매수 보유 절차를 꼭 알아야 하는 이유
Q.매수> 싸게사고 , 보유> 오래 보유한다라는 뜻이 아닐까?
잘 사야 하락장에도 잘 버틸 수 있고 전세를 싸게 내놓아도 어렵지 않다
A.보유절차를 알아야 하는 이유는 싸게사고 잘 보유하기 위해서가 아니다.
내가 돈을 잃을 수 있는 행동을 할 수 있기 때문이다. 그 이유는 저평가 1등을 뽑고 투자하는 것.
가격이 싸다는건 수십 번의 1등 뽑기로 적정수준에 올라왔다고 해도
물건의 문제를 파악하고 결정을 하는 과정은 1등 뽑기의 과정과는 전혀 다르기 때문이다. 그리고 이 과정을 경험해 보기는 진짜로 매수를 하기 전까지는 알 수 없는 경험이 기 때문이다.
"문제는 잘푸는데 마킹을 못하고 있다"
(1등을 잘뽑는데 계약을 못하고 있다.) 1등뽑고 잃을 수도 있따.
투자자가 알아야 할 매수 프로세스
Q.매물을 터는 과정은 어떤 것인가??
A.터는 과정 이후 이다. 리스크 없이 매수 할 수 있는 기계적인 프로세스는 꼭 지켜야할 과정이다
상대의 상황에 따라 나에게 리스크가 생긴다면 절대 진행 하지 않는다.
"협상은 여유있는 자가 승리한다"
매수 가보다 판매가가 낮으면 급하다는 뜻이다
-이하여백- 마지막페이지, 열람일시 확인
근저당권 설정 - 은행 설정은 위험하지 않다 주택담보이기 때문이다 단 계약금과 중도금이 (매매가- 채권채고액) 보다 높으면 안된다
2.KB시세 - KB시세 만큼만 전세금이 보증이 되며 보증이 안되면 임차인은 오지 않는다.
전세 보증보험 -전세 금액이 KB시세의 90% 이하 적) 1등 단지 3.25억 90% 2.925억까지 가능
[네이버부동산->시세/실거래가-> Kb부동산-> 일반평균가]
전세자금 대출 - 전세 금액의 80% 까지 가능 (보증한도내) 적) 2.925억의 80% 2.34억 까지 가능
3.전세 보증보험 임대인 보험도 가능 보증회사가 임차인에게 대신 돈을 주며 6개월까지 5% 가량 이자를 부담한다
임차인 전입후 3개월내 가입가능
4.매수결정 - 특약사항 맨 정신일 때 한다. 초안을 미리 작성 적) 전세낀집에 대한 특약사항을 미리 만들어 놓기
가격 협상및 매수 결정 가격을 그냥 던져 본다 적) 방 보고 등기부등본 보여달라고 하고 시간을 투자하 게 만들고 가격을 던진 후 안되면 다음에 오겠다고 한다.
5.가계약 - 특약 전송 후 동의 라는 말이 꼭 나오게 끔 말을 유도 한다.
그 후 가계약을 진행 한다 ( 등기부등본 소유주명과 계좌이름 일치를 확인) 공동명의도 대표 1인에게 송금가능
일주일 내로 본 계약을 진행한다
투자사례로 살펴보는 가계약과 본계약
가계약과 본계약의 차이
Q.각각의 단계에서 주의할 점은 뭐지?
A. 당연한건 없다.
모든 계약에서 꼼꼼하게 작성하고 하나하나 의심하지 않으면 돈을 잃을 수도 있다.
가계약금은 민법에 존재하지 않는다. 계약금의 일부이다.
계약금(10%)을 위약금(계약금 정도의 금액)으로 하여 매도인은 계약금을 상환하고 매수인은 계약음을 포기해야 계약을 해제 할 수 있다. 명시해 놓지 않으면 계약금만 돌려 받아도 아무 문제가 없는 계약이 된다.
관례부분 주인전세 계약시 계약과 잔금을 동시에 진행하라고 명시된건 없습니다.
진행사항 하나하나 특약에 넣어 야 한다.
특약초안은 전날에 부동산 사장님꼐 부탁드리기 (가계약 특약사항이 본계약이 100%로 들어간적이 없다.)
매도인과 얼굴을보고 특약을 고치는 것은 매우 껄끄럽다 전날 해결한다
오타를 확인한다.
