균 전세가율만 가지고 선호도를 판단하긴 어렵습니다. 호재 등으로 인해 선호도는 떨어지지만 가수요가 붙어 전세가율이 낮은 경우도 있기 때문이죠. (삼산현대의 평균 전세가율이 낮다고 해서 선호도가 높다고 보긴 어려운 것 처럼요) 그래서 실제로 임장하면서 느낀 분위기와 손품을 통해서 선호도를 파악하는 연습을 꾸준히 해야합니다. 모쪼록 선명한 앞마당 만드시길 응원하겠습니다 :)
단지 분석 중이시군요~ 우리가 보는 모든 단지들이 우리가 생각하는 투자규모에 근접하는 것은 아닙니다. 해당 단지 같은 경우 그래프 상으로는 소액투자기회가 없었다고도 볼 수 있을 것 같습니다. 다만, 현장에서 거래되는 가격에는 조금 차이가 있을수도 있겠습니다. 실제로도 그래프를 조금만 옮겨보시면 20년 9월, 10월은 6500만원 23년 1월에는 7500만원으로 투자기회가 있었던 것으로 보입니다. 이정도 차이면 현장에서 소액으로 접근할 수 있는 물건도 있을 수 있어 보입니다. 감사합니다.
지온아빠님 안녕하세요! 열심히 단지분석을 통해 궁금한 것들에 대해 해결해고, 질문하시는 모습 멋지십니다! 지금 올려주신 신성미소지움2단지 같은 경우 년식과 입지상의 이유로 선호도가 존재하는 단지입니다. 이에, 그래프의 흐름에 대해새 차이를 찾아보고자 하신다면 남구의 선호단지, 구축 선호단지, 구축 나홀로 단지, 비선호 단지를 함께 비교해보시기 바랍니다. 선호도가 떨어지는 단지들의 경우 전세가가 오르고 매매가격이 올라 가장 투자 기회가 길게 왔으나 그 폭이 가파르지 못한 모습 볼 수 있습니다. 이는 나홀로 구축단지에서도 비슷한 모습인데요! 남구의 선호단지들을 보시면 올려주신 그래프처럼 전세가가 회복되었을 때 가수요를 나타내는 매매가격 역시 동시에 상승하여 투자적으로 기회가 굉장히 짧고, 신성미소지움2단지와 같은 그래프의 형상으로 가격이 형성되는 모습을 보실 수 있으실 겁니다!! 지온아빠님의 투자 응원드립니다 :)