안녕하세요! 젊은우리입니다 ^^
오늘은 내 집 마련의 끝판왕
소유와 거주를 분리하는 방법에 대해
알려드리려고 합니다.
내 집 마련 기초반에서
1. 감당 가능한 예산을 확인하고
2. 예산에 맞는 후보 지역가 단지를 고르고
3. 지역별 입지 등급을 통한 비교평가하고
4. 가장 저평가 된 자산을 찾고
5. 임장을 통해 최종 선택하여
6. 가장 저평가 된 상급지 갈아타기
하는 방법을 배웠습니다.
여기까지는
내가 실거주 집을 옮겨가는 개념에
내 집 마련을 배우고
내 집 마련 중급반에서는
약간의 대가를 치르면서
자산을 더 폭발적으로
불려갈 수 있는
소유와 거주를 분리하는 개념에 대해서
배우게 됩니다.
그냥 실거주 갈아타기면 되지...
생각하며
아직 내 집 마련 중급반을
수강하지 못하신 분들 중에서도
소유와 거주를 분리하는 개념에 대해서
궁금해하시는 분들이 많으신데요
다양한 방법들이 있지만
젊은우리가 실제 직장 후배에게
코칭 해 준 실제 사례이면서
소유와 거주를 분리했을 때
가장 대가를 적게 치를 수 있는 방법을
알려드리려고 합니다.
소유와 거주를 분리하라
'명의'는 입지가 좋은 곳으로 '거주'는 입지가 떨어지는 곳으로
첫 번째는
소유와 거주를 왜 분리해야 되는지
아는 것에서부터 시작합니다.
살아가다 보면
내가 반드시 살아야 하는 곳이 있습니다.
아이의 학교 때문에
부모님 때문에
직장 근처이기 때문에 등등
다양한 이유 때문에
서울 같은 상급지로 이사 가고 싶지만
갈 수 없는 분들이 계십니다.
저도 마찬가지로
1. 아이 학교 문제
(아이가 이미 친구들을 많이 사귐)
2. 부모님 봉양 문제
(미국 속담: 부모님은 수프가 식지 않을 거리에 모셔라)
3. 직장 거리 문제
(1시간 이상 출퇴근 해보셨나요...?)
위 3가지가 모두 걸려
쉽게 이동을 못하고 있네요^^
저처럼 반드시 살아야 되는 이유가 있어서
거주지 이동을 하지 못하는 상황이라면
그 지역이 내가 부동산을 공부해 보니
입지가 많이 떨어지는 곳이라면!
이때는 고민하지 말고
소유와 거주를 분리하셔야 합니다!!
반드시 살아야 하는 곳이 입지가 떨어지는 곳이라면
고민하지 말고 소유와 거주를 분리하라
'명의'는 입지가 좋은 곳으로 '거주'는 입지가 떨어지는 곳으로
두 번째는
소유와 거주를 어떻게 불리하면 되는지
알려드리겠습니다.
이해하기 쉽게 알려드리겠습니다.
왜 소유와 거주를 분리하는 것이
내 집 마련의 끝판왕이라 불리는지
같은 돈으로
실거주 집을 갈아타기 했을 때와
소유와 거주를 분리했을 때
어떻게 결과가 달라지는지
바로 보여드리겠습니다^^
을 입력
직장이 부천 쪽에 있어
반드시 부천에 살아야 하는 홍길동 씨
실거주 갈아타기를 선택하여
송파구로 이사 간다면
출퇴근이 매일같이 힘들었을 겁니다.
하지만
소유와 거주 분리를 선택하여
송파구보다 더 저렴한
전세로 거주하면서
송파구 집을 소유하게 된다면
훨씬 적은 투자금으로 더 상급지로
갈아타기와 동시에
거주 만족도 크게 달라지지 않습니다.
그리고 남은 1.2억을 활용하여
추가 매수를 하거나
생활비로 쓴다면 정말 쾌적한 삶을 살 수 있습니다.
심지어 여윳돈으로 보유한다면
리스크를 대비하는데 있어서도 최고죠^^
만약에 홍길동 씨가
남은 1.2억으로
송파구 집을 1채 추가 매수했다면
실거주 했을 때와
소유와 거주를 분리했을 때
결과는 어떻게 달라졌을까요?
실거주 갈아타기를 했다면
출퇴근이 힘들어지는 대가를 치르는 대신
시세차익 11억을 얻었지만
소유와 거주를 분리했다면
출퇴근은 평소와 똑같이 하면서
여유로운 생활도 할 수 있고
송파구 집 2채 매수를 통해
시세차익 22억을 얻을 수 있습니다.
지금은 전세가율이 과거보다 낮기 때문에
투자금 2~3억 정도로
서울 상급지에 매수가 가능합니다.
여러분들이라면 지금
실거주 갈아타기를 하시겠나요?
아니면
소유와 거주를 분리하시겠나요?
입주가 많은 곳을 거주지로 공략하라.
입주가 많은 곳은 전월세 가격이 싸다!