전세계약에서부터 잔금까지 프로세스
Q,전세계약 세입자를 받을때, 세낀집을 살때 특약과 각 단계에서 주의점은 무엇인가
A. 각각의 주의점
법인 임차인이 임차할 경우
-> 질권 설정으로 보증금을 보호받는다
질권설정을 소유권을 제외한 모든 권리를 임차인이 가진다
세입자가 집으로 담보대출을 일으킬수도, 전세도 줄수 있기에 특약으로 보호 받아야 한다.
회사도 잘 선택해서 받아야 한다.P90
->전세 자금 대출에 대하여 (잘 알아야 세입자를 놓치지 않는다)
내 집이 전세가 나오는지 알아야 한다.
채권양도,질권설정 대출의 차이를 알아야 하는데
채권양도는 은행에 보증금을 반환 한다.
질권양도는 임차인의 신용+ 은행대출로 대출을 일으키기 때문에 은행과 먼저 상담 후 반환을 결정해야 한다.
전세승계경우 전세계약서 원본의 위치가 은행에 있는지 본인이 가지고 잇는지에 따라 상환을 결정해야 한다.
채권양도 통지서에 전화번호를 통해 전제 보증금을 어떻게 해야하는지 알 수 있음
계약의 진행과정
계약금 지급 이후 전세 맞추는 상황에서
세입자는 매도자의 명의로 전세를 진행하고 싶어 할 수 있다.
그렇게 진행하면 되고 승계물건으로 받으면 된다.
잔금진행 과정 (평일 오전에만 진행한다.)
전세 잔금을 세입자가 나에게 돈을 보낸다
나는 그돈을 매도인에게 보내고 잔금을 치룬다
법무사에게 연락이 오면 진행하고
각종 비용을 처리한다.
월세물건 투자 방법
증액하여 매수 한다.
각 백만원씩 세입자 매도자에게 드리며 청구권을 사용하지 않는다는 확약을 진행
방법은 있다
지방투자 역전세대응과 보유 방법
지방투자 1호기를 투자하고 싶은 지역도 26년 공급이 많아 난이도가 높다
천안도 마찬가지 이런경우 어떻게 투자해야 할까 리스크 있어도 감당 가능하면 하라는 너나위님의 말씀이 생각난다
A 매수는 투자의 시작이다.
진정한 투자자는 비싸게 팔때 까지가 투자이다.
현재 전세가는 너무 저럼하다 과거 10년전 전세가와 비슷한 상황이다.
이런 상황이 된 이유는 5년 간 시장경제가 아닌 정책에 의해 급진적으로 전센가가 상승하였다
즉, 비정상적인 시장이었다. 앞으로 역전세는 없을거라고 예상된다.
매매가격이 저평가 되었고, 전세가가 낮다면 오를때 까지 적극적으로 트래킹한다
적) 현재 1호기 투자 희망단지의 매매가는 15년도 가격이다 전세가는 14년도 이다
매매가 전세가 10년전으로 현재 너무 싸다.
지방매도 방법과 지방투자로 목표를 달성하는 방법
지방투자 항상 고민이다
팔생각으로 매수를 해야 하기 때문이 다 잘팔리는 매물를 찾는 방법 어떻게 팔아야 할까
그리고 지금 내 실거주 집을 어떻게 팔아야 할까?
매도는 마인드가 가장 크게 작용한다.
상승장이 오면 내가 매도하고 싶은 금액보다 더 높은 호가의 매물들이 쏟아져 올라와 잇을것이다
그런 상황에서 과연 나는 투자기준에 따라 매도 할 수 있을까?
현재로써 당연히 그럴것 이라고 생각하지만 그상황이 오면 모르겠다. 왜냐면 현재 내가 거주하는 집도
내 생각의 매매가 보다 더 높은 호가의 매매가를 보고 흔들리기 때문이다.
환경에 있어야 한다.
내가 계획한 금액에 매도 하게 만들어주는 월부 환경에 있어야 계획대로, 감정 없이, 매도 할 수 있다.
목표 수익률에 도달하지 못햇지만 더 좋은 물건으로 갈아 탈 수 있는 상황
..더 좋은 투자처를 발견하지 못한다면 내 집을 그냥 보유하고 있는게 좋을까?
코칭받자!
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