부동산 매매 전세계약 주의사항 특약모음집 [이십만키로]

매매/전세계약 주의사항 특약모음집

(feat.매매전세계약 프로세스)

2024-01-31

안녕하세요 이십만키로 입니다.

일전에 세낀물건을 매수하면서

부동산사장님이 세입자의 편의를

봐주기위해 말도안되는 특약을

매수예정자인 저와 논의없이

진행을하는 바람에

저는 특약으로 인해 꼼짝없이

모든 일정을 세입자의 편의에 맞춰서

임차를 해주는 억울한 일이있었는데요.

이때 부동산특약이

얼마나 무서운지 깨달았습니다.

부동산은

'법적인 효력이 있는 계약'이기때문에

지금 제대로 확인하지않은 계약문구,

특약사항으로 인해

위험한 상황에 처하기도 합니다.

저뿐만 아니라

부동산 거래 처음인분들,

덜컥 돈부터 이체하고

뒤늦게 계약내용을 살핀다거나

특약내용을 고민하는 경우가

많은것 같습니다.

다주택으로 투자하시지 않는한

태어나서 부동산거래를

수 차례 하는게 흔한일도 아니고,

2년~4년에 한번씩 계약하는것도

머릿속에서 잊혀지기쉬운데

아무리 생소더라도

매수와 전세 계약을 앞두고 계신다면

반드시 특약을 협의하고

계약을 진행하시기 바랍니다.

부동산 사장님도

거래를 중개해주시는 분들이다보니,

어떤내용이 불리하고 유리하고

이런 부분을 깊게 같이 고민해주시기보다

일반적인 절차에 따라

진행하는 경우가 많기때문에

본인 스스로 먼저 반드시 알아보고

물어보고 행동하셔야합니다.

월급쟁이부자들에

정말 많은 특약문구가 곳곳에 있습니다.

여기서 제가 계약을하면서

큰도움이된 글을 모았습니다.

좋은글을 써주신

선배님,동료분들 모두 감사합니다.

매매전세 프로세스

매매해서 전세로 다시 임대를 놓는 경우,

통상적으로 위와 같은 매매전세 프로세스로 진행됩니다.

1.매수해서 신규전세 임차인을 구하는 경우

집이비워져 있거나, 누군가거주하고 있는집을 매수해

새롭게 전세를 놓는 일반적인 방식입니다.

→ 위 도식과 같은 절차로,

'전세잔금을 매매잔금으로 한다'는 특약으로 계약이 진행됩니다.

2.매수할 집에 세입자가 이미 거주해서 세낀물건인 경우

세입자(임차인)이 거주하고있는 집을

그대로 승계하는 조건으로 매수하는 방식입니다.

(#전세낀물건, #세안고, #세낀, #세입자승계)

→ 이미 전세가 들어있기때문에

기존의전세계약내용을 그대로 승계해오는것이기때문에

매매계약서만 쓰고 매매-전세의 차액만내고

소유권을 가져오는 방식으로 계약이 진행됩니다.

3.매수한 집의 주인이, 전세로 눌러앉아 사는 경우

집주인이 세금이나 명의문제로 집을 내놓고

또는 분양권을받아 2년뒤 나가야하는경우

그집에 그대로 임차하여 사는 경우이기에

매매계약서와 전세계약서를 동시에 씁니다.

(#주인전세, #주전세, #주전)

→ 매매특약도 전세특약도 집주인과 협의하여

매매-전세 차액만 내고 소유권을

가져오는 방식으로 진행됩니다.

어떻게 거래되냐에 따라

특약내용은 달라질수있고

내가 투자하고자 하는

물건의 특성에 따라 미리 공부하시고

준비해보시길 바랍니다!

특약이란?

거래하는 당사자간 특별하게 합의하여

설정한 법규로, 법적효력을 갖는다.

부동산 매매계약이든 전세계약이든

표준양식에 기본계약내용이

입력되어있는걸 보실 수 있습니다.

특약은 이 외에, 당사자들간에 협의하고싶은

권리, 일정, 금액 등에 대해 금전적인 거래가

오고가기전에 미리 협의하여 입력하는 것입니다.

★ 주의사항 ★

특약을 안넣는다고 무조건 불리해지는게 아니라,

상호간에 특약이 필요없는경우 넣지않으셔도 무관합니다.

부동산 매매계약

★★★

특약, 제대로 알고 사용하고 계신가요?

[행부세 님]

(부동산표준매매계약서 첨부)

https://cafe.naver.com/wecando7/1844704

★★★

매매계약양식, 상황별 매매특약양식 공유

[바넘 님]

https://cafe.naver.com/wecando7/3175010

★★★

가계약이 본계약이다.

가계약 꼼꼼하게 하기

[신나는세상 님]

https://cafe.naver.com/wecando7/2467364

★★★

본계약, 부동산 매매계약서 유의사항

[신나는세상 님]

https://cafe.naver.com/wecando7/3021901

★★★

매매계약서 작성시

특약사항에 넣어두면 좋은문구

[옹스 님]

https://cafe.naver.com/wecando7/1414678

★★★

매매계약,전세계약 특약사항 정리

[웅이네]

https://cafe.naver.com/wecando7/449035

★★★

특약사항 정리

[진진 님]

https://cafe.naver.com/wecando7/2051930

★★★

세낀집, 주인집 매수시 특약설정

[샤샤와함께 님]

https://cafe.naver.com/wecando7/2599829

★★★

전세낀집 매수시 주의사항

[리리킴 님]

https://cafe.naver.com/wecando7/10171913

▶매매계약 전 준비할 사항

①가계약전 부동산에 요청해

등비부등본 및 계약내용을 문자로 받아둔다.