세 번째는
거주 비용을 낮추기 위한
입주가 많은 곳을 거주지로
공략하는 방법입니다.
한 예로 수도권에서
입주가 많기로 유명한 인천을 갖고 왔습니다.
최근 입주가 많았던 시기를 보면
17~18년과
22~23년에 입주가 많은 것을 알 수 있습니다.
실제 입주가 많았던 시기에
인천에 기축들에
전세가가 어떻게 변했는지
살펴보겠습니다.
입주가 많은 시기에
기존 기축들에 전세가격이
하락한 것 보이시나요?
제가 이 이야기를 하는 이유는
입주가 많은 곳은
전세 물량이 많으니
상대적으로 전세가가 낮고
전세가가 낮다는 것은
그만큼 내가 거주하는데 드는 비용을
낮출 수 있기 때문입니다.
그러면 서울은 입주가 있을까요?
서울은 과거에도 입주가
필요 주택수보다 적었지만
지금은 더더욱 부족합니다.
입주가 없다는 것은
입주가 많은 지역보다
전세가격이 상승할 확률이
높다는 것을 의미합니다.
그 말인즉슨,
서울에 전세를 주고
내가 인천에 전세로 산다면
내가 살고 있는 인천에 전세가격이
올라서 내가 보증금을 올려 줄 확률보다
서울에 우리 집에 전세가가 올라서
내가 투자금을 회수할 확률이
더 높다는 것을 의미합니다.
서울 외각지역에
입주가 많은 지역들을
거주지로 공략한다면
거주비용을 훨씬 낮출 수 있으니
각 지역마다 입주물량을 꼭
체크해 보세요^^
회사 후배 실거주집 코칭 사례
가난한 삶에서 풍족한 삶 그리고 시세차익은 보너스!
지금까지 실거주 할 때와
소유와 거주를 분리했을 때
어떻게 달라지는지
소유와 거주를 분리한다면
어떤 방법으로 하면 좋은지
알려드렸습니다.
네 번째에서는
위에 제가 설명드린 방법으로
실제 저의 회사 후배에게
제가 코칭 해 준 사례를
알려드릴테니
여러분들도 사례를 참고하셔서
내 집 마련하시는데
도움 되셨으면 좋겠습니다^^
후배 상황을 정리해 드리면
이랬습니다.
강서구 04년식 아파트 거주 중
매매가 12.5억
↓
강동구 20년식 신축
대단지
매매가 12.5억
↓
가격 왜곡 발생
↓
상급지 갈아타기
절호의 찬스!!
강서구에서 청라까지
출퇴근도 가깝지 않은 상황
+
6억 이상 대출로 인해
원리금으로만 월400만원 이상 지출로
경제적으로도 부담되며
아끼고 살고 있음
젊은우리 코칭
강서구 집 12.5억에 매도
↓
강동구 집 12.5/8.0 전세 끼고 매수
↓
전세금 8.0억 통장에 들어옴
↓
전세금으로 받은 8.0억으로
대출금 6.0억 상환
(원리금 400만원 지출 사라짐)
↓
대출 상환 후 남은 돈2억
↓
회사 근처인
청라지구 랜드마크 아파트
월세 1억/100 이사
(직주근접에 신축 아파트로 삶의 만족도 증가)
↓
남은 돈 2억중
1억은 보증금
남은 돈 1억은 8.3년 치
임대료 낼 수 있는 돈
(임대료 100만원 * 12개월 = 1200만원)
(1억/1200만원 = 8.3년)
↓
원리금으로 지출하던 400만원이
이제는 저축이 가능하게 됨
(1년에 최소 4800만원 저축 가능)
(가계 구조 흑자 전환)
여행을 다니며 살아도 되고♡
이전처럼 너무 아끼지 말고
먹고 싶은 것 먹으며 살아도 되고♡
그리고 시세차익은 보너스!
어떠신가요?!
내 집 마련의 끝판왕
소유와 거주를 지금 이 시간에도
고민하고 계신다면
저의 칼럼을 참고해서
좋은 선택을 하셨으면 좋겠습니다♡
여러분들도 하실 수 있습니다^^
월부에서 부동산을 알아가며
원하는 목표 꼭 이루시길
항상 응원하겠습니다!
소유와 거주를 분리하라 핵심정리
1. 반드시 살아야 하는 곳이
입지가 떨어지는 곳이라면
무조건 소유와 거주를 분리하라.
2. '명의'는 입지가 좋은곳에
'거주'는 입지가 떨어지는 곳에
3. '공급이 많은 곳'에 전/월세로 거주하고
'공급이 적은 상급지'에 명의를 가져라.
**********
<BM 메시지>
1. 내 거주지의 입지를 확인하자.
꼭 거주해야 하는 곳인지도
객관적으로 판단하자.
2. 소유와 거주 분리를 할 때,
거주 조건이 소유하는 곳보다 입지가 좋으면
깔고 앉는 돈이 더 많을 수 있음을 명심!
3. 내 가계를 흑자 구조로 만들어라!
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