②특약사항은 계약하루전 부동산과 협의해, 상호조정한다.

③계약전 관리사무소, 아래층, 경비실을 통해

누수 등 특이사항이 있는지 확인한다.

▶매매계약에서 확인할 사항

①주택에 대한 중대하자처리

②등기부등본의소유 및 근저당

③잔금일명시

▶매매계약시 주요 특약문구

1. 현 시설상태에서의 매매계약이나, 잔금일전에 누락 된 사항 발생시 매도인이 수리하기로 한다.

2. 잔금일 이후 하자 발견 시 6개월까지 관련법규에 따 른다.

3. 매도인은 잔금지급일까지 현 등기사항증명서 상태 를 유지하며, 등기부등본에 변동사항 발생 시 매수인 은 계약을 해지할 수 있고 매도인은 계약금의 배액을 매수인에게 손해 배상한다.

4. (근저당이 있는 상태일 경우) 현 등기사항증명서상 근저당권설정 상태에서의 계약이며,

잔금 전(또는 잔금일) 전액상환 및 말소등기 하기로 한다.

5. 잔금일은 0월0일로 한다. 단, 매도자와 매수자 합의 시, 잔금일을 앞뒤로 변경할 수 있다.

6.수리가 들어가는 시점까지는, 매도자가 관리비를 부담한다. (관리비)

7.매도 후 6개월 까지 발생하는 누수에 관해서는 매도자가 책임진다. (누수책임)

8.법적고지사항 - 계약금은 000만원, (중도금은 전세계약금, 매매잔금은 전세잔금으로 처리한다.

- 굳이 미리 말할필요 없음<필요시>)

9.점유자는 매수인의 임대차 계약을 위한 부동산 방문에 적극 협조하기로 한다. -

전세를 바로 맞춰 잔금을 치뤄야 할때

10.점유자는 새로운 임차인과 협의하여 이사일을 결정한다.

11.잔금일자 전, 신규임차인이 원하는 경우 잔금일자를 앞당길 수 있음

출처 입력

부동산 전세계약

★★★

주인전세 매매전세계약시 주의사항

[소행이 님]

(전세보증보험 특약)

https://cafe.naver.com/wecando7/8153936

★★★

전세셀프재계약,

계약갱신청구권 사용의 장단

[내꿈찾 님]

(전세계약서양식, 영수증 양식)

https://cafe.naver.com/wecando7/10529192

★★★

법인세입자와의 전세계약 총정리

[세르정 님]

https://cafe.naver.com/wecando7/10216273

★★★

매매전세 동시계약시 주의사항

[밥잘사주는부자마눌 님]

https://cafe.naver.com/wecando7/2600594

★★★

매매과정중 전세 동시진행,

전세계약은 누구와 하나요?

[플라티나 님]

https://cafe.naver.com/wecando7/10488793

★★★

부동산 끼지않고 전세재계약하기

[해피녀 님]

(전세계약서 양식 첨부)

https://cafe.naver.com/wecando7/5398003

★★★

전세보증보험에 협조할때 주의사항

[벨지안가나슈 님]

https://cafe.naver.com/wecando7/4824936

▶전세계약 전 준비할 사항

①전세금설정시KB시세확인

②전세보증보험&전세대출확인

▶전세계약시 주요 특약문구

① 현 시설 올수리 상태에서 임대차 계약이며,

기본시설 파손시 임차인은 원상복구 하기로 한다.(자연마모제외)

② 본 물건은 매매계약 진행 중 이며 매수인과 체결하는 계약임 - 전기, 수도, 가스 등의 노후로 인한 수선은 임대인이, 사용상 부주의로 인한 파손 및 소모품 수선, 관리 소홀로 인한 곰팡이 결로에 대한 배상은 임차인이 하기로 한다.

③ 임차인은 임대차 기간중 반려동물반입 및 실내흡연을 금한다. 발견 즉시 계약을 해지하는 것으로 한다.

(반려동물로인한 집오염이 우려되어 넣는특약이지만, 요즘엔 안넣기도 합니다)

④임차인은 본 아파트를 사용함에 있어 벽걸이 TV등과 같은 콘크리트 타공이 필요한 경우 임대인의 동의를 얻는다.

⑤임차인은 만기 3개월 전 이사여부 미리 통보하고, 부동산 방문에 적극 협조하기로 한다

⑥임대차 신고는 임차인이 하기로 한다.

(임대차신고는 임대인,임차인 누가해도 상관없습니다.)

⑦임차인 전세만기 도래시, 신규 임대차계약을 위한 부동산 방문에 적극 협조한다.

⑧임차인은 새로운 임차인과 협의하여 이사일을 결정한다.

결국, 특약도 협상입니다.

협상을 하기위해선 기본적으로

유불리의 여부를 판단을 할수있어야하고,

이를 위해선 집주인 상황과 임차인의 상황을

모두 살필 수있어야 합니다.

또 특약을 협의해나가는데 있어서

특약자체를 못넣어서 감정이 상하는건지

있어도 그만 없어도 그만인 특약인건지

생각을 해볼필요가 있고,

역으로 전세를 놓을때

임차인이 요구해오는 특약이

나에게 굉장히 위험하고 불리한것인지

아니면 시장상황에 따라

맞춰줄수도 있는부분인지

투자자로서 신중하게 고민후에

안전한 계약 진행하시길 응원하겠습니다!